창원지방법원 2026타경10099. 경상남도 고성군 거류면 신용리의 포레스트힐 101동 502호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물이며, 집합건축물대장 건축물현황도에는 침실 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개 등의 구조가 기재돼 있습니다. 시세 비교 대상 면적은 60.821㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사신근이고, 2019년 9월 11일 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 근로복지공단 가압류, 국가 압류, 부산신용보증재단 가압류가 뒤따랐고, 2026년 1월 27일 서부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 채권최고액 기준 미배당이 발생하지만, 후순위 채권의 미배당과 낙찰자의 채무 인수는 다른 문제입니다. 주의할 부분은 등기된 채권보다 확인되지 않은 실제 점유와 임대관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 신용리 1390-5 포레스트힐 101동 4층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 고성군 거류면 거류로 511-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 침실 3·거실·주방/식당·욕실 2 · 4층 건물 중 4층 502호 |
| 시세 비교 면적 | 60.821㎡ (실거래 비교면적 60.82㎡) |
| 건물 준공 / 규모 | 2015.10.29 · 포레스트힐1차 16세대 |
| 소유자 | 주식회사신근 (2019.09.11 소유권이전, 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서부산농업협동조합 / 89,083,858원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 내부 점유상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 별도
권리의 기준점은 2019년 9월 11일 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 동부농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 근저당권 가운데 매각 시 권리 정리의 기준이 되는 것은 서부산농업협동조합 근저당권입니다.
그 뒤에 등기된 근로복지공단 가압류 4,800,000원, 부산신용보증재단 가압류 23,715,000원, 국가 압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국민건강보험공단 압류와 앞선 국가 압류 가운데 일부는 이미 해제·말소됐습니다.
② 실거래 시세 — 가격 차이는 보이지만, 거래 시점이 오래됐다
시세 비교 대상은 포레스트힐1차의 면적 약 60.82㎡ 거래입니다. 확인되는 매매사례는 2022년 11월과 2023년 12월, 총 2건으로, 전체 평균 거래가는 158,500,000원입니다. 마지막으로 확인되는 거래는 2023년 12월의 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 60.82㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.11 | 60.82㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.82㎡ | 2건 | 158,500,000원 |
시세 통계의 최근 12개월 평균 지표는 160,000,000원(1건)으로 표시되며, 이에 대한 최저가 비율은 68.2%입니다. 전체 거래 평균 대비 최저가 비율은 68.9%입니다. 비교지표상 최근 거래와 이전 거래의 가격 변화율도 +1.9%입니다.
하지만 이 숫자들을 2026년의 현재 시세로 해석해서는 안 됩니다. 실제 확인되는 최신 거래월은 2023.12이고, 그보다 이후의 거래를 보여주는 비교사례는 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균이라는 집계 명칭과 별개로, 이를 2026년 10월 현재의 실거래 평균이라고 단정할 수 없습니다. +1.9% 역시 과거 비교구간의 변화일 뿐 현재 시장의 상승 추세를 입증하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·한도 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,328,800원 |
| 1. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 120,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 4,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 109,200,000원 |
예상 집행비용은 2,328,800원이고, 나머지 106,871,200원이 서부산농업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액의 합계 148,515,000원을 기준으로 하면, 미배당 차액은 41,643,800원입니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 경매 청구액은 89,083,858원으로, 근저당 채권최고액 120,000,000원과 구별해야 합니다. 위 배당은 채권최고액을 계산 기준으로 삼은 추정이며, 실제 확정 피담보채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 국가 압류에 따른 조세배당, 실제 채권잔액, 법정 우선변제채권 등이 반영되면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 매각·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 109,200,000원 | 106,871,200원 | 41,643,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 73,850,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 96,370,144원 | 0원 |
각 회차의 매각가로 낙찰된다는 가정하에 계산한 추정입니다. 채권자 미배당액이 증가하더라도 그 자체로 매수인의 채무 인수를 뜻하지 않습니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리관계 기준이며, 미확인 임차인의 보증금·대항력과 세금·집행비용 변동은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 거류면 신용리 소재 거류복지회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 이용상황은 보통입니다. 토지 남측으로 노폭 약 7~8미터의 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 드라이비트·석재 타일·몰탈 위 페인팅 등의 마감입니다. 위생·급배수 설비, 개별난방 설비 및 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북동측으로 낮아지는 경사지의 부정형 토지이며, 대지권 목적 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,491.0㎡, 공시지가는 101,400원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형)이며 가축사육제한구역이 포함되고, 사방지 저촉 사항과 준보전산지 접함 사항이 확인됩니다. 사방지 규제가 실제 대지 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 확인된 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못해 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의존해 평가됐습니다.
- 환금성. 포레스트힐1차는 16세대 규모입니다. 확인된 비교 거래 2건과 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 0.0%를 고려하면 대단지와 같은 안정적인 거래 수요를 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유 조사. 전입세대확인, 현황조사서, 매각물건명세서, 확정일자 및 실제 점유자를 대조하세요. 특히 2019.09.11 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 평면, 누수·결로, 설비 상태, 불법 변경 및 수리 부담을 확인하세요.
- 현시세 재검증. 최신 확인 거래가 2023.12의 160,000,000원입니다. 현시점의 동일 건물 및 인근 다세대 거래와 실제 매도 호가·거래 가능가격을 검증한 뒤 응찰가를 설정해야 합니다.
- 법인 소유·조세 압류. 소유자가 주식회사신근이고 과거 압류 이력이 반복됐으며 2024.10.31 국가 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 배당과 인수 구별. 현재 회차 미배당 추정액 41,643,800원은 곧바로 매수인 인수가 아닙니다. 다만 실제 임대관계 확인 결과에 따라 별도의 보증금 인수위험이 생길 수 있습니다.
- 명도·관리비. 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 인도 협의·인도명령 가능성 및 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분을 점검하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 사방지 저촉 및 준보전산지 접함 사항이 해당 부동산의 이용과 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 추가 유찰 대비. 2회 유찰 시 76,440,000원, 3회 유찰 시 53,508,000원의 가격 시나리오를 참고하되, 추가 유찰을 확정된 일정이나 매각 결과로 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 대조하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 투자 안전성은 다르다”
포레스트힐 502호는 권리 흐름만 보면 비교적 정리하기 쉬운 물건입니다. 2019년 서부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저매각가 109,200,000원을 전제로 한 계산상 인수액도 0원입니다.
그러나 가장 중요한 불확실성은 등기부 밖에 있습니다. 감정평가 당시 임대관계와 내부 점유가 확인되지 않았고, 시세 비교를 뒷받침하는 마지막 거래도 2023년 12월에 머물러 있습니다. 여기에 16세대 규모, 평균 유찰 3.4회, 집계 낙찰률 0.0%라는 환금성 관련 지표도 신중하게 해석해야 합니다.
현재 최저가는 2023년 12월 거래가의 68.2% 수준이지만, 과거 거래 대비 가격 차이를 현재의 확정 할인율로 볼 수는 없습니다. 임차관계와 실제 점유를 확인하고, 최신 거래 가능가격을 검증하며, 재매각 수요를 판단하기 전까지는 가격만 보고 입찰하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 소멸구조 양호, 임차·현시세·환금성 확인 전 입찰 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아졌느냐보다 실제로 얼마에 처분할 수 있고, 추가로 떠안아야 할 부담이 없는지를 확인하는 데 있습니다.
