광주지방법원 2025타경649. 광양읍 용강리 창덕에버빌아파트 상가동 지하층101호의 근린시설입니다. 현재 등기상 공유자는 이형호 지분 100분의 95, 정영님 지분 100분의 5입니다. 말소기준은 2012.10.11 순천농업협동조합 근저당권이고, 2020년 박종성 근저당, 2021년 국 압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 순천광양축산업협동조합 가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인이 없어 임차보증금 승계액도 0원입니다.
다만 말소기준보다 앞선 등기라고 해서 모두 인수되는 것은 아닙니다. 2009.09.25 광양시 압류는 2009.12.03 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 인수권리로 볼 수 없습니다. 권리분석에서 더 주의할 부분은 2012년 근저당권의 변경 기록과 대지권 상태입니다. 등기에는 2014.04.23 채권최고액을 221,000,000원으로 변경한 기록이 있어 실제 배당 시 신청채권액 187,582,033원 및 변경등기의 효력을 원문과 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경649 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 용강리 893 창덕에버빌아파트 상가동 지하층101호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 비어펍 및 사무실 · 현황 휴업중 |
| 대상 면적 | 256.8㎡ |
| 소유관계 | 이형호 100분의 95 · 정영님 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 187,582,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 대지권 | 미배분 상태 · 적정대지권 매각 포함 · 대지권 등기 가능 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기변경은 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 말소기준 이후의 박종성 근저당권, 국 압류, 경매개시결정, 순천광양축산업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.02.27 광양시 압류도 2026.07.15 해제로 등기상 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 읽으면 안 된다
창덕에버빌2단지에서 확인되는 최근 거래는 84.76㎡ 아파트 12건입니다. 반면 경매 대상은 상가동 지하층101호 근린시설이고 대상 면적은 256.8㎡로 기록돼 있습니다. 즉 용도와 면적이 모두 달라 아래 실거래는 직접 비교 시세가 아니라 참고자료입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.76㎡ | 15 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 84.76㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 84.76㎡ | 9 | 84,500,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 12건 | 99,791,666원 |
참고 실거래의 최근 12개월 평균은 99,791,666원, 최신 거래는 84,000,000원입니다. 최저가 352,000,000원은 이 최근 12개월 평균 대비 352.7%로 집계됩니다. 다만 이는 84.76㎡ 아파트와 256.8㎡ 근린시설을 비교한 수치이므로 “시세보다 비싸다”는 직접 결론도, “싸다”는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 이 물건의 응찰가격은 지하 상가의 실제 임대료·공실·상가 실거래를 별도로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박종성 | 500,000,000원 | 203,272,000원 |
| 4. 가압류 · 순천광양축산업협동조합 | 27,296,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 670,296,015원 중 예상배당 346,272,000원, 미배당 324,024,015원입니다. 후순위 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 상가동 지하층101호 근린시설로, 비어펍 및 사무실로 이용됐으나 현재 휴업중입니다.
- 입지. 광양용강중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 입지한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 광대로변에 입지해 차량접근성은 양호하고 대중교통여건은 보통입니다. 서측 광대로와 남동측 왕복2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 지하층101호이며 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역, 대로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지구획정리사업지구가 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 365,300원/㎡, 지목 대, 토지면적 58,398.2㎡입니다.
- 단지. 창덕에버빌2단지 1,416세대, 준공일 2001.11.02로 확인됩니다. 다만 단지 아파트 거래량을 지하 상가의 환금성으로 그대로 대체할 수는 없습니다.
- 환금성. 지하층 근린시설이고 현황 휴업중이며, 직접 비교 가능한 상가 실거래가 확인되지 않아 가격 및 환금성은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능 여부. 적정대지권 매각 포함이라는 기재만으로 끝내지 말고 실제 대지권 등기 가능 여부와 필요한 절차를 확인하세요.
- 근저당 변경기록. 2012.10.11 채권최고액 143,000,000원 설정 후 2014.04.23 221,000,000원 변경 기록이 있습니다. 신청채권액 187,582,033원과 함께 원문 대조가 필요합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 후순위 예상배당이 달라집니다.
- 상가 실거래 별도 확인. 확인된 12건은 84.76㎡ 아파트 거래입니다. 지하층 근린시설 256.8㎡의 가격 판단에는 별도의 상가 거래·임대자료가 필요합니다.
- 현황 휴업. 비어펍 및 사무실로 사용됐으나 현재 휴업중입니다. 시설 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 집합상가이므로 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차권 승계형 경매는 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리가 단순하다고 바로 입찰하기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, 대지권이 미배분 상태이고 등기 가능 여부를 확인해야 한다는 점. 둘째, 신건 최저가 352,000,000원을 검증할 직접 비교 가능한 근린시설 실거래가 없다는 점입니다. 확인되는 최근 12개월 평균 99,791,666원과 최신 거래 84,000,000원은 모두 84.76㎡ 아파트 거래이므로 대상 지하상가의 시세로 사용할 수 없습니다.
따라서 결론은 권리상 인수 0원은 장점, 가격 판단은 보류입니다. 특히 2014년 근저당 채권최고액 변경기록과 대지권 등기 가능 여부를 원문으로 확인한 뒤, 실제 지하상가 임대·매매가격을 확보하기 전에는 감정가 352,000,000원을 기준으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
