창원지방법원 2026타경10106. 경상남도 통영시 인평동의 건우로얄맨션 1층 107호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 78.07㎡, 전체 5층 건물의 1층에 위치한 아파트입니다. 감정가 82,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 57,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
그러나 이 사건은 단순히 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 매각으로 소멸하는 근저당권과 후순위 채권이 중심인 구조인 반면, 현장 조사에서 이해관계인을 만나지 못했고 내부 확인도 불가능했습니다. 임대관계가 미상인 상황이어서 실제 점유자가 누구인지, 임차인이 있다면 대항력을 갖추었는지를 별도로 확인해야 합니다. 또한 가장 최근 표시된 거래가 2023년 10월 거래여서 과거 시세를 현재 가치로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10106 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 인평동 433 건우로얄맨션 제1동 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 한실7길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 78.07㎡ · 철근콘크리트조 · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 천수자 · 2024.02.02 협의분할에 의한 상속 |
| 건물 / 단지 | 건우로얄맨션 · 70세대 · 1989.08.02 준공 |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,400,000원 · 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 | 삼성화재해상보험주식회사 |
| 청구금액 | 47,989,690원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 / 임대관계 | 미상 · 폐문으로 내부조사 불가 |
| 건물 표시 | 공부상 '제1동' · 현황 '가동' |
① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성화재 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2016.03.08 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권으로 제시되어 있으며 채권최고액은 4,800,000원입니다. 그 이후의 오케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
종전 삼성화재 근저당권 중 2015.04.10 설정된 채권최고액 62,400,000원의 권리는 등기 내역상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 관련 근저당권 변경기록도 있으므로, 입찰 전 현재 유효한 근저당권과 말소 여부를 등기부 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 과거 거래 대비 할인, 최근성은 한계
건우로얄맨션은 70세대 규모의 아파트로, 비교 가능한 전용 78.07~79.05㎡ 거래가 확인됩니다. 제공된 실거래 기록은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 79.05㎡ | 4층 | 73,000,000원 |
| 2023.04 | 78.07㎡ | 1층 | 87,000,000원 |
| 2023.03 | 79.05㎡ | 2층 | 87,000,000원 |
| 2022.10 | 78.07㎡ | 1층 | 86,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 83,250,000원 |
| 최근평균 표기 | — | 3건 | 82,333,333원 |
표기된 최근평균은 82,333,333원이며 현재 최저매각가 57,400,000원은 그 69.7%에 해당합니다. 전체 거래 평균 83,250,000원과 비교하면 68.9%입니다. 가장 최근 표시된 2023.10 거래금액인 73,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 최신 표시 거래가 2023년 10월이라는 점이 중요합니다. 최근 12개월 평균으로 표기된 금액 역시 표시된 거래기록의 시점과 대조하면 현재 시점의 실제 최근 12개월 거래라고 확정하기 어렵습니다. 따라서 69.7%는 표시된 기준 평균 대비 비율이지, 현재 통영시 인평동의 실시간 시세보다 확실히 저렴하다는 보증이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
현재 회차 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 삼성화재 근저당 및 오케이저축은행 가압류채권을 배당 대상으로 반영한 결과입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,433,200원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 31,424,612원 | 31,424,612원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 19,742,188원 |
| 합계 | — | 57,400,000원 |
집행비용 1,433,200원은 추정치이며, 채권배당액은 각각 제시된 채권최고액 및 청구금액 기준입니다. 국민건강보험공단 압류 관련 실제 배당요구액, 당해세, 최우선변제금 등은 반영되지 않아 최종 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당
유찰 회차별 매각가, 채권 미배당액 및 매수인 인수액을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 각 회차의 최저매각가로 매각된다는 가정에 따른 수치입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 57,400,000원 | 0원 | 19,742,188원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 40,180,000원 | 0원 | 2,832,148원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 28,126,000원 | 9,004,880원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 배당 대상 채권에 9,004,880원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다. 그러나 이것은 채권자에게 지급되지 못한 금액이지 매수인이 당연히 인수하는 금액은 아닙니다. 제시된 회차별 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다.
다만 실제 선순위 대항력 임차인이 확인되면 이야기가 달라집니다. 보증금 중 배당받지 못한 부분을 인수하는 경우 실질취득부담은 낙찰가 + 인수보증금으로 계산해야 합니다. 이러한 경우에는 낮아진 최저매각가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 통영시 인평동 소재 충무중학교 남동측 인근에 있으며, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 북서측은 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 107호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등으로 마감되었고 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 468,700원/㎡입니다.
- 단지 규모. 70세대이며 1989.08.02 준공된 아파트입니다. 거래 표본이 적고 오래되어 최근 가격형성과 환금성은 추가 검토가 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 실사 없이 통상적인 상태를 기준으로 감정이 이루어졌습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 점유자와 전입관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 재확인하고, 전입세대 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 점유자가 있다면 점유 개시와 권원, 보증금 및 대항력 여부를 검토해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2015년 삼성화재 근저당권 62,400,000원의 말소 여부, 2016년 설정된 근저당권 4,800,000원의 현재 상태 및 신청채권액 47,989,690원의 관계를 검증해야 합니다.
- 국민건강보험공단 압류 확인. 2026.02.19 압류의 실제 청구액과 배당 관련 자료를 확인해야 합니다. 추정배당표의 소유자 잔여액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
- 건물 동·호수 확인. 공부상 제1동과 현황 가동 표기를 비교하고, 입찰 대상인 107호가 현장에서 정확히 어느 세대인지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 실거래 표본이 2022~2023년에 집중되어 있으므로, 실제 입찰 시점의 인근 유사면적 매매사례와 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 내부 상태·수선비. 폐문으로 내부 확인이 되지 않은 만큼 누수, 난방, 창호, 마감 및 설비 상태에 따른 추가 비용 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 57,400,000원뿐 아니라 2회 유찰 40,180,000원, 3회 유찰 28,126,000원 시나리오도 검토하되, 입찰보증금과 매각조건은 해당 기일의 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 매력적, 확인 절차는 필수”
통영 건우로얄맨션 107호는 감정가 82,000,000원에서 57,400,000원까지 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 표기된 최근 실거래 평균 82,333,333원의 69.7%로, 과거 거래가격과 비교한 진입가격은 낮습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류와 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차인 등재가 없더라도 실제 점유관계는 미상이고, 하락 추세 -4.3%에 더해 실거래 표본도 오래됐습니다. 70세대 규모의 단지라는 점까지 고려하면 과거 평균을 그대로 적용해 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
결론은 가격 검토 가능, 입찰 판단은 보류입니다. 말소기준권리와 임대관계, 동·호수의 동일성, 현재 실거래 시세를 확인하고 인수 부담이 없다는 점이 검증될 때 비로소 할인된 최저가의 의미가 분명해집니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 낙찰가를 예상하는 것보다 57,400,000원에 취득했을 때 실제 부담과 재매각 가능 가격을 정확히 파악하는 것입니다.
