전주지방법원 2025타경929. 완주군 이서면 은교리 750-15·750-20의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층이며 현재 숙박시설(무인텔)로 이용 중입니다. 토지 면적은 2,083㎡, 공부상 지목은 임야지만 현황은 대로 이용되고 있습니다. 소유자는 조정희이고, 등기상 말소기준권리는 2015.05.14. 설정된 늘푸른새마을금고의 채권최고액 910,000,000원 근저당입니다.
후순위로 2020.05.13. 같은 늘푸른새마을금고의 채권최고액 816,000,000원 근저당이 있고, 2025.09.11. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 압류·가압류와 2024년의 경매개시결정은 이미 해제·취하되어 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경929 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 750-15, 750-20 · 전북특별자치도 완주군 이서면 콩쥐팥쥐로 968-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(무인텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 2,083㎡ · 지목 임야 · 현황 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 조정희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,616,988,000원 / 2,616,988,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른새마을금고 / 1,468,304,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으나, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 2,616,988,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로도, 감정가 대비 할인율이라는 이유로도 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,616,988,000원 | 1,726,000,000원 | 0원 | 862,418,120원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,093,590,400원 | 1,726,000,000원 | 0원 | 344,254,496원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,674,872,320원 | 1,655,723,597원 | 70,276,403원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,616,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,569,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 늘푸른새마을금고 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 늘푸른새마을금고 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 862,418,120원 |
집행비용은 28,569,880원으로 추정돼 있으며, 두 근저당은 채권최고액 기준으로 전액 배당됩니다. 소유자 잔여는 862,418,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용상태와 입지
- 이용상태. 건물은 숙박시설(무인텔)로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지 붙임 및 내부 인테리어 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소방·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 이서특별농공단지 북측 인근이며 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 2,083㎡, 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역이 포함돼 있습니다.
- 지목 차이. 목록상 지목은 임야이나 현황은 대로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 일괄매각 및 이 차이가 명시돼 있습니다.
- 공시지가. 157,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 숙박시설(무인텔)과 토지의 실거래 비교자료가 없어 2,616,988,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 명세서상 인수권리는 없지만 실제 영업·점유 상태는 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 은교리 750-15·750-20 토지와 건물의 매각 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 지목·현황 차이 확인. 공부상 임야, 현황 대의 차이가 있으므로 인허가·형질변경·이용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 조건을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 70,276,403원의 미배당이 생겨도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 확인이 먼저다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 늘푸른새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재는 감정가 2,616,988,000원이 그대로 최저가인 신건이고, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 신건 가격의 시장 대비 우위는 확인되지 않았습니다. 숙박시설(무인텔)과 2,083㎡ 토지를 일괄 취득하는 물건인 만큼, 이번 사건의 핵심은 권리보다 영업·점유 상태와 토지 이용조건, 그리고 실제 시장가격 검증입니다.
