전주지방법원 2025타경1033. 전주시 완산구 효자동3가 1432-5, 토지 258.1㎡와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택이며, 사건 용도 역시 근린시설 + 토지입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 576,727,720원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조는 비교적 명료합니다. 2013년 12월 5일 설정된 장계농업협동조합 근저당 169,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 전북은행 근저당과 전북신용보증재단· 제3.4구잠수기수산업협동조합·농업협동조합중앙회 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1033 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1432-5 · 전북특별자치도 전주시 완산구 서곡1길 14-18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 |
| 토지 | 258.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 경량철골조 평스라브지붕 3층 |
| 소유자 | 정범용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 576,727,720원 / 576,727,720원 (신건) |
| 청구액 | 119,310,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(㉠~㉣) 및 구축물(잠수풀장 a) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 전주중앙신용협동조합 근저당 3건과 전주동부신용협동조합 근저당, 대한주택공사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2013.12.05 장계농업협동조합 근저당 169,000,000원입니다. 이후 전북은행 근저당 2건과 2025년 가압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 1층 상가 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종온 | 1층 상가 | 2025.02.21 | 1,000원 | 2026.01.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이종온의 전입일은 2025.02.21로 말소기준일 2013.12.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.29에 접수됐고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 576,727,720원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 576,727,720원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 위반건축물 — 권리보다 먼저 확인할 물건 리스크
매각물건명세서 비고에는 이 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 1층 경량철골조 제2종근린생활시설 49.92㎡가 무단증축된 것으로 기재돼 있습니다. 또한 제시외 건물 ㉠~㉣ 및 구축물인 잠수풀장 a가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
감정평가의 “공부와의 차이” 항목은 없음으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서에는 별도로 위반건축물 사항이 명시돼 있으므로 입찰 전 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다. 이 사안은 등기상 인수액과 별개인 물건 자체의 행정·이용 리스크입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 576,727,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,167,277원 |
| 1. 장계농업협동조합 근저당 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 주식회사전북은행 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 주식회사전북은행 근저당 | 40,225,000원 | 40,225,000원 |
| 4. 전북신용보증재단 가압류 | 45,574,000원 | 45,574,000원 |
| 5. 제3.4구잠수기수산업협동조합 가압류 | 85,389,707원 | 85,389,707원 |
| 6. 농업협동조합중앙회 가압류 | 170,587,006원 | 48,371,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 690,775,713원 중 568,560,443원이 배당되고, 122,215,270원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 576,727,720원 | 568,560,443원 | 122,215,270원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 461,382,176원 | 454,368,354원 | 236,407,359원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 369,105,740원 | 363,138,260원 | 327,637,453원 | 0원 |
유찰되더라도 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 실질취득액도 해당 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 시장 실거래 자료가 없으므로 80% 또는 64% 구간이 실제 시세 대비 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서곡초등학교 북측 인근이며 점포·상가와 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 가정용 태양광발전설비, 주택부분 도시가스 난방, 2층 전기보일러 설비가 있습니다.
- 토지규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(서곡)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 770,600원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 1층 경량철골조 제2종근린생활시설 49.92㎡ 무단증축의 현황과 건축물대장 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 ㉠~㉣과 구축물 잠수풀장 a가 일괄매각에 포함되므로 실제 위치·상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 1층 상가 이종온은 대항력은 없지만 실제 인도 과정과 영업·점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 576,727,720원의 시장가격 대비 적정성은 별도 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 현장 확인이 핵심
이 사건은 말소기준 이후 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 1층 상가 임차인 역시 대항력이 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 반면 물건 자체에는 1층 49.92㎡ 무단증축 위반건축물이 명시돼 있고 제시외 건물·구축물까지 일괄매각됩니다. 또한 현재는 감정가 576,727,720원이 그대로 최저가인 신건이지만 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 결론은 권리분석은 통과, 현황·위반건축물과 가격은 추가 검증입니다.
