창원지방법원 2025타경30838. 경상남도 산청군 시천면 중산리 479-9 소재 펜션·음식점 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 철골조 슬라브지붕 3층 건물로, 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 펜션으로 사용되고 있습니다. 토지면적은 883㎡이며, 중산보건진료소 동측 인근의 펜션·근린생활시설 밀집지역에 자리합니다.
숫자만 보면 상당한 할인입니다. 감정가 약 15.16억 원의 물건이 3회 유찰되어 최저가 약 5.20억 원까지 내려왔으니까요. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담해야 할 금액입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인 김윤서와 김종호의 보증금은 합계 1.45억 원입니다. 예상배당에서는 이들에게 배당되는 금액이 없고, 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
또한 선순위 근저당권 1건을 중심으로 후순위 근저당권과 가압류, 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 얽혀 있습니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다고 하더라도 선순위 임차보증금 인수와 세금 우선배당 문제까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 중산리 479-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황상 펜션 및 일반음식점 |
| 건물 | 철골조 슬라브지붕 3층 · 1층 일반음식점 · 2~3층 펜션 |
| 사용승인 | 2002.07.31 |
| 토지 | 883㎡ · 지목 유원지 · 상업용 이용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 권대혁, 권영재, 권오송, 김도훈, 김형우, 박병구, 정재훈 (공유자 7명) |
| 감정가 | 1,516,142,860원 |
| 최저매각가 | 520,037,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 북부산새마을금고 |
| 청구금액 | 471,647,800원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2018.06.05 북부산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 예상 인수보증금 | 145,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 채권과 남는 임차보증금
말소기준은 2018.06.05 북부산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 본건 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 설정된 강민림·최진우의 근저당권, 하동군수산업협동조합의 가압류, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 이 사건에서는 근저당권보다 앞선 임차인 점유관계가 더 중요합니다. 김종호는 2018.01.26, 김윤서는 2018.06.04 전입하여 모두 말소기준보다 빠릅니다. 두 임차인의 대항력이 인정되는 것으로 조사되어 있어, 배당으로 반환되지 않는 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 2명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤서 펜션 |
2018.06.04 | 95,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 확인 필요 예상배당 0원 |
95,000,000원 인수 |
| 김종호 펜션 일부 |
2018.01.26 | 50,000,000원 |
대항력 있음 우선변제 확인 필요 예상배당 0원 |
50,000,000원 인수 |
| 주식회사 지리산오송펜션 식당 및 노래방 |
2023.10.31 | 95,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 |
0원 명도 확인 필요 |
| 합계 | 실제 임차인 3명 | 240,000,000원 | 대항력 2명 | 145,000,000원 |
보증금 합계는 240,000,000원이지만, 전부를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 김윤서 95,000,000원과 김종호 50,000,000원이 현재 예상배당 기준 인수 대상이고, 주식회사 지리산오송펜션의 보증금 95,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차관계로 분류됩니다.
두 선순위 임차인의 배당액은 각각 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 확정일자·우선변제권에 대한 최종 판단 및 실제 대항력 유지 여부는 입찰 전 원본과 점유 현황으로 확인해야 합니다. 특히 펜션 영업 공간의 실제 사용 형태, 주민등록과 점유의 연속성, 임대차 목적물의 범위가 중요합니다.
③ 가격 분석 — 5.20억이 아니라 6.65억으로 판단
현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 감정가 대비 크게 하락한 것은 사실이지만, 일반적인 아파트처럼 최저매각가만으로 시세와 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 펜션·일반음식점으로 이용되는 관광지 부동산이며, 선순위 임차보증금과 운영시설·명도 문제까지 합산해야 실질적인 투자 판단이 가능합니다.
| 감정평가액 | 1,516,142,860원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 520,037,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 약 34.3% |
| 김윤서 보증금 인수 | 95,000,000원 |
| 김종호 보증금 인수 | 50,000,000원 |
| 예상 인수액 합계 | 145,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 665,037,000원 |
실질취득은 최저매각가와 예상 인수보증금의 합계이며 취득 관련 세금, 명도비, 수선비, 운영시설 정비비 등은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 유찰 회차별 실질취득 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
520,037,000원 | 145,000,000원 | 665,037,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
364,025,900원 | 145,000,000원 | 509,025,900원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
254,818,129원 | 145,000,000원 | 399,818,129원 |
회차가 내려가면 최저매각가는 크게 감소하지만 인수보증금 145,000,000원은 그대로 남는 시나리오입니다. 따라서 실질취득은 최저매각가와 보증금 인수를 더한 수치로 비교해야 합니다. 실제 입찰가가 각 회차 최저가보다 높으면 실질취득도 증가합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 520,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,600,370원 |
| 인수 · 김윤서 임차보증금 | 95,000,000원 | 0원 별도 인수 |
| 인수 · 김종호 임차보증금 | 50,000,000원 | 0원 별도 인수 |
| 1. 근저당 · 북부산새마을금고 | 780,000,000원 | 512,436,630원 |
| 2. 근저당 · 강민림 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최진우 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하동군수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 7,600,370원을 차감하면 나머지 512,436,630원이 북부산새마을금고 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게는 배당되지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권액 1,380,000,000원 대비 예상 미배당은 867,563,370원입니다.
