전주지방법원 2025타경958. 진안군 진안읍 구룡리 석곡마을에 있는 토지와 주택의 경매입니다. 소유자는 이상영이고, 토지는 479.0㎡입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 주택과 함께 다용도실·보일러실·견사·창고 등이 확인됩니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정상 실제 이용상태는 단층 주택 및 부속시설입니다.
법적 권리관계의 출발점은 2016년 설정된 진안농업협동조합 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 전북은행 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 2026년에는 근저당권 일부가 농업협동조합중앙회로 이전되었지만, 이는 기존 담보권의 일부 승계이며 별도의 선순위 근저당권이 새로 생긴 것은 아닙니다. 따라서 권리 소멸구조는 비교적 명확하지만, 물건 자체의 소유권 범위와 점유상태는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 903 도로명주소: 진안읍 석곡길 14-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 및 부속시설 · 일괄매각 |
| 토지 | 479.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택 · 제시외 부속시설 포함 |
| 이용상태 | 주택·다용도실·보일러실·견사·창고 |
| 소유자 | 이상영 (단독소유) |
| 감정가 | 149,504,340원 |
| 최저매각가 | 104,653,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구액 | 주식회사전북은행 / 33,909,733원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광 설비 매각대상 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.08.11 진안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 토지 구룡리 903이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 전북은행의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 전입자 조사 — 선순위 대항력은 없으나 임대관계 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에서 진광현의 전입기록이 확인됩니다. 전입일은 2019.10.11로 말소기준권리 설정일인 2016.08.11 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진광현 | 2019.10.11 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니다
감정가 149,504,340원이 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,653,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 낮아진 상태지만, 해당 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인 여부는 판단하기 어렵습니다.
| 감정평가액 | 149,504,340원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 104,653,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 70% |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 실거래 시세 비교 | 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 104,653,000원 (인수 0원 가정 · 부대비용 제외) |
④ 예상배당표 (매각가 104,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,265,142원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 32,191,005원 | 32,191,005원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사전북은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 10,196,853원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 근저당권 일부 이전에 따른 실제 배당 귀속, 당해세, 임차인 최우선변제 및 확정 채권액은 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당상 소유자 잔여액은 10,196,853원, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 증가
제시된 회차별 추정에 따르면 현재 회차에서는 채권자가 전액 배당받는 것으로 계산됩니다. 그러나 추가 유찰이 발생하면 소유자 잔여액은 없어지고 채권자 미배당액이 발생합니다. 이 미배당액을 곧바로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 104,653,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 73,257,100원 | 20,652,533원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 51,279,970원 | 42,234,074원 | 0원 |
⑥ 핵심 변수 — 옥상 태양광 설비 소유권
설비가 매각대상에 적혀 있다는 사실만으로 낙찰자가 반드시 그 설비의 소유권을 온전하게 취득한다고 볼 수는 없습니다. 제3자의 권리가 인정된다면 설비에 대한 사용·처분 등 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다.
| 매각방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 제시외 시설 | 다용도실·보일러실·견사·창고 등 |
| 특별 확인대상 | 목록2 옥상 태양광 설비 |
| 설비 매각 여부 | 매각대상 포함 |
| 소유권 위험 | 제3자 소유권 주장 가능 |
| 소유권 행사 제한 시 | 목록2의 가액 107,279,970원 (감정평가서 참조) |
107,279,970원은 설비 소유권 행사가 제한되는 경우와 관련하여 명시된 목록2의 가액입니다. 태양광 설비 자체의 독립 평가액이나 낙찰자의 확정 손실액을 의미하는 수치로 해석해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 진안군 진안읍 구룡리 석곡마을 내에 위치합니다. 주변에는 주택·전·경지정리된 답 등이 혼재하는 농촌 취락지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장, 구룡길 및 석곡길이 있습니다. 감정상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 479.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사지 및 자루형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구(석곡지구)입니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 24,200원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로서 실제 매매가격이나 주택 전체 시세와 동일한 지표는 아닙니다.
- 건물 구조. 주택은 경량철골구조 단층으로, 외벽은 스타코플렉스 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시로 마감되었습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 있고, 주택 부분에는 유류온수보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 건축 관련. 감정상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 시설 및 태양광 설비의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 농촌 취락지대의 토지·주택 복합물건이므로 개별 토지 형상, 건물 상태, 시설 활용도와 매수 수요에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 실제 거래사례 확인 전에는 환금성과 적정 낙찰가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 태양광 소유권부터 확인. 목록2 옥상 설비의 제3자 소유권 주장 가능성이 실제로 해소되는지 확인해야 합니다. 소유권 취득이 제한될 가능성을 입찰가격 판단에 반영하세요.
- 전입자 진광현 조사. 2019.10.11 전입기록은 말소기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구·실제 임대관계와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전 대조. 진안농업협동조합 근저당권 중 농업협동조합중앙회로 이전된 18,999,924원의 권리 귀속과 실제 배당관계를 확인하세요.
- 배당액의 한계. 예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 활용한 계산입니다. 실제 원리금·비용·우선변제권 및 채권 귀속에 따라 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고 인근 주택 및 유사 토지 거래가격을 비교해야 합니다.
- 현장 점검. 단층 주택과 부속 견사·창고·보일러실의 현황, 유지관리 상태, 사용 가능성, 토지 경계와 진입로를 점검하세요.
- 제한사항 점검. 계획관리지역·자연취락지구와 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등의 실제 이용 제한을 확인하세요.
- 명도 및 추가비용. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 명도·수리·설비 관리 및 취득 부대비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰된 가격보다 소유권 범위가 먼저다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 2016년 근저당권 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 전입자도 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 없는 상태입니다.
하지만 이것만으로 안전한 취득이 완성되지는 않습니다. 태양광 설비의 제3자 소유권 주장 가능성은 매각물건명세서에 명시된 실질적인 위험입니다. 여기에 보증금과 임대관계가 확인되지 않은 전입자, 농촌 주택·토지의 시세 검증 문제, 근저당권 일부이전에 따른 배당 확인사항도 있습니다.
결론은 권리 소멸구조는 비교적 양호하지만, 소유권 범위와 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재 최저가 104,653,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 태양광 소유권 및 실제 점유관계를 해결하지 못한 상태에서는 할인율만을 근거로 응찰하기 어렵습니다. 등기권리는 대체로 정리 가능, 현장·설비 리스크는 확인 전까지 보류.
