창원지방법원 2025타경30833. 경남 진주시 평거동 순화로즈팰리스 11층 1206호입니다. 경매 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건이 눈길을 끄는 이유는 가격입니다. 감정가는 44,000,000원인데, 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 7,395,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 약 17%에 취득할 수 있을 것처럼 보입니다.
하지만 등기부와 임차관계를 확인하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 안수진은 2014년 2월 14일 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받은 임차인입니다. 2021년에는 전세권을 설정했고, 2023년에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 50,000,000원입니다. 이 임차인의 대항력은 말소기준권리인 2022년 가압류보다 앞서므로, 경매대금으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 남은 보증금이 매수인 부담으로 넘어갑니다.
특히 안수진은 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 전세권·임차권·경매신청 관계가 동일인에게 집중되어 있고, 권리관계에 대한 추가 확인이 필요하다는 지적도 있습니다. 단순히 유찰 횟수나 최저가만으로 투자 가치를 판단하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 제11층 제1206호 도로명: 경상남도 진주시 진양호로 191 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 13층 중 11층 · 사용승인 2008.04.10 |
| 소유자 | 강창남(지분 2분의 1), 백화정(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 44,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,395,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.81%) |
| 매수인 예상 인수액 | 43,138,110원 |
| 실질취득 부담 | 50,533,110원 (최저가 + 예상 인수액) |
| 경매신청채권자 | 안수진 · 청구액 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.06 서울보증보험주식회사 가압류 · 청구금액 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리를 반드시 봐야 한다
등기부의 핵심은 2022.10.06 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 서울보증보험주식회사가 청구금액 344,000,000원으로 가압류를 설정했고, 이후 발생한 압류·경매개시결정 등의 등기상 권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 이 가압류 자체도 매각으로 소멸할 권리입니다.
반면 2021.10.20 설정된 안수진의 전세권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기상 전세금은 50,000,000원이며 건물 전부에 설정되어 있습니다. 말소기준권리 이전의 전세권으로 매수인 인수 대상에 해당합니다. 실제 소멸·인수 범위와 전세권 관련 배당요구 여부는 매각물건명세서 및 법원 기록으로 최종 확인해야 합니다.
2023.05.17 등기된 안수진의 주택임차권은 말소기준 이후의 등기이지만, 주거 임차인의 전입·점유 및 확정일자는 2014.02.14로 훨씬 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기상 소멸과 대항력 있는 임차보증금 잔액의 인수는 구별해야 합니다. 매각물건명세서 역시 임차권의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 미배당 인수가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수진 | 제11층 제1206호 건물 전부 | 50,000,000원 | 2014.02.14 / 2014.02.14 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 안수진 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2014.02.14 (2016.02.25 갱신) |
| 전입신고 / 점유개시 | 2014.02.14 / 2014.02.14 |
| 확정일자 | 2014.02.14 · 증액분 2016.02.25 |
| 보증금 | 50,000,000원 (최초 46,000,000원 · 증액 4,000,000원) |
| 전세권 설정 | 2021.10.20 · 을구 9번 · 전세금 50,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.05.17 · 을구 10번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 예상 배당액 | 6,861,890원 |
| 예상 미변제 보증금 | 43,138,110원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
안수진은 최초 46,000,000원의 보증금에 대해 2014년 2월 14일 확정일자를 받았고, 2016년 2월 25일 증액된 4,000,000원에도 확정일자를 받았습니다. 전입·점유의 시작이 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 이루어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 533,110원 |
| 1. 임차인 안수진 · 우선변제 | 50,000,000원 | 6,861,890원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 안수진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 7,395,000원 |
집행비용은 매각대금의 약 7.2%를 가정한 추정치입니다. 안수진 명의의 전세권 50,000,000원과 임차보증금 50,000,000원은 동일인에 관한 권리로, 매수인 인수액 계산에서 중복 합산하지 않습니다. 국세 압류 관련 실제 조세 우선순위, 당해세, 최우선변제, 확정 배당액 등은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것이 아니라 부담이 이동한다
