광주지방법원 2025타경740. 전라남도 고흥군 풍양면 송정리 992 제1동으로, 감정평가상 이용상태는 축사(우사)입니다. 건물은 강파이프구조 칼라강판지붕 단층으로 조사됐고 현재는 미사용 중입니다. 소유자는 류강석이며, 등기부에는 근저당권이 없고 강제경매개시결정 뒤 가압류와 압류가 이어진 구조입니다.
표면적인 권리관계만 보면 단순합니다. 말소기준으로 선언된 2025.12.22. 강제경매개시결정 이후 2026.02.19. 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 2026.05.19. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 토지가 매각 대상에서 빠져 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경740 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 풍양면 송정리 992 제1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 축사(우사) · 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 |
| 소유자 | 류강석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 113,960,000원 / 113,960,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 특이사항 | 건물만 매각 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 임대·사용 현황 | 임대관계 미상 · 현황 미사용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 문제는 토지사용권
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계는 미상이고 현황 미사용 중이라고 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 금전채권 배당 기준의 수치입니다. 건물만 매각이라는 특성 때문에 토지 사용관계와 법정지상권 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘사용권 확인’이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 113,960,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 용도의 실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않아, 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서 가격 판단에 앞서 확인해야 할 것은 토지가 매각 대상이 아니라는 사실과 법정지상권 성립 여부입니다.
현재 회차가 그대로 매각된다고 가정하면 실질취득 금액은 매각가 113,960,000원에 배당표상 인수액 0원을 더한 113,960,000원입니다. 다만 토지사용권 문제는 이 숫자에 포함된 금전 인수액과 다른 성격의 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,395,440원 |
| 1. 강제경매 신청채권 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 87,407,743원 | 11,564,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 187,407,743원 중 111,564,560원이 배당되고, 75,843,183원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며 실제 배당은 세금 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 113,960,000원 | 111,564,560원 | 75,843,183원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 91,168,000원 | 89,126,976원 | 98,280,767원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 72,934,400원 | 71,221,581원 | 116,186,162원 |
현재 회차에서는 신청채권 100,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 89,126,976원, 2회 유찰 시 71,221,581원으로 줄어듭니다. 어느 시나리오에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·입지 관련 참고
- 토지 현황. 지목은 답, 토지면적은 2,253.0㎡이며 토지이용상황은 전창고로 조사돼 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 계획관리지역에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·도로. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 6,590원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 축사(우사)이며 현황은 미사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 매각물건명세서에 건물만 매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상의 범위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 성립 여부가 불분명하므로 건물과 토지의 소유관계, 건물 건축 시점과 토지사용관계 등을 확인해야 합니다.
- 토지사용 권원. 법정지상권이 인정되지 않는 경우를 포함해 토지 사용·존치에 필요한 권리를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 현황 미사용 중인 축사이므로 실제 시설 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 있어 현장 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 법정지상권·토지사용 문제는 별개의 비금전적 리스크입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 리스크 0”
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 낙찰 대상이 건물만이고, 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부 불분명을 직접 적시하고 있습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 최저가 113,960,000원이 싸냐 비싸냐가 아닙니다. 실거래 비교 자료도 없는 상황에서 가격 메리트를 먼저 평가하기보다, 낙찰 후 이 축사를 해당 토지 위에 적법하게 존치·사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 금전 인수는 0원, 토지사용권은 미확정. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
