광주지방법원 2025타경748. 전라남도 여수시 신기동 59-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 260.4㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 감정요항상 지하1층은 사무실, 지상1층~지상2층은 치과, 지상3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이충로입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.13. 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권 960,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사광주은행 근저당, 원평종합건설주식회사·주식회사우리카드의 가압류, 여수시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경748 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 신기동 59-4 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하1층 사무실 · 지상1층~지상2층 치과 · 지상3층 단독주택 |
| 토지 | 260.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이충로 |
| 감정가 / 최저가 | 1,211,834,640원 / 1,211,834,640원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 847,676,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.06.13. 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 근저당권자는 고흥군수산업협동조합입니다. 2026.02.11. 이 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전이므로 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
이후의 주식회사광주은행 근저당 48,000,000원, 원평종합건설주식회사 가압류 465,389,700원, 주식회사우리카드 가압류 12,612,279원, 여수시 압류 및 2026.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 이현숙 보증금이 최대 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입/등록일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유달준 | 1,2층 | 2025.06.27 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아룬컨설팅 | 지하층 | 2024.09.24 | — | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현숙 | 43.84㎡ | 2017.04.27 | 2024.06.24 | 2026.04.07 | 대항력 有 | 행사 가능 | 해당 없음 |
유달준은 2025.06.27., 주식회사 아룬컨설팅은 2024.09.24.로 모두 말소기준권리보다 뒤에 들어온 것으로 정리돼 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 3명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가보다 먼저 ‘실질취득가’를 확인
이 사건은 시세를 기준으로 신건 가격이 싸다거나 비싸다고 단정하기보다, 먼저 선순위 임차보증금의 규모를 확인해야 합니다. 입찰가가 1,211,834,640원이라 해도 이현숙의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인의 경제적 부담은 낙찰가 + 미배당 보증금 잔액이 됩니다.
따라서 현재 단계에서는 최저매각가 1,211,834,640원 자체만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당재원이 부족한 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커질 수 있어 실질취득가가 단순히 유찰률만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,211,834,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 14,518,346원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 원평종합건설주식회사 | 465,389,700원 | 189,316,294원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,612,279원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 1,486,001,979원 중 예상배당은 1,197,316,294원, 미배당은 288,685,685원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 표시는 0원이지만, 이현숙의 보증금 액수가 확정되지 않은 상태에서는 이를 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 흥국실내체육관 북동측에 위치하며 후면상사 지대로 점포 및 주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 지하1층 사무실, 지상1층~지상2층 치과, 지상3층 단독주택(방2·화장실2·거실·주방 등)으로 이용됩니다.
- 토지. 준주거지역, 고도지구(5층 이하·30m 이하), 소로2류 접합이며 토지면적은 260.4㎡, 공시지가는 1,387,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 쌍봉초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 일반 위생·급배수설비와 지하1층~지상2층 시스템에어컨 냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 증축 이력. 지하층과 지상1층의 사용승인일은 1991.04.29., 지상1층 일부와 지상2층·지상3층 증축 사용승인일은 2003.06.17.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이현숙 보증금 확인. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금 총액과 실제 배당 예상액이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 대조. 이현숙의 확정일자 2024.06.24.와 배당요구 2026.04.07.을 기준으로 실제 배당순위를 원본 문서와 대조해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 유달준과 주식회사 아룬컨설팅은 말소기준권리 이후 전입·등록으로 대항력은 없지만, 보증금·점유현황 및 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 공부상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 여수시 압류 확인. 등기상 압류는 매각으로 소멸하더라도 실제 조세채권은 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액을 확인해야 합니다.
- 회차별 실질취득가 계산. 신건 1,211,834,640원, 1회 유찰 969,467,712원, 2회 유찰 775,574,169원 각각에 대해 임차보증금 미배당액을 더해 비교해야 합니다.
맺으며 — “말소는 선명하지만, 인수는 아직 미확정”
이 사건은 후순위 권리 때문에 어려운 물건은 아닙니다. 말소기준은 2023.06.13. 고흥군수산업협동조합 근저당 960,000,000원으로 명확하고, 그 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 2017.04.27.부터 점유한 이현숙이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 보증금은 미상입니다. 이 한 항목 때문에 배당표상의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 신뢰할 수 없습니다. 현재 회차의 채권 미배당만도 288,685,685원이며, 유찰이 진행될수록 배당재원은 줄어듭니다. 결국 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금까지 합친 실질취득가입니다. 보증금 확인 전에는 권리 안전형으로 분류하거나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
