창원지방법원 2025타경30846. 진주시 초전동 현대아파트 101동 11층1104호입니다. 소유자는 김형섭이며, 말소기준은 2024.01.02. 설정된 을구 10번 주식회사경남은행 근저당권, 채권최고액은 649,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보가 설정되어 있으나 이 사건에서는 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 정리돼 있습니다.
임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어 현재 자료상 대항력 임차보증금이나 별도 인수금액을 낙찰가에 더해야 하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득금액은 최저매각가와 같은 158,900,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30846 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 초전동 805 현대아파트 101동 11층1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.955㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김형섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 149,134,581원 |
| 말소기준권리 | 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 649,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 0원
실제 임차인 0명. 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.06.08. 국 압류는 2022.12.08. 해제로 말소됐고, 2024.11.12. 대양제지공업주식회사 가압류 5,986,000원도 2025.05.09. 해제에 따라 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.01.02. 을구 10번 주식회사경남은행 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 68.7%
현대아파트 전용 84.96㎡ 동일 면적 거래입니다. 단지는 491세대, 사용승인일은 1997.02.27.입니다. 최근 12개월 평균은 231,454,545원, 최신 거래는 2026.07. 220,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 +7.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.955㎡ | 11건 | 231,454,545원 |
현재 최저가 158,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 전체 12건 평균 230,083,333원보다 최근 12개월 평균 231,454,545원이 높고, 추세도 +7.7%이므로 하락장 보정 때문에 가격 메리트를 깎아야 하는 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 649,000,000원 | 155,875,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 649,000,000원 가운데 155,875,400원이 배당되고 493,124,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 신청채권 청구액은 149,134,581원으로, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권이 충족됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 493,124,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 540,127,220원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 572,940,498원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 149,134,581원이 충족되지만, 2회 유찰 시 예상배당 108,872,780원, 3회 유찰 시 76,059,502원으로 내려가면 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금성초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택·연립주택·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 난방설비, 위생설비, 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지이며 단지 북동측을 제외한 삼면이 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,216,000원/㎡, 토지면적 9,810.0㎡입니다.
- 단지. 현대아파트 491세대, 사용승인일 1997.02.27.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 10번 주식회사경남은행 근저당권 649,000,000원이 말소기준입니다.
- 임차인. 실제 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 을구 9-2 확인. 한국자산관리공사로의 근저당권이전 등기와 원 근저당의 말소 상태를 원본에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 158,900,000원은 최근 12개월 평균 231,454,545원의 68.7%이고 최신 거래는 220,000,000원입니다.
- 시장 추세. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세는 +7.7%입니다.
- 층수 표시. 주소의 11층 표기와 감정요항의 지상5층 기재가 서로 달라 원본 확인이 필요합니다.
- 배당. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위 변동 요소는 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 회차는 유리한 편
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 가격도 현재 최저가 158,900,000원이 최근 12개월 평균 231,454,545원의 68.7%이며 최신 거래 220,000,000원보다 낮습니다. 최근 시장 추세가 +7.7%인 점까지 보면, 신건 가격이 시세 이상인 유형과는 성격이 다릅니다.
다만 등기상 을구 9-2번 한국자산관리공사 이전등기와 감정요항의 층수 기재 차이는 입찰 전 반드시 원본을 대조할 부분입니다. 가격 메리트와 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 원본 권리관계와 목적물 표시를 최종 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
