전주지방법원 2025타경929. 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리에 위치한 숙박시설(무인텔) 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물이며, 토지 현황자료상 면적은 2,083㎡입니다. 소유자는 조정희이고, 최초 공유관계에서 조영호의 지분이 협의분할에 의한 상속으로 이전되면서 현재 조정희가 전체 지분을 보유하는 구조입니다.
경매를 신청한 채권자는 늘푸른새마을금고입니다. 2015년 설정된 채권최고액 910,000,000원의 근저당과 2020년 설정된 채권최고액 816,000,000원의 근저당이 존재합니다. 두 유효 근저당의 채권최고액 합계는 1,726,000,000원이고, 사건의 청구금액은 1,468,304,333원입니다. 등기상 근저당 자체가 낙찰 후 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건은 일반 주택이 아닙니다. 현재 무인텔로 이용 중인 상업용 부동산으로, 실제 인수 판단에는 숙박시설의 점유관계, 영업·시설 상태, 토지의 공부와 현황 차이가 중요합니다. 권리 소멸 여부와 실제 시설을 문제없이 사용할 수 있는지는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 750-15, 750-20 도로명주소: 콩쥐팥쥐로 968-11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 숙박시설(무인텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 |
| 토지 현황 | 2,083㎡ · 공부상 임야 / 현황 대 · 상업용 이용 |
| 소유자 | 조정희 (2024.06.18 협의분할에 의한 상속으로 나머지 지분 취득) |
| 감정가 | 2,616,988,000원 |
| 최저매각가 | 1,831,892,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른새마을금고 / 1,468,304,333원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.14 · 을구 1번(1) · 늘푸른새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
| 점유·임대관계 | 임차인 조사상 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.05.14 접수된 늘푸른새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이며, 이후 2020.05.13 같은 금융기관 명의로 채권최고액 816,000,000원의 근저당권이 추가 설정됐습니다. 두 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2015년 같은 순위에 함께 기재됐던 새마을금고중앙회 명의 근저당권은 2020.05.13 이미 말소되었습니다. 따라서 그 채권최고액 910,000,000원을 현재 유효한 근저당 채권최고액에 중복 합산하면 안 됩니다. 국민건강보험공단의 압류와 민병훈의 가압류도 각각 등기말소가 완료된 이력입니다.
2024.11.25에는 동일 채권자가 신청한 이전 임의경매가 개시됐으나, 2025.01.02 취하됐고 해당 경매개시결정등기는 2025.01.10 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025.09.11 개시된 2025타경929 사건입니다.
② 가격 점검 — ‘감정가 70%’가 곧 시세 70%는 아니다
감정가는 2,616,988,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,831,892,000원입니다. 감정가 대비 매각비율은 70%입니다. 다만 감정가와 실제 거래 가능한 가격은 동일하지 않습니다. 이 물건처럼 숙박시설과 토지가 결합된 부동산은 일반적인 공동주택 실거래 평균으로 가격을 판단하기도 어렵습니다.
현재 최저가 기준 권리인수를 반영한 실질취득액은 1,831,892,000원입니다. 명세서상 인수권리와 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원이기 때문입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비용, 영업 재개 관련 비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 1,831,892,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,282,324,400원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 897,627,080원 | 34.3% | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가격을 적용한 가정입니다. 실제 매각가격과 매수인 비용은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,831,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,718,920원 |
| 1. 을구 1번 · 늘푸른새마을금고 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 2. 을구 3번 · 늘푸른새마을금고 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 근저당 배당 합계 | 1,726,000,000원 | 1,726,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 85,173,080원 |
| 매수인 권리인수 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용 20,718,920원을 제외한 뒤 두 근저당의 채권최고액 합계 1,726,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 85,173,080원이 남는 것으로 계산됩니다.
