창원지방법원 2025타경30819. 등기상 물건은 일반성 에이원아파트 101동 1층101호이고 소유자는 김성미입니다. 2017.01.02. 소유권이전과 동시에 진주진양농업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 공순조 근저당, 서울보증보험·서민금융진흥원·부경양돈협동조합의 가압류, 진주시 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
다만 이 사건은 권리보다 물건의 실제 이용상태와 가격 비교의 질을 먼저 점검해야 합니다. 사건상 용도는 아파트지만 감정평가의 이용상태는 “근린생활시설(현황 공실)”입니다. 또 시세 자료의 대상면적은 114.6999㎡인데 최근 거래는 84.48㎡와 59.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 아파트 거래평균보다 낮다는 사실만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30819 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 개암리 477-12 일반성 에이원아파트 101동 1층101호 |
| 용도 / 현황 | 아파트 · 감정 이용상태 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 김성미 · 2016.12.26. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 진주지원 등기과 · 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2017.01.02. 진주진양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2019.01.17. 공순조 근저당과 이후 가압류·압류는 모두 후순위입니다. 2021.06.10. 산청군 압류는 2023.08.24. 해제됐고, 2022.11.14. 시작된 종전 임의경매도 2023.12.28. 취하됐습니다. 현재 경매는 2025.04.29. 진주진양농업협동조합의 임의경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교는 제한적
일반성에이원의 최근 거래자료는 총 12건이며, 최근 12개월 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 133,000,000원입니다. 현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%이고, 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 16.3% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.48㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 84.48㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 84.48㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 84.48㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 84.48㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.01 | 59.95㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2024.12 | 59.95㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2024.08 | 84.48㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 59.95㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
표면적인 가격 차이는 큽니다. 실질취득 78,400,000원은 최근 12개월 평균 115,500,000원보다 낮고, 최신 거래 133,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 물건의 대상면적은 114.6999㎡인 반면 거래표본은 84.48㎡와 59.95㎡이고, 면적 일치 판정도 불일치입니다. 여기에 현황이 근린생활시설·공실이므로 아파트 거래가격과의 직접 비교는 참고 수준으로 제한하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 진주진양농업협동조합 | 96,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 근저당 · 공순조 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,760,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부경양돈협동조합 | 33,903,455원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 247,663,455원 중 76,588,800원만 배당되고 미배당은 171,074,655원입니다. 미배당이 크더라도 후순위 채권은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 171,074,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 194,171,295원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 210,338,943원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 추가 유찰 판단은 권리 리스크가 아니라 물건가치와 환금성에 얼마의 안전마진을 둘 것인지의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 반성초등학교 남동측 인근입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상9층 건물이며 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 토지면적 2,422.0㎡, 공시지가 90,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 반성초등학교·반성초등학교병설유치원 관련 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지 규모. 일반성에이원은 48세대, 2016.06.29. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 사건상 아파트이지만 감정평가상 근린생활시설·공실입니다. 실제 내부 이용상태와 향후 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 조건 확인. 대상면적 114.6999㎡와 거래표본 84.48㎡·59.95㎡가 일치하지 않습니다. 거래평균 115,500,000원을 그대로 적정가로 쓰면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 2017.01.02. 진주진양농업협동조합 근저당을 말소기준으로 보고 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 실제 점유관계가 그대로 유지되는지 매각기일 전에 현황을 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 48세대 규모와 근린생활시설 현황을 감안해 실수요자·임차수요·재매각 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건가치는 별도 검증”
이 사건은 권리만 보면 명료합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2017.01.02. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가 78,400,000원은 감정가의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 거래평균 115,500,000원 및 최신 거래 133,000,000원보다 낮습니다.
그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 대상면적 114.6999㎡가 거래표본과 맞지 않고, 감정 이용상태도 아파트 주거가 아니라 근린생활시설(현황 공실)입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 합격, 가격은 현황·면적·환금성 확인 후 판단”입니다. 2회 유찰이라는 할인 폭보다 실제 사용가치와 재매각 가능성을 먼저 확인하는 사건입니다.
