창원지방법원 2025타경30833. 진주시 평거동 순화로즈팰리스 11층 1206호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 이 사건의 승부처는 4회 유찰된 1,056만원대 최저가가 아닙니다. 임차인 안수진은 2014.02.14. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춘 것으로 확인되며, 말소기준권리인 2022.10.06. 서울보증보험 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 실제 임차인 1명으로 보아야 하고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
안수진에게는 2021.10.20. 설정된 전세금 50,000,000원의 전세권과 2023.05.17. 등기된 임차보증금 50,000,000원의 주택임차권도 존재합니다. 모두 같은 안수진·같은 1206호·같은 50,000,000원 보증금에 연결된 권리이므로 보증금을 100,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 등기 분석상 선순위 전세권은 인수 대상으로 표시되어 있고, 매각물건명세서도 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 11층 1206호 · 도로명 경상남도 진주시 진양호로 191 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트조 13층건 중 11층 · 사용승인 2008.04.10. |
| 소유자 | 강창남 2분의 1 · 백화정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 10,564,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안수진 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권리가 핵심
말소기준은 2022.10.06. 서울보증보험주식회사 가압류 344,000,000원입니다. 이후의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 안수진은 이보다 앞선 2014.02.14. 전입·점유·확정일자를 갖추고 있고, 2021.10.20. 전세권도 설정되어 있습니다. 2023.05.17. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기지만, 그 기초가 되는 임대차의 전입·점유와 확정일자는 2014.02.14.입니다. 매각물건명세서 역시 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안수진 | 제11층 제1206호 건물 전부 · 주거 | 50,000,000원 | 2014.02.14. | 2014.02.14. | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 안수진 명의의 전세권과 임차권등기는 동일한 50,000,000원 보증금에 연결된 권리로 보이며, 별도의 임차보증금 50,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 약 5,000만원
현재 최저매각가는 감정가 44,000,000원의 약 24%인 10,564,000원입니다. 숫자만 보면 매우 낮지만, 이 사건에서는 최저가가 내려간 만큼 임차인에게 배당되는 돈도 줄고 매수인이 인수할 보증금 잔액이 그만큼 증가합니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 10,564,000원 | 9,973,848원 | 40,026,152원 | 50,590,152원 |
| 5회 유찰 시 | 7,394,799원 | 6,861,693원 | 43,138,307원 | 50,533,106원 |
| 6회 유찰 시 | 5,176,359원 | 4,683,185원 | 45,316,815원 | 50,493,174원 |
현재 회차에서는 10,564,000원에 낙찰받아도 임차보증금 미배당액 40,026,152원을 합쳐 실질취득액이 50,590,152원입니다. 이는 감정가 44,000,000원의 약 115.0%입니다. 5회·6회 유찰까지 가더라도 실질취득액은 각각 50,533,106원, 50,493,174원으로 거의 내려가지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총액이 보증금 50,000,000원 부근으로 고정되는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 590,152원 |
| 1. 임차인 안수진 보증금 | 50,000,000원 | 9,973,848원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 안수진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 590,152원을 제외한 9,973,848원이 임차인 안수진에게 배당되는 가정입니다. 보증금 50,000,000원 중 부족분 40,026,152원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 을구 9번 전세권의 50,000,000원은 같은 안수진의 동일 보증금 관련 권리이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 평거동 10호광장교차로 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·근린상가·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인은 하지 못하고 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
- 교통. 건물까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 왕복 5차선 아스팔트도로, 북동측 약 6m 내외 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층건 중 11층 1206호, 사용승인일은 2008.04.10.이며 난방·승강기·소방·주차·위생급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 토지는 946.8㎡의 부정형 상업용 대지이고 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
- 유찰 이력. 현재까지 4회 유찰되어 최저가가 10,564,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 인수액이 반대로 증가하므로 추가 유찰이 곧 실질취득가격 하락을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 10,564,000원에 예상 인수액 40,026,152원을 더한 50,590,152원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 안수진의 임대차계약, 2014.02.14. 전입·점유·확정일자, 2016.02.25. 보증금 4,000,000원 증액 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 전세권·임차권 중복 해석 주의. 안수진의 전세권 50,000,000원과 임차권등기 보증금 50,000,000원을 별개의 보증금으로 합산하지 말고 동일 보증금 관련 권리인지 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 안수진은 임차인·전세권자·임차권자이면서 경매 채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 실제 계약관계와 금전지급 내역을 확인해야 합니다.
- 상가 임대차 조회와 혼동 금지. 상가건물임대차 현황서에는 조회내역이 없지만, 별도로 주택임차권등기와 주거 임차인 안수진이 존재합니다.
- 추가 유찰 효과 착시. 5회 유찰 시 실질취득 50,533,106원, 6회 유찰 시 50,493,174원으로 계산되어 낙찰가 하락 효과가 거의 상쇄됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계, 미납 관리비·당해세 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,056만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자에서 가장 위험한 착시는 감정가 44,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 10,564,000원까지 내려왔다는 표면적인 할인율입니다. 실제로는 대항력 있는 임차인 안수진의 보증금 50,000,000원이 배당으로 전액 소진되지 않고, 현재 회차 기준 40,026,152원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 최저가 낙찰 가정 실질취득은 50,590,152원, 감정가의 약 115.0%입니다.
더 유찰되어 최저가가 7,394,799원, 5,176,359원으로 내려가도 매수인 인수액은 각각 43,138,307원, 45,316,815원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 50,533,106원, 50,493,174원으로 거의 같은 수준입니다. 이 물건의 가격은 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’으로 보아야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 낮지만, 권리 인수를 반영하면 가격 메리트가 자동으로 생기지 않는 고위험 인수형 사건입니다.
