전주지방법원 2025타경972. 송천아이파크 115동 2층 204호는 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현 소유관계는 김은기와 이미정이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유이고, 이번 강제경매개시결정은 김은기 지분에 대해 이루어졌습니다. 신청채권자는 공유자 이미정이며 청구금액은 43,603,273원입니다.
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.06 설정된 하나은행 근저당 292,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 김은기 지분에 붙은 전주시 압류와 용지농업협동조합·전북은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 871 송천아이파크 115동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 126.5005㎡ · 12층 중 2층 |
| 소유관계 | 김은기 2분의 1 · 이미정 2분의 1 |
| 매각대상 | 김은기 지분매각 · 공유자우선매수권 행사 1회로 제한 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미정 / 43,603,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 하지만 ‘지분’이 남는다
말소기준권리는 2020.11.06 하나은행 근저당입니다. 이후 김은기 지분에 설정된 전주시 압류, 용지농업협동조합 가압류 130,481,747원, 전북은행 가압류 7,044,827원, 2025타경972 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 금전으로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 점유자·임차인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미정 | 본건 전부 | 2020.11.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이미정의 전입일은 2020.11.13로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2020.11.06보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 매수인 인수액 계산에는 0원으로 반영되어 있습니다. 이미정은 등기상 현재 2분의 1 공유자이기도 합니다.
③ 시세 비교 — 46.4%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
송천아이파크6단지 동일면적 126.5㎡의 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 596,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 625,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 12.3% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 126.5㎡ | 11 | 625,000,000원 |
| 2026.04 | 126.5㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2025.11 | 126.5㎡ | 5 | 585,000,000원 |
| 2025.11 | 126.5㎡ | 5 | 625,000,000원 |
| 2025.10 | 126.5㎡ | 4 | 565,000,000원 |
| 2025.10 | 126.5㎡ | 11 | 615,000,000원 |
| 2025.09 | 126.5㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2025.09 | 126.5㎡ | 8 | 675,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 126.5㎡ | 8건 | 596,875,000원 |
자료상 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균의 46.4%로 표시되지만, 이는 지분 감정가와 전체 호실 실거래가를 직접 나눈 수치라는 점을 반드시 구분해야 합니다. 이번에 취득하는 것은 전체 호실이 아니라 김은기의 2분의 1 지분이므로, 46.4%라는 숫자만 근거로 “시세의 절반 이하에 사는 아파트”라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,678,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 292,600,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 가압류 · 용지농업협동조합 | 130,481,747원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 7,044,827원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이미정 | 43,603,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
277,000,000원 매각 가정에서 채권 총액 473,729,847원 중 272,322,000원이 배당되고 201,407,847원의 미배당이 발생합니다. 그러나 후순위 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 12층 중 2층 204호이며 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 오송초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·빈도는 보통 수준입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(송천세용)이며 공시지가는 747,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 거래. 송천아이파크6단지는 304세대, 2009.05.29 준공이며 동일면적 실거래 11건이 확인됩니다.
- 환금성 주의. 아파트 자체의 실거래는 존재하지만 이번 취득 대상은 전체 호실이 아닌 공유지분이므로 일반적인 아파트 매매와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 이번 매각대상은 김은기 지분입니다. 전체 호실을 취득하는 경매로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 이미정의 공유자우선매수권은 행사 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자의 낙찰 확정성을 떨어뜨리는 핵심 변수입니다.
- 점유관계 확인. 이미정이 본건 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2020.11.13입니다. 지분 낙찰 이후 실제 사용·수익 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 최저가 277,000,000원과 전체 호실 최근 12개월 평균 596,875,000원을 단순 비교해 할인율로 판단하지 마세요.
- 후순위 미배당. 채권 총액 대비 배당 부족이 크지만 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 자체를 낙찰자 채무로 오인하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각대상 지분을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 아파트”가 아니라 “공유지분 경매”로 봐야 한다
이 사건의 등기 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸, 점유자 이미정도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다.
경매대상이 김은기의 2분의 1 지분이라는 점, 그리고 나머지 공유자인 이미정에게 공유자 우선매수권이 있다는 점이 핵심입니다. 전체 호실 최근 12개월 평균이 596,875,000원이고 최신 거래가 625,000,000원이라 해도, 최저가 277,000,000원은 전체 소유권 가격이 아니므로 이를 근거로 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 수 없습니다. 최근 거래 추세는 12.3% 상승이지만, 지분의 환금성과 공유관계 해소 문제는 별개의 리스크입니다. 권리는 정리되지만, 취득 구조는 복잡합니다.
