광주지방법원 2025타경709. 전라남도 여수시 해산동 소재 의료시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 의료시설이고 현재 의료시설(요양병원)로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사백년사랑입니다. 말소기준은 2021.06.11. 설정된 을구 1번 근저당권으로, 광양시새마을금고 4,800,000,000원 등 같은 날 설정된 여러 근저당권이 존재하며 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체는 낙찰자 인수 측면에서 비교적 명확하지만, 배당은 여유가 없습니다. 현 회차 매각가 13,315,346,600원을 가정하면 총 채권 16,067,154,558원 가운데 13,179,793,134원이 배당되고 2,887,361,424원이 미배당됩니다. 사건 신청채권자 안에스더의 청구금액 350,000,000원도 예상배당은 0원입니다. 다만 이 미배당 채권은 곧바로 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경709 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 해산동 298-20 · 해산4길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 의료시설(요양병원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 의료시설 |
| 소유자 | 주식회사백년사랑 |
| 감정가 / 최저가 | 13,315,346,600원 / 13,315,346,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안에스더 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 정보 | 6,995.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 상업기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 109,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.11. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호로 광양시새마을금고 4,800,000,000원, 광양새마을금고 1,200,000,000원, 해남새마을금고 2,280,000,000원, 진도군새마을금고 720,000,000원, 산정새마을금고 2,400,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이들 근저당권은 2025.02.21. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 내역이 있고, 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정도 이어집니다.
그 뒤 설정된 광양시새마을금고의 480,000,000원 근저당, 김유철 800,000,000원, 주식회사제이에스건설 850,000,000원, 유한회사유랩케어 360,000,000원, 김재철 750,000,000원 근저당과 각종 가압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 황은미의 2026.04.09. 상가건물임차권등기도 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 이용 / 범위 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유철 | 병원 · 2024.11.15 점유 | 400,000,000원 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 주식회사 청우이안 | 병원 · 2024.12.11 점유 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 황은미 | 임차권등기 · 별지 목록 기재 건물 중 지하1층 · 54.0㎡ | 70,000,000원 | - | 대항력 없음 | 확정일자 2024.11.05 · 배당요구 2026.04.09 | 승계 없음 |
김유철은 말소기준권리보다 늦은 2024.11.15. 점유로 대항력이 없고, 주식회사 청우이안 역시 2024.12.11. 점유로 대항력이 없습니다. 청우이안은 보증금이 확인되지 않아 계약내용 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 확인된 점유일 기준으로는 말소기준권리보다 후순위입니다.
황은미는 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2024.06.26., 사업자등록신청일·점유개시일·확정일자 모두 2024.11.05.이며 2026.04.09. 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 역시 2021.06.11. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,315,346,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 135,553,466원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광양시새마을금고 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 광양새마을금고 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 해남새마을금고 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 5. 을구 1번 근저당권 · 진도군새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 6. 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 7. 을구 2번 근저당권 · 광양시새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 제이에스건설 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 9. 을구 5번 근저당권 · 김유철 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 황성규 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 황은미 | 140,000,000원 | 129,793,134원 |
| 12. 을구 6번 근저당권 · 주식회사제이에스건설 | 850,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 7번 근저당권 · 유한회사유랩케어 | 360,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 8번 근저당권 · 김재철 | 750,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 147,154,558원 | 0원 |
| 16. 갑구 18번 경매개시결정 · 안에스더 | 350,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 19번 경매개시결정 · 엠씨아이대부 주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 18. 갑구 15-1번 가압류 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 채권총액 16,067,154,558원 중 13,179,793,134원이 배당되고, 2,887,361,424원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물적 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 건물과 여러 토지가 일괄매각됩니다. 목록 2·3은 의료시설 용도로 불가분의 관계에 있다고 평가되었습니다.
- 건물 현황. 목록 1의 공부상 지하1층은 현황 지상1층으로 이용 중입니다.
- 증축. 목록 1 건물 4층은 공부상 993㎡이나 2025.03.17. 증축되어 현황상 1,072.2㎡입니다. 감정가에 증축면적이 포함되고 증축부분도 매각에 포함됩니다.
- 포함 물건. 목록 1의 수목과 주 출입구 부근 나무데크, 목록 3의 제시외건물 정자 및 기계실, 목록 4·6·7의 입목, 목록 10의 유실수는 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 목록 3의 전기차충전설비 2식, LPG저장탱크와 이동식컨테이너, 목록 10의 철구조물·물탱크, 목록 11 및 인접지의 이동식컨테이너·철구조물·물탱크 등은 매각에서 제외됩니다.
- 도로·맹지. 목록 5는 목록 2·3의 도로(진입로) 등으로 이용되고, 목록 6과 목록 10은 맹지입니다.
- 분묘. 목록 10 지상에 가묘 또는 파묘 여부가 불분명한 분묘가 있으며 분묘기지권 성립 여지가 불분명합니다. 최저매각가격은 분묘 소재로 소유권이 제한될 경우의 가격입니다.
- 경계. 이 사건 토지들과 인근 토지의 지적경계가 불분명하며 지적경계복원측량이 필요합니다. 목록 11의 인접지 경계침범 여부도 측량을 요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 해산동 소재 해산교차로 남서측 인근이며, 주변은 상업용 시설·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 현재 의료시설(요양병원)로 이용 중이며 급·배수, 위생, 승강기, 냉·난방, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 토지는 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역이 포함되고 일부는 준보전산지에 해당합니다.
- 환금성. 일반 주거용과 달리 의료시설과 여러 토지가 결합된 13,315,346,600원 규모의 일괄매각으로, 응찰 전 활용계획과 물적 현황을 먼저 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2021.06.11. 을구 1번 근저당권군과 이후 이전·근질권 설정 관계를 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 임차계약 원본. 김유철·주식회사 청우이안·황은미의 실제 계약서, 점유 범위, 보증금과 차임, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 관계인 여부. 김유철과 황은미는 등기상 채권자와 임차인 이름이 중복되므로 자금흐름과 실점유를 확인하세요.
- 분묘 현장확인. 목록 10의 가묘 또는 파묘 여부와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 지적경계복원측량. 토지 경계가 불분명하고 목록 11의 경계침범 여부도 불명확하므로 측량 비용과 결과를 입찰 판단에 반영하세요.
- 매각 제외 설비. 전기차충전설비, LPG저장탱크, 이동식컨테이너, 철구조물, 물탱크 등 제외물건의 소유자와 철거·사용관계를 확인하세요.
- 증축부분. 2025.03.17. 증축된 4층 면적 1,072.2㎡의 인허가·건축물대장 상태를 확인하세요.
- 진입·맹지. 목록 5의 진입로 이용관계와 목록 6·10의 맹지 상태가 전체 시설 운영에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 실사는 고난도
이 사건의 핵심은 단순합니다. 등기·임차 권리 측면의 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 3명도 모두 말소기준보다 후순위여서 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 감정가 13,315,346,600원의 요양병원·토지 일괄매각이라는 물건 특성상 실제 난도는 낮지 않습니다. 목록 10의 분묘와 분묘기지권 가능성, 사건 토지들의 불분명한 지적경계, 맹지, 증축 면적, 매각 제외 설비, 임차인과 채권자 이름이 겹치는 관계인 가능성까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만 물적 실사는 고난도. 이 사건은 등기보다 현장·측량·건축·운영 실사가 입찰가를 결정해야 하는 유형입니다.
