최저가 3,707,569,000원이 끝이 아니다 — 확정 인수 300,000,000원과 미상 보증금 2명

창원지방법원 2025타경30841. 사천시 사남면 유천리의 대지·토지와 제1종·제2종근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 5,296,526,750원의 70%인 3,707,569,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매각 후 남는 권리입니다.

말소기준은 2024.02.05. 설정된 울산광역시산림조합의 근저당권 3,900,000,000원입니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정, 2026.01.20. 이종래 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서에는 목록 1·6의 1991.09.06. 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있고, 말소기준보다 앞선 박선영 전세권과 대항력 임차인 문제도 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸권리보다 인수권리가 중요하다

여기에 박소윤과 김영규는 말소기준일보다 앞선 전입신고가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 점유자의 대항력과 인수액은 가능·미상으로 보아야 하며, 확인되는 보증금이 있다면 4,007,569,000원에 추가됩니다. 또한 목록 1·6에 설정된 구분지상권은 금액으로 환산되지 않는 별도의 이용 제한입니다.

② 임차인 및 인수 분석

실제 임차인으로 기재된 사람은 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 송광복의 보증금은 금액이 확인되지만, 박소윤·김영규의 보증금은 확인되지 않습니다.

선순위 전세권 — 임차보증금과 별도로 합산

각 회차의 실질취득 하한은 박선영 전세권과 송광복 보증금만 합산한 금액입니다. 보증금이 미상인 임차인 2명의 인수액은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,707,569,000원 가정)

현재 회차의 채권 총액은 17,254,000,000원, 배당액은 3,668,093,310원, 미배당액은 13,585,906,690원입니다. 박선영 전세권과 송광복 보증금의 인수액은 매각대금 배분과 별도로 매수인 부담에 합산했습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기호 3은 제2종근린생활시설 및 제1종근린생활시설, 기호 4는 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
• 건물구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 기호 3에는 경량철골구조 폴리카보네이트 지붕 단층 건물도 포함됩니다.
• 입지. 사천시 사남면 유천리에 위치하며 주위는 상가와 주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 지역 내 대중교통 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지·부정형·광대로한면 조건입니다. 공시지가는 ㎡당 703,700원입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 포함되고 일부는 접도구역 및 준보전산지와 접합니다.
• 목록별 제약. 목록 1·2는 일단의 건부지로 이용되며 일부 선하지, 목록 6은 일부 선하지 및 일부 접도구역입니다.
• 맹지. 목록 7은 지적도상 맹지이며, 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확정 인수액 300,000,000원 반영. 박선영 전세권과 송광복 임차보증금을 각각 별도 권리로 계산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 미상 임차보증금 확인. 박소윤·김영규의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
• 구분지상권 원문 확인. 목록 1·6의 1991.09.06. 구분지상권은 매수인이 인수하므로 존속 범위와 토지 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 전세권 범위 확인. 박선영 전세권의 존속기간은 2022.06.09.까지로 기재돼 있지만 등기상 인수 권리로 표시되어 있으므로 말소 여부와 현재 효력을 원본으로 대조해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 사천시·국세 압류의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 목록 7 접근성 검토. 지적도상 맹지이므로 법정통행권, 현황도로, 인접 토지와의 이용관계를 조사해야 합니다.
• 선하지·접도구역 검토. 목록 1·2·6의 선하지 및 접도구역 편입이 건축·증축·영업 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건 구분. 목록 7의 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 소유관계와 철거·인도 문제를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 대조. 가동에 복수 점유자가 기재돼 있어 실제 사용 구획과 각 임차인의 독립 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “인수 후 총액”을 보라

현재 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 물건을 3,707,569,000원짜리로 보면 안 됩니다. 확인된 현금성 인수만 박선영 전세권 150,000,000원과 송광복 임차보증금 150,000,000원, 합계 300,000,000원입니다. 따라서 최소 실질취득액은 4,007,569,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 부담은 그 위에 추가될 수 있습니다.

여기에 목록 1·6의 구분지상권, 목록 7의 맹지, 선하지와 접도구역, 다수의 세금 압류까지 겹칩니다. 실거래 비교자료가 없어 4,007,569,000원이 시세보다 유리한지도 판단할 수 없습니다. 유찰률만 보고 접근할 사건이 아니라, 임차보증금 전액과 인수권리의 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 결론은 가격 판단 이전에 권리 확인이 우선입니다.