전주지방법원 2025타경1033. 전주시 완산구 효자동3가 서곡1길 14-18에 위치한 근린시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 경량철골조 3층 건물이며, 근린생활시설과 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 정범용, 경매신청 채권자는 장계농업협동조합입니다. 청구금액은 119,310,609원입니다.

권리관계의 중심은 2013.12.05 설정된 장계농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 전북은행 근저당권과 전북신용보증재단 등 채권자의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 단순한 주거용 아파트가 아닙니다. 주거·상업 혼합 이용, 제시외 건물, 잠수풀장 구축물, 무단증축을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수권리는 없음

말소기준권리는 2013.12.05 장계농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 169,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사전북은행의 근저당권 2건과 가압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

과거 전주중앙신용협동조합 및 전주동부신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐으며, 대한주택공사의 전세권도 2023.04.05 말소됐습니다. 과거 문숙이 명의의 소유권이전청구권가등기 역시 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인의 인수부담으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이종온 1명입니다. 1층 상가를 점유하는 것으로 조사됐으며, 전입신고일은 2025.02.21입니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2013.12.05보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다.

임차인은 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않았습니다. 기재된 보증금은 1,000원이며, 상가 임대차의 보증금 표기 및 실제 계약조건은 입찰 전 원본 계약서와 관련 기록으로 대조하는 것이 안전합니다. 대항력이 없는 것으로 조사돼 낙찰자에게 보증금 인수의무가 발생하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 1회 유찰, 하지만 시세 저평가 여부는 미확인

감정가는 576,727,720원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 403,709,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 낮아졌지만, 이는 감정가 대비 할인율이지 시장 거래가격 대비 할인율은 아닙니다.

후속 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 403,709,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 총액은 690,775,713원, 예상 채권자 배당액은 397,271,910원이며, 293,503,803원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

경매신청 채권자의 청구금액은 119,310,609원이지만, 배당 시뮬레이션은 해당 근저당의 채권최고액인 169,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용 및 우선배당 채권에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정했습니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 매수인의 인수액과 다릅니다.

⑤ 위반건축물·매각범위 — 가장 중요한 현장 확인 사항

매각물건명세서에는 일괄매각이며, 제시외 건물 ㉠~㉣과 구축물 잠수풀장 a가 포함된다고 명시돼 있습니다.

특히 일반건축물대장상 1층 경량철골조 제2종근린생활시설 49.92㎡ 무단증축으로 위반건축물 등재가 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이가 없다고 기재된 부분과 별개로, 위반건축물 기재는 반드시 검토해야 합니다.

• 일괄매각 범위. 토지·기존 건물·제시외 건물 ㉠~㉣ 및 잠수풀장 a의 실제 위치와 사용현황을 확인합니다.
• 건축물대장. 1층 49.92㎡ 무단증축의 정확한 위치와 구조, 위반내역 및 후속 행정조치 여부를 확인합니다.
• 시설 상태. 철근콘크리트·경량철골 혼합 구조, 옥상과 외벽 마감, 급배수 및 전기보일러 설비를 확인합니다.
• 점유관계. 1층 상가 임차인 이종온의 점유 범위와 제시외 건물·시설물 이용관계를 구분해 확인합니다.
• 비용 추정. 위반건축물 시정 가능성과 예상 정비비용을 별도로 검토한 후 입찰가를 산정합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 완산구 효자동3가 서곡초등학교 북측 인근으로 점포·상가·다가구주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 258.1㎡, 지목 대, 주상용 이용상태이며 지형은 평지·가로장방형입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(서곡)에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 770,600원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 기준이며 실제 경매물건 전체의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건물설비. 기본적인 위생·급배수설비, 가정용 태양광발전설비, 주택부분 도시가스 난방 및 2층 전기보일러 설비가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 단독주택의 혼합 이용, 무단증축 및 부속 구축물의 특성상 일반 주거용 물건보다 매수 목적과 활용계획에 따른 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 검증. 주변 유사 근린시설·주상용 토지 거래를 대조하고 적법 건축면적 및 수익성에 기반해 가격을 산정합니다.
• 위반건축물 원본 확인. 건축물대장상 49.92㎡ 무단증축의 시정명령·이행강제금·적법화 가능성을 확인합니다.
• 제시외 시설. 제시외 건물 ㉠~㉣ 및 잠수풀장 a의 구조·현황·철거 필요 여부와 일괄매각 범위를 대조합니다.
• 임차인 계약 검증. 이종온의 보증금 1,000원 기재, 실제 계약조건, 점유 범위, 배당요구 및 명도계획을 확인합니다.
• 등기 원본 재확인. 2013.12.05 장계농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 확인하고 후순위 권리의 변동 여부를 점검합니다.
• 채권배당과 별도 비용. 미배당액은 인수하지 않지만 명도비용, 건물 정비, 세금 및 관리 관련 비용은 별도로 검토합니다.
• 후속 회차. 현재 403,709,000원에서 가격 적정성을 확보하지 못했다면 282,596,300원 및 197,817,410원 시나리오를 참고하되 실제 경매 진행 결과를 확인합니다.

맺으며 — “권리 소멸이 건축물 위험까지 없애지는 않는다”

이 사건은 매수인 인수액 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조가 비교적 명확합니다. 임차인은 실제 1명 확인되지만 말소기준권리 이후 전입했으므로 선순위 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸합니다.

그러나 1층 49.92㎡ 무단증축과 제시외 건물·구축물이 포함된 근린시설이라는 특성이 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교와 위반건축물 정비비용을 확인하기 전까지 가격 메리트는 판단하기 어렵습니다.

권리 인수는 낮은 위험, 건축물 적법성과 가격 검증은 높은 주의가 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 건축물의 범위와 필요한 추가비용을 정확히 계산하는 데 있습니다.