전주지방법원 2025타경985. 김제시 검산동 김제검산화산샬레2차아파트 202동 8층 804호 아파트입니다. 소유자 김도현은 2015.10.21 매매를 원인으로 거래가액 200,500,000원에 취득했고, 2017.01.25 소유권이전등기와 함께 전북은행 근저당 채권최고액 165,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 농협은행 가압류·김제시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 현재 회차 299,000,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 확인될 경우 전입·점유·보증금·확정일자를 확인해야 하며, 확인 전에는 그 점유자의 대항력 여부 역시 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경985 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 검산동 1080-1 김제검산화산샬레2차아파트 202동 8층804호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 비교 기준 84.9692㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 중 8층 |
| 소유자 | 김도현 (2015.10.21 매매 · 거래가액 200,500,000원 · 2017.01.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 143,323,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.01.25 전북은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.28 농협은행 가압류 23,635,315원, 2025.05.01 김제시 압류, 2025.10.17 전북은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2021년 김제시 압류와 2022년 국민건강보험공단 압류는 각각 2022.08.10과 2022.11.29 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.7% 높은 신건
김제검산화산샬레2차아파트 동일면적 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 282,541,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 280,100,000원, 최신 2026.07 거래는 270,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.5% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 279,500,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 17 | 296,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 18 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 17 | 295,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 280,100,000원 |
현재 최저매각가 299,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.7%입니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 높고, 최근 거래 추세 역시 -1.5%이므로 전체 12건 평균 282,541,666원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 현재 신건은 최근 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 23,635,315원 | 23,635,315원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,778,685원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 189,235,315원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 김제시 압류가 등기되어 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 권리보다 가격이 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 299,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 239,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 191,360,000원 | 1,354,355원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 239,200,000원, 2회 유찰 시 191,360,000원으로 내려갑니다. 2회 유찰 시 채권 미배당 1,354,355원이 발생하지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 현재 확인된 등기 구조에서는 미배당 채권이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며, 김제검산화산샬레2차아파트는 337세대, 사용승인일은 2016.11.29입니다.
- 입지. 검산초등학교 남동측 인근이며, 학교·아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 중 8층으로, 위생·급배수·도시가스난방·승강기·보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측 도로에 접하며 서측으로 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지구획정리사업지구이며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 아파트 건부지이며 공시지가는 230,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 신건 299,000,000원은 최근 12개월 평균 280,100,000원의 106.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.5% 낮아 전체 평균만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.07 거래는 270,000,000원입니다. 신건 가격이 이보다 높은 상태입니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 김제시 압류 확인. 실제 조세채권 및 교부청구 금액에 따라 배당 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 299,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 280,100,000원의 106.7%이고, 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -1.5%입니다. 따라서 이 물건을 ‘인수 0원이니 가격도 매력적’이라고 연결해서는 안 됩니다. 권리분석은 단순하지만 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 핵심입니다. 여기에 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 실제 점유관계 확인까지 끝내야 권리 검토가 완성됩니다.
