광주지방법원 2025타경451. 전라남도 순천시 해룡면 호두리 1201-17, 해룡산업단지 안에 위치한 토지와 공장 이용 건물입니다. 토지는 4,858.1㎡의 공장용지이고 일반공업지역·일반산업단지·경제자유구역에 포함됩니다. 감정 이용상태는 공장이며 일부 사무실·화장실·세탁실이 포함되어 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 4,119,680,000원으로 신건입니다.
말소기준권리는 2021.08.05. 설정된 주식회사신한은행의 을구 1번 근저당권 2,748,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 을구 2번 근저당권 960,000,000원이 있고, 이후 가압류·압류·나주가스 근저당·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.14. 신용보증기금이 을구 1번 근저당권 중 920,156,054원을 확정채권 일부대위변제로 이전받았지만, 이는 기존 을구 1번 근저당권의 일부 이전이므로 별도 채권으로 중복 합산할 항목은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경451 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 호두리 1201-17 · 해룡산단3로 92 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공장 이용 · 일부 사무실·화장실·세탁실 |
| 토지 | 공장용지 4,858.1㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사백두써니텍 |
| 감정가 / 최저가 | 4,119,680,000원 / 4,119,680,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,332,678,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 비금전 제한은 별도 확인
말소기준권리 이후의 주식회사 지에스교역 가압류 248,200,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 22,000,000원, 주식회사 탑인터네셔널 가압류 40,645,322원, 주식회사나주가스 근저당권 100,000,000원, 한국전력공사 가압류 8,536,790원 및 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)왕수바이오 | 2024.04.26 | - | 2,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성환 | 2025.03.13 | 2024.04.26 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. (주)왕수바이오는 2024.04.26., 김성환은 2025.03.13. 전입으로 모두 2021.08.05. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력은 없습니다. 다만 김성환은 보증금이 확인되지 않아 배당요구·보증금 관계는 입찰 전 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 신건 4,119,680,000원과 유찰 시 배당 변화
현재 회차는 감정가의 100%인 4,119,680,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 3,295,744,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 2,636,595,200원입니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 산업용 토지·공장·기계기구 전체를 함께 봐야 하므로, 단순히 유찰 후 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,119,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,596,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,748,000,000원 | 2,748,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 지에스교역 | 248,200,000원 | 248,200,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 주식회사나주가스 | 100,000,000원 | 97,883,200원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 탑인터네셔널 | 40,645,322원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 한국전력공사 | 8,536,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총 미배당은 51,298,912원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 해룡면 호두리 소재 해룡산업단지 안에 위치하며 주위는 공업지대입니다.
- 교통. 남서측으로 산업단지 내 주요 도로에 접해 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타 판넬지붕 단층이며 내·외벽 판넬마감, 샤시 창호, 에폭시 바닥입니다.
- 설비. 공장 이용 건물 중 기호 2에는 위생설비와 급수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,858.1㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 150,700원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 13번 확인. 순천시 시설보조금 지원에 따른 용도·양도·교환·대여·담보 제공 제한의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 확인. 활성탄리프트, TIG용접기 1대, 제품원자재 거치대가 소재불명으로 기재돼 있으므로 현장 실사와 감정목록 대조가 필요합니다.
- 매각 제외 구분. 목록 1 지상의 컨테이너와 가스저장설비는 매각 제외이므로 인도·사용 계획에서 분리해 봐야 합니다.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 김성환의 보증금은 확인되지 않았으므로 배당요구와 점유관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 신건 4,119,680,000원, 1회 유찰 3,295,744,000원, 2회 유찰 2,636,595,200원의 시나리오가 있으나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 기계기구 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만 보고 끝낼 공장은 아니다
권리의 금전 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.05. 신한은행 근저당이고, 임차인 2명은 모두 그보다 늦게 전입했으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 일부 기계기구가 소재불명이고 일부 시설은 매각에서 제외되며, 2026.03.10. 등기된 시설보조금 관련 소유권 금지사항의 효력도 확인해야 합니다. 따라서 금전 인수는 낮지만 실물·행정·등기 확인 난도는 높은 공장형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가 4,119,680,000원 자체의 가격 적정성은 권리만으로 평가할 수 없고, 실제 설비 상태와 제한등기 처리까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
