창원지방법원 2025타경30841. 사천시 사남면 유천리 일원의 대지·토지와 제1·2종근린생활시설을 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정가는 5,296,526,750원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,816,709,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 약 34.3%이지만, 이 사건은 가격보다 인수권리 확인이 먼저입니다. 송광복은 2017.06.02 전입, 보증금 150,000,000원으로 대항력이 인정돼 배당에서 회수되지 않는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
또한 매각물건명세서에는 목록[1,6]의 1991.09.06 접수 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 현 회차에서 확인되는 금전상 실질취득액은 최저가 1,816,709,000원에 송광복 보증금 150,000,000원을 더한 1,966,709,000원이고, 구분지상권의 이용제약·가치감소 효과는 이 금액에 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 유천리 14-1 · 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1664 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 1,395.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 허경애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,296,526,750원 / 1,816,709,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리를 분리해야 한다
권리판정상 말소기준은 2021.03.31 사천시 압류로 제시돼 있습니다. 이후 2024.12.27 사천시 압류, 2025.01.15 국 압류, 2025.04.02 국 압류, 2025.05.09 임의경매개시결정, 2026.01.20 이종래 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 2017.05.01 박선영 전세권은 이 기준보다 앞선 권리로 표시돼 있어 처리방식을 반드시 원문에서 재확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 3명, 그중 1명은 대항력 있음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박소윤 | 가동 | 2023.07.10 | 보증금 미상 | 2025.07.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영규 | 가동 | 2023.06.08 | 보증금 미상 · 차임 3,500,000원 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송광복 | 가동 | 2017.06.02 | 150,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자 3명으로 봅니다. 박소윤과 김영규는 전입일이 2021.03.31 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 배당요구와 보증금 원문을 반드시 대조해야 합니다.
송광복은 2017.06.02 전입해 말소기준보다 앞서며 보증금 150,000,000원, 대항력 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없어 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인 인수 150,000,000원으로 반영됩니다. 현재 최저가가 보증금보다 크므로 실질취득액은 낙찰가에 이 150,000,000원이 더해지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,816,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,567,090원 |
| 인수 · 송광복 임차보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 박선영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 이종래 | 2,000,000,000원 | 1,646,141,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 채권액 2,150,000,000원 중 1,796,141,910원, 미배당 353,858,090원으로 계산돼 있습니다. 송광복 보증금 150,000,000원은 배당 밖에서 매수인 인수로 반영됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 금전상 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,816,709,000원 | 150,000,000원 | 1,966,709,000원 | 353,858,090원 |
| 4회 유찰 시 | 1,271,696,300원 | 150,000,000원 | 1,421,696,300원 | 893,420,663원 |
| 5회 유찰 시 | 890,187,410원 | 150,000,000원 | 1,040,187,410원 | 1,271,114,464원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 송광복 보증금 150,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 입찰 상한을 잡을 때는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 150,000,000원을 기본 금전투입액으로 보고, 구분지상권까지 별도 할인요인으로 반영해야 합니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사남면 유천리에 위치하며, 주위는 상가 및 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 해당 지역의 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 기호 3은 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설, 기호 4는 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대지 1,395.0㎡, 제1종일반주거지역, 상업용 이용, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 703,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역이 포함되고, 일부는 접도구역과 접합니다.
- 개별 위험. 목록[7]은 지적도상 맹지이며, 목록[1,2] 일부는 선하지, 목록[6]은 일부 선하지 및 일부 접도구역입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목은 매각에 포함되고, 목록[7] 지상의 이설·철거가 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송광복 인수액 반영. 입찰가에 대항력 임차보증금 150,000,000원을 반드시 더해 실질취득액을 계산하세요.
- 구분지상권 원문 확인. 목록[1,6]의 1991.09.06 구분지상권 2건은 매수인이 인수하므로 위치·범위·사용제한을 도면과 원등기로 확인해야 합니다.
- 박선영 전세권 점검. 2017.05.01 전세권 150,000,000원은 등기상 선순위로 표시되지만 예상배당에는 전액 배당으로 계산돼 있으므로 소멸·인수 조건을 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 박소윤·김영규 보증금 확인. 대항력은 없는 것으로 판정되지만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당요구서와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 사천시·국 압류가 존재하며 당해세 해당 시 집행비용 다음 순위에서 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 목록[7] 맹지. 단독 이용가치와 실제 진입 가능성, 일괄매각 내 다른 토지를 통한 접근 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 선하지·접도구역. 목록[1,2,6]의 선하지 및 접도구역이 건축·이용·환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장대조. 제시외 건물·수목 포함, 컨테이너 제외 조건과 실제 점유범위를 현황조사·감정도면과 대조하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수 후 총비용
이 사건은 숫자만 보면 감정가 5,296,526,750원에서 1,816,709,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 성격이 달라집니다. 대항력 있는 송광복의 보증금 150,000,000원을 더한 현 회차 금전상 실질취득액은 1,966,709,000원이고, 목록[1,6]의 구분지상권 2건까지 매수인이 인수합니다.
여기에 박선영 전세권의 최종 처리, 국세·지방세의 당해세 여부, 보증금 미상의 후순위 점유자, 맹지·선하지·접도구역까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 가격이 아니라 인수권리와 토지 이용제약을 돈으로 환산한 뒤 입찰가를 결정해야 하는, 권리·현장 확인 난도가 높은 물건입니다.
