창원지방법원 2025타경30838. 산청군 시천면 중산리 479-9 소재 3층 철골조 건물과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 건축물대장상 용도는 1층 일반음식점, 2층 노래연습장·단란주점, 3층 일반음식점·단독주택으로 확인되고, 현황은 1층 일반음식점, 2층·3층 펜션으로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2018년 북부산새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤로 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소되는 등기”만 보고 들어가면 위험합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 김윤서와 김종호가 있고, 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 보증금이 배당으로 정리되기보다 매수인 인수로 남는 그림입니다. 최저가 520,037,000원만 보면 싸 보이지만, 입찰 판단의 기준은 실질취득 665,037,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 시천면 중산리 479-9 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층, 3층 펜션 |
| 구조 / 사용승인 | 철골조 슬라브지붕 3층 건물 · 사용승인일 2002.07.31 |
| 소유자 | 권대혁, 권영재, 권오송, 김도훈, 김형우, 박병구, 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,516,142,860원 / 520,037,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산새마을금고 / 471,647,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준은 2018.06.05 북부산새마을금고 근저당권입니다. 이후 강민림, 최진우 근저당과 제이티친애저축은행주식회사·하동군수산업협동조합 가압류, 국·국민건강보험공단·진주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 그러나 등기가 말소된다고 해서 점유관계까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 실제 리스크는 등기부보다 임차인 인수에 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수 핵심은 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤서 | 펜션 | 2018.06.04 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| 김종호 | 펜션일부 | 2018.01.26 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| 주식회사 지리산오송펜션 | 식당 및 노래방 | 2023.10.31 | 95,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 소멸 방향 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명의 점유관계입니다. 이 중 인수금액 산정에 반영해야 할 임차인은 김윤서와 김종호 2명이며, 합계는 145,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 입찰자는 최저매각가 520,037,000원이 아니라 665,037,000원을 기준으로 수익성을 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,600,370원 |
| 인수. 임차인 김윤서 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수. 임차인 김종호 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 북부산새마을금고 | 780,000,000원 | 512,436,630원 |
| 2. 근저당 · 강민림 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최진우 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이티친애저축은행주식회사 | 5,877,332원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하동군수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 1,385,877,332원 중 배당은 512,436,630원, 미배당은 873,440,702원입니다. 매수인 인수 145,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 낙찰 후 별도로 고려할 부담입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중산보건진료소 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 펜션 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 펜션으로 운영 중입니다. 단순 주거형보다 영업·명도·시설 확인이 중요합니다.
- 토지. 토지면적 883.0㎡, 지목 유원지, 이용상황 상업용, 계획관리지역이며 관광지·관광ㆍ휴양개발진흥지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 시설·제한. 기본적인 위생설비, 배수설비, 난방설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 판단은 520,037,000원이 아니라 실질취득 665,037,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 대항력 임차인 협의. 김윤서 95,000,000원, 김종호 50,000,000원의 보증금 인수와 명도 협의 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 비대항 임차인 명도. 주식회사 지리산오송펜션은 대항력 없는 임차인이지만, 식당 및 노래방 점유가 있어 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 압류 3건 확인. 국·국민건강보험공단·진주시 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당과 비용 구조가 바뀔 수 있습니다.
- 경계·시설 확인. 조경수와 데크시설은 토지가격에 포함되고, 데크시설 일부는 인접토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 정확한 위치와 경계는 측량 확인이 필요합니다.
- 운영형 부동산 점검. 펜션·일반음식점 현황이므로 단순 주거 명도보다 영업시설, 권리관계, 점유 이전, 시설 상태 점검이 중요합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “인수 1.45억”이 먼저다
이 물건은 감정가 1,516,142,860원에서 520,037,000원까지 내려와 숫자만 보면 과감한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 다릅니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금 145,000,000원이 매수인 부담으로 남는 구조라, 현재 회차의 실질취득은 665,037,000원입니다. 게다가 용도는 1층 일반음식점, 2층·3층 펜션으로 운영되는 상업·숙박형 물건이고, 국세·지방세 압류와 데크시설 경계 확인까지 따라붙습니다. 가격은 낮아졌지만 권리·명도·운영 난도는 낮지 않습니다. 이 사건은 낙찰가 경쟁보다 인수 보증금과 점유 정리를 감당할 수 있는지부터 따져야 하는 물건입니다.