배당은 채권최고액·청구금액 등을 기초로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수 145,000,000원은 매각대금 배당과 별개의 매수인 부담입니다.
⑥ 입지·건물·토지 이용 및 환금성
- 위치. 경상남도 산청군 시천면 중산리 소재 중산보건진료소 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 펜션 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 철골조 슬라브지붕 3층으로 1층 일반음식점, 2층과 3층 펜션으로 운영 중인 것으로 조사되었습니다. 외벽은 석재붙임·스톤코트 등, 내벽은 페인팅·벽지·목재 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 토지. 면적 883㎡, 지목 유원지, 토지이용상황 상업용입니다. 지형은 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 202,300원/㎡입니다.
- 용도지역·관광규제. 계획관리지역, 관광지, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 하천구역 및 소로3류와 접하는 관계도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 사용승인일은 2002.07.31이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 관광지 펜션·음식점이라는 특수 용도와 3회 유찰 이력을 고려하면 일반 주거용 부동산에 비해 매수층이 제한될 가능성을 경계해야 합니다. 실제 적정가격과 향후 처분 가능성은 주변 거래·수익자료를 통해 추가 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 임차보증금. 김윤서 95,000,000원, 김종호 50,000,000원의 대항력과 실제 인수 범위를 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 및 배당관계와 대조해야 합니다.
- 점유 및 임대차 목적물. 두 임차인이 사용하는 펜션 공간과 주식회사 지리산오송펜션이 점유하는 식당·노래방 구역을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 현재 최저가 520,037,000원에 인수보증금 145,000,000원을 합산한 665,037,000원을 기본 출발점으로 삼고, 세금·명도·수선 비용을 별도 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 진주세무서·진주시·국민건강보험공단의 압류 및 조세채권 우선순위를 확인해야 합니다. 배당금 추정과 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공유지분과 공동담보. 공유자 7명의 지분, 권오송 지분에 설정된 후순위 권리, 토지·건물의 공동담보 및 매각 범위를 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 펜션·음식점 인허가. 숙박·음식점·노래방 관련 실제 영업형태와 인허가, 승계 가능 여부, 시설의 적법성을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 관광지 토지 규제. 계획관리지역, 관광지, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역 및 하천구역 접경 등으로 인한 이용·개발 제한을 확인해야 합니다.
- 유찰 이후 가격. 추가 유찰 시에는 최저매각가가 내려가도 선순위 임차보증금 인수는 남는다는 전제로 투자금을 계산해야 합니다.
- 수익성과 매도 가능성. 펜션·음식점의 실제 영업수익, 공실, 유지관리비, 주변 거래사례와 향후 매도 가능성을 함께 조사해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 실제 취득원가는 아니다”
이 사건은 숫자만 놓고 보면 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 감정가 1,516,142,860원이 3회 유찰 끝에 520,037,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 낙찰자의 실질적인 출발가격은 다릅니다. 선순위 임차인 2명의 보증금 145,000,000원을 인수하면 현재 회차 예상 실질취득금액은 665,037,000원입니다.
여기에 펜션 및 음식점 점유, 공유지분 구조, 세금 압류, 관광지 용도규제, 노후 건물 유지관리, 수익형 부동산의 낮은 환금 가능성까지 검토해야 합니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전한 낙찰이라고 평가하기 어렵습니다.
결론은 신중한 접근입니다. 3회 유찰이라는 가격 하락에도 불구하고 인수보증금과 복합적인 권리·운영상 리스크가 남아 있습니다. 실제 임차관계와 영업수익, 주변 거래가치를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰하는 것이 바람직하지 않습니다. 낙찰가보다 실질취득금액을, 할인율보다 인수위험과 환금성을 먼저 판단해야 하는 물건입니다.