여기서 중요한 점은 두 근저당 금액이 실제 확정 채무액이 아니라 채권최고액이라는 것입니다. 경매신청 청구금액은 1,468,304,333원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 배당액은 채권자의 배당요구 및 확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 변화 — 유찰되면 누구의 손실이 커지는가
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 1,726,000,000원 | 0원 | 85,173,080원 |
| 2회 유찰 시 | 1,267,101,156원 | 458,898,844원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 886,250,809원 | 839,749,191원 | 0원 |
2회 유찰을 가정하면 채권자 미배당액은 458,898,844원, 3회 유찰을 가정하면 839,749,191원으로 증가합니다. 그러나 두 경우 모두 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족액과 낙찰자의 권리인수액은 전혀 다른 개념입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 소재 이서특별농공단지 북측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 2층 건물로, 현재 숙박시설(무인텔)로 이용되고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감됐고, 내부에는 벽지 및 인테리어 마감, 샷시 창호 등이 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·소방·전기설비가 구비되어 있습니다. 다만 개별 설비의 정상 작동 여부와 실제 수선 필요성은 별도 점검해야 합니다.
- 토지. 면적은 2,083㎡이며, 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역에 해당하며 성장관리계획구역, 준보전산지, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 157,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 1, 2 토지의 공부상 지목은 임야이지만 실제 현황은 대로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 이 차이가 명시되어 있습니다. 지목변경 가능성, 산지 관련 인허가 및 현재 이용상태의 적법성 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 숙박시설은 실제 영업수익, 사용목적, 시설 상태, 인허가와 매수 수요에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 환금성을 감정가나 유찰률만으로 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 구분. 현재 최저가 1,831,892,000원은 감정가의 70% 수준이지만, 실제 매매시세의 70%라는 의미는 아닙니다. 유사 숙박시설과 토지 거래사례를 대조한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 임차인 조사상 0명이더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 영업주체, 임대차계약 및 보증금·전입·사업자등록 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 무인텔 영업 상태 확인. 현재 숙박시설로 이용 중인 건물인 만큼 실제 운영 가능 상태, 시설 노후도, 비품의 소유관계, 숙박업 관련 신고·허가와 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 목록별 면적과 경계, 건물의 부속시설, 영업설비 및 비품의 매각 포함 여부를 명세서·감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지의 공부와 현황 차이. 목록 1, 2 토지는 공부상 임야, 현황 대입니다. 계획관리지역·준보전산지·성장관리계획구역 등 관련 규제와 적법한 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액 확인. 현재 유효한 근저당 채권최고액 합계는 1,726,000,000원이고 사건 청구금액은 1,468,304,333원입니다. 배당 추정과 실제 확정채권액이 다를 수 있으므로 배당요구 및 채권계산 내용을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 2회 유찰 시 1,282,324,400원, 3회 유찰 시 897,627,080원으로 제시되어 있습니다. 그러나 유찰에 따른 가격 하락이 실제 수익성 개선을 보장하지는 않습니다.
- 체납·인도 비용 확인. 공과금, 체납 관리비, 세금, 시설 보수 및 명도 관련 비용을 조사해야 합니다. 이러한 비용은 현재 제시된 권리인수액 0원과 별개입니다.
- 매각서류 최종 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건이 있는지 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 장점은 명확합니다. 2015년 근저당을 기준으로 권리 소멸 구조가 정리되어 있고, 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 현재 최저가 기준 시뮬레이션에서도 매수인 권리인수액은 0원입니다.
하지만 그것만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정가 2,616,988,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,831,892,000원으로 낮아졌지만, 이 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
특히 이번 사건은 무인텔이라는 특수 용도, 확인되지 않은 임대관계, 공부상 임야와 현황 대지의 차이, 숙박시설의 운영·시설 상태가 가격과 인도 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. 매각으로 소멸하는 근저당을 과도하게 걱정하기보다는, 실제 점유자와 시설 운영의 법적·경제적 상태를 확인하는 것이 우선입니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 말소기준과 배당구조에는 긍정 요소가 있지만, 시세 검증과 현장·인허가 확인을 마치기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 권리는 조건부 긍정, 가격과 운영 리스크는 확인 전 보류. 이 사건의 핵심은 낙찰가의 할인폭보다 그 가격에 실제로 사용할 수 있고 다시 처분할 수 있는 부동산인지에 있습니다.