이 물건의 핵심은 낙찰가 하락이 곧 실질취득 부담 하락으로 연결되지 않는다는 점입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고, 매수인이 부담할 보증금 잔액은 증가합니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 7,395,000원 | 6,861,890원 | 43,138,110원 | 50,533,110원 |
| 6회 유찰 시 | 5,176,500원 | 4,683,323원 | 45,316,677원 | 50,493,177원 |
| 7회 유찰 시 | 3,623,550원 | 3,158,326원 | 46,841,674원 | 50,465,224원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 추정 집행비용이 회차별로 달라지는 효과가 포함되어 있으며, 확정 배당 및 실제 낙찰가에 따라 결과가 달라집니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가보다 비싼 실질취득
| 감정평가액 | 44,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 7,395,000원 |
| 최저가 / 감정가 | 약 16.81% |
| 임차보증금 | 50,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 50,533,110원 |
| 실질취득 / 감정가 | 약 114.85% |
| 감정가 초과액 | 6,533,110원 |
실질취득 부담은 감정가보다 약 14.85% 높습니다. 감정가 44,000,000원을 기준으로 보더라도 현재 조건에서는 가격상 불리합니다. 특히 실질취득 부담이 임차보증금에 의해 사실상 고정되는 구조이므로, 최저매각가와 감정가의 할인율만을 근거로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
실거래 시세와의 비교는 별도로 확인해야 합니다. 실제 거래 사례와 최근 가격 추세를 확인하지 않은 상태에서 이 물건의 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가보다 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 진주시 평거동 10호광장교차로 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측으로 왕복 5차선 도로, 북동측으로 약 6m 폭의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물의 11층 1206호입니다. 2008.04.10 사용승인되었으며 난방, 승강기, 소방, 주차, 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가서에서는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못하여, 건축물현황도와 외부 관찰을 근거로 통상적인 상태를 전제하였습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 평거3 지구단위계획구역에 속합니다. 토지면적은 946.8㎡, 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되어 있으나 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 법적 용도와 실제 이용상태, 용도에 따른 금융·임대 제약을 확인해야 합니다. 5회 유찰 이력은 매수 수요를 신중하게 점검할 이유가 되지만, 유찰 원인을 권리 문제나 시장성 부족 중 하나로 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액. 안수진의 보증금 50,000,000원 중 예상 미배당액 43,138,110원의 매수인 인수 조건을 반드시 확인하세요. 배당액이 달라지면 인수액도 변동합니다.
- 선순위 전세권. 을구 9번 전세권은 말소기준권리 이전에 설정되었습니다. 전세권의 존속, 배당요구 여부, 최종 말소 범위 및 매수인 부담을 법원 기록과 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 권리관계. 안수진은 임차인·전세권자·경매신청채권자입니다. 보증금 지급과 계약·점유 사실, 권리 설정의 경위를 대조하세요. 전세권과 임차권의 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 점유 및 명도. 과거 전입·점유 사실은 확인되지만 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금 문제를 해결하지 않고 일반적인 소유자 점유 물건처럼 명도를 예상해서는 안 됩니다.
- 세금 압류. 백화정 지분과 강창남 지분에 각각 국세 압류가 설정되어 있습니다. 등기상 소멸과 별개로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권, 특히 법정기일과 우선순위를 확인하세요.
- 실거래 시세. 최근 거래가, 실제 오피스텔 거래 사례, 임대수요 및 건축물대장상 용도를 확인한 뒤 약 5,053만원의 총부담과 비교해야 합니다.
- 추가 비용. 체납 관리비, 내부 수리, 점유 해결, 취득세, 등기비용, 세금 등의 추가 비용을 별도 점검하세요.
- 매각 조건. 현재 예정 매각기일은 2026.11.02입니다. 입찰 전 매각기일 변경 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당요구 관련 기록을 다시 대조하세요.
맺으며 — “739만원짜리 물건이 아니다”
이 경매를 평가할 때 가장 먼저 버려야 할 숫자는 최저매각가 7,395,000원만을 기준으로 계산한 할인율입니다. 감정가의 약 17%까지 떨어진 것은 사실이지만, 대항력 있는 임차인 안수진의 50,000,000원 보증금이 실질취득 부담을 결정합니다.
현재 추정 배당에 따르면 매수인의 인수액은 43,138,110원이며, 낙찰대금을 합친 부담은 50,533,110원입니다. 이는 감정가 44,000,000원을 이미 웃돕니다. 추가 유찰이 발생해도 총부담은 보증금 수준에 머무릅니다. 따라서 유찰만 기다리는 전략으로 가격 문제가 해결되지 않습니다.
여기에 말소기준 이전의 전세권, 경매신청인과 임차인의 동일인 관계, 내부 미확인, 정확한 시장가격 확인 필요성까지 고려해야 합니다. 권리관계에 대한 법률적 검토와 실제 거래 시세 확인 없이 낮은 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
종합 결론: 권리 위험 높음 · 가격 메리트 확인 불가 · 현 조건에서는 입찰 보류. 핵심은 최저가가 아니라 실제 취득부담과 선순위 임차권의 인수 조건입니다.
