창원지방법원 2025타경30833. 진주시 평거동 순화로즈팰리스 11층 1206호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 물건은 근린시설로 분류되어 있고, 현장조사 당시 내부 확인은 불가해 건축물현황도와 외부관찰에 의한 통상 상태가 기준입니다. 이 물건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 임차권등기 5,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 점입니다.
현재 최저매각가는 15,092,000원입니다. 하지만 임차인의 임대차보증금은 50,000,000원이고, 이 금액이 최저가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인이 실제로 부담하는 총액은 보증금 5,000만원 수준으로 수렴합니다. 감정가 4,400만원보다도 높은 금액이므로, 이 사건은 “3회 유찰 저가 물건”이 아니라 인수 부담이 가격을 압도하는 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 11층 1206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 제11층 제1206호 건물 전부 |
| 소유자 | 강창남 2분의 1 · 백화정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 15,092,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘인수 임차권’
등기 흐름만 보면 2008년 근저당권을 기준으로 이후 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정이 줄줄이 붙어 있습니다. 일반적인 권리 말소 구조만 보면 매각으로 정리되는 권리가 많아 보입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 을구 순위 10번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적혀 있습니다. 즉 “등기상 후순위처럼 보인다”가 결론이 아니라, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 결론입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 5,000만원
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수진 | 제11층 제1206호 건물 전부 | 2014.02.14 / 2014.02.14 | 50,000,000원 | 인수주의 | 배당요구 | 해당 없음 |
임차권등기 내용은 임대차계약일자 2014.02.14, 주민등록일자 2014.02.14, 점유개시일자 2014.02.14, 확정일자 2014.02.14이며, 보증금은 최초 46,000,000원에 2016.02.25 증액 4,000,000원을 더한 50,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,656원 |
| 1. 근저당 · 주식회사진주상호저축은행 | 42,000,000원 | 14,420,344원 |
| 2. 전세권 · 전현정 | 43,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 이정희 | 43,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사진주저축은행 | 46,800,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 안수진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 가능 재원은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당권에 대부분 흡수됩니다. 채권 총액 568,800,000원 중 배당 추정액은 14,420,344원이고, 미배당은 554,379,656원입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 평거동 소재 “10호광장교차로” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못했고, 건축물현황도와 외부관찰 등에 의거한 통상 상태를 기준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 중 11층 1206호이며, 사용승인은 2008.04.10입니다. 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비, 위생급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류 및 소로2류 접함. 토지면적은 946.8㎡, 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가를 최저가 15,092,000원으로만 계산하지 말고, 임차보증금 50,000,000원을 기준으로 총부담을 산정해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 임차권등기, 전입일자, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 미배당 인수액. 현재 회차 기준 보증금 50,000,000원에서 낙찰가 15,092,000원을 뺀 34,908,000원 수준을 인수 가능액으로 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관계인 가능성. 임차인 안수진이 전세권자·채권자로 함께 등장하므로, 실제 점유관계와 채권관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 상가건물임대차 현황. 상가건물임대차 현황서 열람결과 조회내역은 없으나, 이 사실이 주택임차권등기 인수 문구를 지우는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “5,000만원 인수”가 먼저다
이 물건은 표면상 감정가 4,400만원에서 최저가 1,509만원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권등기가 있고, 보증금 5,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 결국 이 물건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 5,000만원입니다. 감정가 4,400만원보다 높은 총부담을 감수해야 하므로, 가격은 낮아 보이지만 실질은 무겁다는 결론입니다.