창원지방법원 2026타경10099. 경남 고성군 거류면 신용리 ‘포레스트힐1차’ 101동 4층 502호, 전용 60.821㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사신근으로, 2019.09.11. 거래가 163,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 서부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 근로복지공단 가압류 4,800,000원, 국의 압류, 부산신용보증재단 가압류 23,715,000원, 서부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 적시돼 있어, 점유·사용관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 신용리 1390-5 포레스트힐 101동 4층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.821㎡ · 침실 3·거실·주방/식당·욕실 2 · 4층 건물 중 4층 502호 |
| 소유자 | 주식회사신근 (2019.09.11. 거래가 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 89,083,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.09.11. 서부산농업협동조합 근저당 120,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신근이 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 설정된 근로복지공단 가압류 4,800,000원, 국의 압류, 부산신용보증재단 가압류 23,715,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016년 동부농업협동조합 명의의 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 156,000,000원, 최근 시세의 97.5%
포레스트힐1차는 16세대 규모이고, 전용 60.82㎡ 기준 확인되는 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2023.12. 160,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 156,000,000원이며 최근 12개월 평균의 97.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 60.82㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 60.82㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 158,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
전체 평균 158,500,000원만 놓고 봐도 최저가는 98.4%이고, 가격 판단에 더 우선할 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원과 비교하면 97.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표도 1.9%로 음수가 아닙니다. 따라서 현재 가격이 최근 시세보다 높은 물건은 아니지만, 거래 표본이 2건뿐이어서 큰 폭의 가격 메리트로 해석하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,715,000원 | 23,715,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,501,000원 |
현재 회차 156,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구액 148,515,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,501,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 국의 압류가 존재하고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당 순서와 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 148,515,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 26,262,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 50,872,120원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 즉 채권자에게 덜 배당된 금액이 곧바로 낙찰자 승계채무가 되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등의 구조입니다.
- 위치. 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 거류복지회관 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 남측으로 노폭 약 7~8미터 내외 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 502호이며, 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형)이며 가축사육제한구역과 사방지 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 101,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 포레스트힐1차는 16세대이고 동일 면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 가격보다 매수층의 두께를 확인해야 하는 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이고 내부 확인이 곤란했습니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 국 압류·세금 확인. 2024.10.31. 국의 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으나 실제 조세채권과 배당 순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 156,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 97.5%입니다. 시세보다 높은 가격은 아니지만 표본은 2건뿐입니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모, 경매 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 향후 매도 수요를 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부관찰과 건축물현황도 기준 평가이므로 실제 내부 상태를 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건은 2019.09.11. 서부산농업협동조합 근저당 120,000,000원이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 인수도 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 156,000,000원입니다. 가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 97.5%로 시세 이상은 아닙니다.
다만 포레스트힐1차는 16세대이고 확인되는 실거래는 2건이며, 단지 경매 통계는 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 감정평가 당시 내부 확인도 곤란했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 때문에 피해야 할 물건이라기보다, 작은 가격차가 낮은 환금성을 충분히 보상하는지 확인해야 할 물건에 가깝습니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 현장 점유와 실제 매수 수요입니다.
