전주지방법원 2025타경958. 진안읍 구룡리 903 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 479.0㎡, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택이며 다용도실·보일러실, 견사, 창고가 함께 이용되고 있습니다. 권리의 기준점은 2016.08.11 진안농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 주식회사전북은행 가압류 32,191,005원과 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인 진광현은 2019.10.11 전입했습니다. 말소기준권리인 2016.08.11 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당에서는 최우선변제 등 변수가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 903 · 석곡길 14-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 다용도실 및 보일러실 · 견사 · 창고 |
| 토지 | 479.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이상영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 149,504,340원 / 149,504,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사전북은행 / 33,909,733원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준권리는 2016.08.11 진안농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 2025.05.09 주식회사전북은행의 가압류 32,191,005원과 2025.09.18 강제경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.07.31 확정채권 일부대위변제를 원인으로 18,999,924원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 별개의 18,999,924원 채권을 다시 더해 계산하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진광현 | 2019.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 ‘태양광 설비’
현재 최저매각가는 감정가와 같은 149,504,340원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 조건의 실거래 비교값을 근거로 한 시세 우열 판단은 하지 않고, 이 사건에서는 매각조건 자체의 위험을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 149,504,340원 | 0원 | 54,420,274원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 119,603,472원 | 0원 | 24,938,018원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 95,682,777원 | 0원 | 1,369,482원 | 0원 |
배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권자 미배당액은 모두 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 유찰이 진행돼도 임차보증금 승계액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 실제 배당은 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,504,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,061원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 32,191,005원 | 32,191,005원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사전북은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,420,274원 |
현재 회차 가정에서는 확인된 채권 92,191,005원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 강제경매개시결정의 별도 채권액은 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안읍 구룡리 ‘석곡마을’ 내에 위치하며 주택과 전, 경지정리된 답 등이 혼재하는 농촌 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장, 구룡길, 석곡길이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 479.0㎡의 대지로 계획관리지역·자연취락지구이며, 완경사·자루형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 24,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물. 주택은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 위생·급배수설비와 유류온수보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 부속 이용. 다용도실 및 보일러실, 견사, 창고가 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태양광 설비 소유자 확인. 제3자의 소유권 주장이 가능한 설비이므로 채무자 소유인지, 별도 계약·임대·시설물 소유관계가 있는지 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물, 옥상 태양광 설비가 매각대상에 포함되는 범위를 매각목록·감정평가서와 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 진광현은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당 일부이전 확인. 2026.07.31 확정채권 일부대위변제로 18,999,924원이 농업협동조합중앙회에 이전됐으므로 최신 등기부의 권리자를 확인하세요.
- 토지·건물 현황 확인. 주택 외 견사·창고와 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황 경계와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기와 임차관계만 보면 구조는 단순합니다. 2016.08.11 진안농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 진광현도 2019.10.11 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론은 여기서 한 줄 더 붙어야 합니다. 옥상 태양광 설비에 제3자 소유권 주장이 있을 수 있다는 매각조건입니다. 실제 소유자가 채무자가 아니라면 매수인의 설비 소유권 취득이 제한될 수 있으므로, 이 확인이 끝나기 전에는 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 평가하기 어렵습니다. 등기 인수는 안전, 설비 소유권은 확인 필요. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
