전주지방법원 2025타경1010. 힐스테이트효자동 103동 1층 120호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(피자전문점)입니다. 소유자는 배금옥이며, 2017.12.18 소유권이전 후 2018.01.08 전주파티마신용협동조합이 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 국 압류·국민건강보험공단 압류·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 권익현은 2024.04.24 전입으로 확인됩니다. 이는 2018.01.08 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1010 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층 120호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 근린생활시설(피자전문점) · 54.2044㎡ · 2층 제1,2종근린생활시설 중 1층 120호 |
| 소유자 | 배금옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주파티마 신용협동조합 / 277,866,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.08 설정된 전주파티마신용협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 2024.07.26 국 압류와 2025.04.30 국민건강보험공단 압류, 2025.11.06 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.05 별도의 임의경매개시결정(2025타경523)은 2025.08.21 취하로 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당정보 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권익현 | 103동 1층 120호(54.2044㎡) | 2024.04.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 103.8%, 그러나 직접 비교에는 한계
힐스테이트효자동의 최근 거래 12건 평균은 376,541,666원이고, 신건 최저가 391,000,000원은 이 평균의 103.8%입니다. 최신 거래는 2026.08의 291,500,000원입니다. 다만 대상 면적은 54.2044㎡인데 최근 거래 표본은 43.89㎡와 84.02㎡·84.04㎡로 구성돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 표본만으로 대상 근린시설의 적정가를 확정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격이 최근 평균보다 낮다는 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.89㎡ | 34 | 291,500,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.02㎡ | 23 | 516,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 43.89㎡ | 33 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.04㎡ | 30 | 493,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 31 | 495,000,000원 |
| 2026.06 | 84.02㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 32 | 264,000,000원 |
| 2026.04 | 84.02㎡ | 8 | 472,000,000원 |
| 2026.04 | 43.89㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 376,541,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 근저당 · 전주파티마신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,726,000원 |
391,000,000원 매각 가정에서는 근저당권 채권최고액 324,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 60,726,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 391,000,000원 | 324,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 16,379,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 78,063,360원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 피자전문점으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 전주시 완산구 효자동3가 일대로 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측은 4차선, 서측은 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,459,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수·승강·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회이고, 현재 물건은 신건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 평균은 376,541,666원이지만 대상 54.2044㎡와 거래 표본 면적이 불일치합니다. 단순 평균가만으로 상가 적정가를 확정하지 마세요.
- 신건 프리미엄 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 103.8%이므로 현재 회차에 가격 할인 근거는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 312,800,000원, 2회 유찰 시 250,240,000원입니다.
- 현장 영업·점유 확인. 감정평가상 피자전문점으로 이용 중이고 권익현이 점유자로 조사됐으므로 실제 영업·점유 현황과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2018.01.08 전주파티마신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 권익현의 전입도 2024.04.24로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 배당관계는 최종 확인이 필요합니다.
가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가 391,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 376,541,666원의 103.8%입니다. 게다가 최근 거래 면적은 대상 54.2044㎡와 일치하지 않으므로 이 평균을 상가의 직접 시세로 보기도 어렵습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 결국 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격을 싸다고 볼 수 없는 근린시설입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검토하는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
