창원지방법원 2026타경10091. 경상남도 고성군 동해면 양촌리 166-10, 도로명주소 양촌7길 24 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가상의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층이며, 위생·급배수 및 난방시설이 갖춰져 있습니다. 토지는 227㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 조사됐습니다.
등기부의 권리관계는 단순한 편입니다. 2026년 1월 15일 윤수철 명의 소유권보존 이후, 2026년 1월 22일 채권자 사지애의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 별도 근저당이나 압류·가압류는 확인되지 않으며, 이 사건에서 제시된 말소기준은 바로 2026.01.22 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 동해면 양촌리 166-10 · 경상남도 고성군 동해면 양촌7길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩 마감 등 · 내벽 벽지 및 타일 마감 등 · 샷시 창호 |
| 토지 | 227㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(근린형) · 공시지가 121,100원/㎡ |
| 소유자 | 윤수철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,471,500원 / 133,471,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 사지애 / 28,529,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상으로는 근저당·압류·가압류가 없고, 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 현황 리스크 — 북동측 일부 ‘도로·타인 점유’
이 물건에서 가장 중요한 부분입니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용에는 일괄매각이고 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함된다고 되어 있습니다. 동시에 목록 토지의 북동측 일부가 현황상 도로이고 타인이 점유 중인 것으로 추정된다고 명시돼 있습니다.
이 현황은 이미 감정평가에 고려됐다고 되어 있으므로, 감정가 133,471,500원을 단순히 정상적인 227㎡ 전체 토지와 단독주택의 가치로만 읽어서는 안 됩니다. 일부가 도로로 이용되고 타인이 점유하는 것으로 추정된다는 조건까지 포함해 평가된 금액입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 133,471,500원으로 동일한 신건이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,471,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,668,601원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 사지애 | 28,529,828원 | 28,529,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,273,071원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 28,529,828원이 전액 배당되고 102,273,071원이 소유자에게 잔여 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 133,471,500원 | 28,529,828원 | 102,273,071원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,777,200원 | 28,529,828원 | 75,952,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,421,760원 | 28,529,828원 | 54,954,340원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액은 전액 충족되고 미배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리금액 측면에서는 회차가 내려가도 새로운 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 토지 경계와 타인 점유 문제는 배당표에서 금액으로 표시되지 않는 별도의 현황 리스크입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 동해면 양촌리 소재 법동새마을회관 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 해안취락지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건의 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며, 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 면적 227㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-07-11·모든 축종 사육제한)에 포함됩니다.
- 공시지가. 121,100원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지적측량·경계 확인. 북동측 일부의 도로 이용 및 타인 점유 추정 구간이 정확히 어디인지, 실제 면적과 경계를 전문 측량으로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 타인 점유 실태. 누가 어떤 근거로 점유·사용하는지, 단순 통행인지 지속 점유인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 ㄱ이 일괄매각에 포함된다는 점을 확인하고 실제 위치·상태를 대조해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 133,471,500원 또는 유찰가를 곧바로 시세라고 보지 말고, 주변 유사 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 경계와 점유”
이 물건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 2026년 1월 15일 윤수철 소유권보존, 1월 22일 사지애의 강제경매개시결정이 이어지고, 별도의 근저당·압류·가압류는 확인되지 않습니다. 배당 계산에서도 어느 제시 회차든 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 핵심 리스크는 등기 바깥에 있습니다. 토지 227㎡ 중 북동측 일부가 현황상 도로로 이용되고 타인이 점유 중인 것으로 추정되며, 감정평가서 자체가 정확한 위치·경계 확인에 전문적인 지적측량이 필요하다고 적시합니다. 비교 실거래 자료도 없어 133,471,500원의 신건 최저가를 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 양호하지만, 현장·경계 확인 전에는 가격 판단을 유보해야 하는 물건입니다.
