창원지방법원 2025타경30841. 사천시 사남면 유천리 일대의 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 3은 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설, 기호 4는 제2종근린생활시설이며, 토지는 상업용으로 이용되는 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 이 사건은 권리 인수액과 존속 권리의 무게가 가격 할인보다 먼저 검토돼야 합니다.
특히 임차인 3명 중 송광복은 말소기준 산정일보다 앞선 2017.06.02 전입으로 대항력이 있고 보증금 150,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 현금 낙찰가만 1,816,709,000원이라고 보아서는 안 되고, 최소 확인 가능한 실질 부담은 1,966,709,000원으로 봐야 합니다. 구분지상권의 경제적 부담은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 유천리 14-1 · 유천리 14-1, 15-2 가동 · 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1664 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 제2종근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 1,395.0㎡ · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 허경애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,296,526,750원 / 1,816,709,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 일괄매각 | 제시외 건물·수목 포함 · 목록 7 컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 싸 보이는 가격보다 선순위·인수권리
말소기준권리 산정은 2021.03.31 사천시 압류로 제시돼 있습니다. 다만 같은 압류에 대해 2021.04.06 해제 기록도 있어, 실제 입찰 전에는 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다. 그보다 앞선 2017.05.01 전세권과 2017.06.02 전입 임차인이 존재하며, 송광복의 보증금 150,000,000원은 현재 배당 가정에서 매수인 전액 인수입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소윤 | 가동 | 2023.07.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.09 |
| 김영규 | 가동 | 2023.06.08 | 보증금 미상 · 차임 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.01 |
| 송광복 | 가동 | 2017.06.02 | 150,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 확인 필요 |
박소윤·김영규는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 반면 송광복은 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금 150,000,000원이 확인돼 있어 대항력 있는 인수형 임차인입니다.
③ 전세권·임차보증금 — 두 기록을 따로 봐야 한다
송광복의 보증금 150,000,000원과 박선영의 전세금 150,000,000원은 이름과 권리 형태가 다릅니다. 서로 동일한 권리라고 합쳐 보거나 상계해서는 안 됩니다. 현재 배당 가정은 박선영에게 150,000,000원을 배당하면서 송광복 보증금 150,000,000원은 별도로 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 가격 — 감정가 34.3%라고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
| 감정가 | 5,296,526,750원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 1,816,709,000원 |
| 현재 회차 비율 | 34.3% |
| 송광복 인수보증금 | 150,000,000원 |
| 현재 확인 가능 실질취득 | 1,966,709,000원 |
| 4회 유찰 시 최저가 | 1,271,696,300원 |
| 4회 유찰 시 실질취득 | 1,421,696,300원 |
| 5회 유찰 시 최저가 | 890,187,410원 |
| 5회 유찰 시 실질취득 | 1,040,187,410원 |
낙찰가가 내려가더라도 송광복 보증금 150,000,000원 인수는 그대로 남는 시나리오입니다. 다만 이 사건에는 실거래 또는 최근 12개월 시세가 제시돼 있지 않으므로 현재 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 구분지상권 인수에 따른 가치 영향도 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,816,709,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,567,090원 |
| 인수 · 송광복 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 박선영 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 이종래 | 2,000,000,000원 | 1,646,141,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 합계 2,150,000,000원 중 1,796,141,910원이 배당되고 353,858,090원이 미배당으로 남는 계산입니다. 송광복 보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 토지·건물 이용상태와 환금성 메모
- 주위환경. 경상남도 사천시 사남면 유천리에 위치하며 주위는 상가 및 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 3은 일반철골구조 판넬지붕 단층 및 경량철골구조 폴리카보네이트 지붕 단층 건물이고, 기호 4는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 이용. 기호 3은 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설, 기호 4는 제2종근린생활시설입니다.
- 토지. 1,395.0㎡, 대, 상업용, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 703,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)이 포함되고, 일부는 접도구역·선하지입니다.
- 목록 7. 지적도상 맹지이며, 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1·6의 1991.09.06 접수 제8654 구분지상권이 매수인 인수로 명시돼 있으므로 범위·존속기간·이용제약을 확인해야 합니다.
- 송광복 보증금 150,000,000원 반영. 낙찰가만 자금계획에 넣지 말고 인수보증금을 합산해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 박선영 전세권은 등기상 인수 표시와 예상배당 전액 배당 계산이 함께 존재하므로 실제 매각조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.03.31 사천시 압류가 말소기준으로 산정돼 있으나 2021.04.06 해제 기록이 있어 등기부·매각물건명세서 대조가 필수입니다.
- 미상 보증금 확인. 박소윤·김영규의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 맹지·접도·선하지 검토. 목록 7의 맹지, 일부 선하지와 접도구역이 실제 이용·개발·환금성에 미치는 영향을 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 인수 후의 실제 자산
이 사건의 숫자만 보면 감정가 5,296,526,750원짜리 물건을 1,816,709,000원에 시작하는 3회 유찰 물건입니다. 그러나 송광복 보증금 150,000,000원을 더한 현재 확인 가능 실질취득은 1,966,709,000원이고, 목록 1·6의 구분지상권이라는 금액으로 환산되지 않은 인수권리도 남습니다. 전세권 처리와 말소기준 산정에도 원문 확인이 필요한 지점이 있습니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 고평가할 수 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 3회 유찰은 기회 신호가 아니라 권리·이용제약을 다시 확인하라는 신호로 보는 편이 안전합니다. 현 단계 평가는 권리 복잡성과 인수 부담 때문에 D등급입니다.
