광주지방법원 2024타경58821. 여수 웅천동 ‘여수웅천포레나2단지’ 205동 4층 402호, 전용 84.9552㎡급 아파트입니다. 감정가 411,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 287,700,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김영수이고, 2019년 소유권을 취득할 때 기재된 거래가액은 301,300,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.06.08 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 277,200,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 에스비아이저축은행 근저당 267,600,000원, 2024년 경매개시결정, 미래크레디트대부와 광주은행의 가압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행·현대해상화재보험·리드코프 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경58821 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천남8로 23, 205동 4층402호 (웅천동,여수웅천포레나2단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9552㎡ · 29층 건물 중 4층 · 남서향 · 계단식 |
| 이용상태 | 주거용 |
| 소유자 | 김영수 · 2019.05.30 소유권이전 · 거래가액 301,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 287,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 218,187,923원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 1,040,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 배당표상 현재 최저가 287,700,000원에서 집행비용을 먼저 제외한 뒤 을구 5번 근저당은 277,200,000원 전액 배당되고, 같은 날 후순위인 을구 6번 근저당에는 5,672,200원만 배당됩니다. 이후 가압류는 배당을 받지 못하지만, 이는 채권자의 미회수 문제일 뿐 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 67.9%
포레나여수웅천2단지는 1,448세대, 2019.03.26 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.76~84.99㎡대 최근 실거래 12건이며 최근 12개월 평균은 423,708,333원입니다. 현재 최저가 287,700,000원은 이 평균의 67.9%입니다. 최신 거래는 2026.04 전용 84.76㎡ 17층의 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.76㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 19 | 485,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 18 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 12 | 267,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2025.12 | 84.76㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 423,708,333원 |
표본의 최저 거래는 267,500,000원, 최고 거래는 485,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 단순 평균만으로 개별 호수 적정가를 확정할 수는 없습니다. 다만 현재 최저가 287,700,000원은 최근 12개월 평균 423,708,333원과 최신 거래 475,000,000원 모두보다 낮아, 가격상 할인 폭은 분명한 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,827,800원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 267,600,000원 | 5,672,200원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 미래크레디트대부 | 15,018,690원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 17,889,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 577,707,880원 중 예상 배당액은 282,872,200원, 미배당은 294,835,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 287,700,000원 | 282,872,200원 | 294,835,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 201,390,000원 | 197,770,540원 | 379,937,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 140,973,000원 | 138,199,378원 | 439,508,502원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 218,187,923원을 충족할 수 있는 배당 구조지만, 2회 유찰 시 채권자 총 배당은 197,770,540원으로 줄어 신청채권자의 청구금액에 미치지 못합니다. 그럼에도 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 웅천동 소재 여수웅천포레나2단지 205동 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 형성된 해안 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 중 4층 402호이며 남서향·계단식입니다. 위생·급수·난방·소화설비와 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형의 아파트 건부지이며 단지 남서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 지구단위계획구역이 포함돼 있습니다. 국가산업단지·중로1류·중로3류·완충녹지 저촉, 장애물제한표면구역·특별대책지역·가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
- 환금성. 1,448세대, 2019.03.26 준공 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 매각물건명세서에 미납관리비 있음이 기재돼 있으므로 관리사무소에서 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 편차 확인. 최근 거래가 267,500,000원~485,000,000원으로 폭이 커 본건 4층의 실제 상태·향·수리 여부를 감안한 상한가 설정이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 5번 에스비아이저축은행 근저당권과 후순위 권리의 말소 여부를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당표 성격. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인 구간
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저매각가 287,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 423,708,333원의 67.9%이고, 최신 2026.04 거래 475,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 놓고 보면 1회 유찰로 할인 폭이 생긴 회차입니다.
다만 가격이 낮다는 사실만으로 곧바로 안전한 낙찰이 되는 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 미납관리비 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 최종 승부처는 복잡한 등기 인수보다는 실제 점유 상태·미납관리비·4층 개별 상태를 확인한 뒤 실거래 편차 안에서 응찰 상한을 정하는 것입니다.
