창원지방법원 2026타경10106. 통영시 인평동 건우로얄맨션 1층 107호 아파트입니다. 현재 소유자는 천수자이고, 2016년 김영완이 97,000,000원에 취득한 뒤 2022년 천순연에게 증여됐고 2024년 협의분할에 의한 상속으로 천수자에게 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 기준은 2016.03.08 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 4,800,000원입니다. 이후 오케이저축은행 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 문제와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10106 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 인평동 433 건우로얄맨션 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 5층 건물 중 1층 107호 |
| 소유자 | 천수자 (2024.02.02. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 47,989,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 표시 | 공부상 제1동 · 현황 가동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.03.08. 접수된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 채권최고액 4,800,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 오케이저축은행 가압류 31,424,612원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 한국주택은행 근저당권과 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과는 비슷하고, 최신 거래보다 높다
건우로얄맨션은 70세대, 사용승인일은 1989.08.02이며 대상 면적은 78.07㎡입니다. 제공된 실거래는 4건이고 전체 평균은 83,250,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 82,333,333원, 최신 거래 73,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -4.3%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 79.05㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2023.04 | 78.07㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2023.03 | 79.05㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2022.10 | 78.07㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 82,333,333원 |
현재 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%입니다. 평균보다 아주 조금 낮기는 하지만 사실상 같은 가격대이고, 최신 거래 73,000,000원보다는 높습니다. 더구나 거래 추세가 -4.3%인 만큼, 전체 평균 83,250,000원보다 싸다는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 현재 신건은 권리 메리트는 있지만 가격 메리트는 제한적인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 31,424,612원 | 31,424,612원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,899,388원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 36,224,612원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 43,899,388원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무중학교 남동측 인근에 위치하며, 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 107호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 468,700원/㎡, 토지면적은 3,742㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 거래 기반. 건우로얄맨션은 70세대이고 사용승인일은 1989.08.02입니다. 제공된 실거래는 4건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 82,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%이고 최신 거래 73,000,000원보다 높습니다. 추세 -4.3%를 함께 반영해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 계산돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부조사가 불가능했습니다.
- 표시 확인. 공부상 건물 표시는 제1동이지만 현황은 가동으로 확인돼 있으므로 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2016.03.08 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 82,000,000원이 최근 12개월 평균 82,333,333원과 거의 같고 최신 거래 73,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -4.3%입니다. 여기에 임대관계 미상과 내부 미확인까지 감안하면, 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
