전주지방법원 2025타경1057. 김제시 서암동 성산길 27에 자리한 서암성덕하이빌아파트 4층 401호입니다. 전용면적 84.9551㎡, 철근콘크리트구조 9층 건물의 4층에 해당합니다. 소유자 채복희는 2006년 7월 19일 거래가 118,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 압류와 가압류가 설정되었고, 원대희의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

이 물건은 단순히 근저당권이 말소되는 일반적인 경매와는 다릅니다. 2008년 1월 22일 원대희 명의로 전세금 70,000,000원의 전세권이 설정되어 있으며, 같은 사람이 2008년 1월 22일 전입한 대항력 있는 임차인이자 이번 경매신청채권자입니다. 말소기준으로 표시된 권리는 그보다 늦은 2023년 국세 압류입니다. 따라서 전세권의 선순위성, 경매신청에 따른 소멸 여부, 보증금 배당과 인수의 관계가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2008년 전세권이 핵심

현재 소유자인 채복희의 소유권이전은 2006년입니다. 과거 점촌농업협동조합의 근저당권과 국민은행의 근저당권은 이미 말소되어, 현재 인수 여부를 검토해야 하는 근저당권으로 남아 있지 않습니다.

하지만 을구 4번 원대희 전세권은 다릅니다. 2008년 1월 22일 설정된 전세권으로, 2023년 5월 10일 국세 압류보다 앞섭니다. 전세권의 등기상 인수 가능성이 표시되어 있지만, 이번 경매의 신청채권자도 원대희이며 예상배당에서는 전세금 전액을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전세금 7,000만원

원대희는 임차인이자 을구 4번 전세권자이며, 이번 사건의 경매신청채권자입니다. 전세금과 임차보증금은 동일한 70,000,000원으로 확인되므로 별도 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

원대희의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 판단되지만, 확정일자는 확인되지 않아 임대차 자체의 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 이와 별개로 2008년 설정된 등기 전세권이 존재합니다.

특히 원대희가 임차인·전세권자·경매신청채권자라는 점은 중요합니다. 동일인이 여러 지위에 있으므로 보증금 채권의 실질과 반환관계를 확인할 필요가 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성도 조사할 사안이지만, 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 70%라는 숫자에 조건이 붙는다

성덕하이빌의 확인된 동일 면적대 실거래는 2024년 8월 155,000,000원으로, 표본은 1건입니다. 최저매각가 108,500,000원은 이 거래금액의 70.0%에 해당합니다. 하지만 해당 거래는 2024년 사례로, 2026년 현재 시장가격이나 최근 가격 추세를 충분히 설명하지 못합니다.

반대로 원대희의 전세금이 배당으로 전액 변제되고 전세권 및 임대차보증금 반환채무가 모두 정리된다면, 현재 최저매각가 108,500,000원을 기준으로 취득가격을 검토할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 평가는 전세권과 보증금의 실제 소멸 여부에 따라 상당히 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

단순 예상배당상 채권자 배당액은 106,181,000원, 미배당액은 218,146,218원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 국세·지방세와 국민건강보험공단 압류채권의 실제 우선순위 및 배당액, 당해세와 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 이 표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보지 말 것

추가 유찰되면 명목상 최저가는 낮아집니다. 그러나 3회 유찰 가정의 최저가 53,165,000원은 원대희의 전세금 70,000,000원보다 낮습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 따라서 53,165,000원만 보고 매입가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건은 전세권자가 직접 경매를 신청한 구조이므로, 실제 배당액과 임대차보증금채무의 잔존 여부를 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김제시청 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 아파트단지, 연립·다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2005년 11월 22일 준공된 성덕하이빌은 18세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 대상은 4층 401호입니다. 승강기·급배수·소방·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 234,400원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대 소규모 단지이며 확인된 실거래가 1건에 그쳐 거래가격의 안정성이나 매도 소요기간을 충분히 판단하기 어렵습니다. 매각 전 추가 비교거래 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2008년 전세권의 소멸 여부. 원대희가 전세권자로서 신청한 임의경매인지, 매각으로 전세권이 소멸하는지, 별도 잔존권리가 있는지 사건기록과 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 잔액. 전세권자와 임차인이 동일인이므로 전세금 70,000,000원의 배당·변제·반환관계를 중복 없이 확인해야 합니다.
• 인수권리 표시 차이. 등기상 선순위 전세권의 인수 가능성과 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 표시가 서로 다른 이유를 법원 매각조건에서 확인해야 합니다.
• 국세·공과금. 북대전세무서장·서대전세무서장의 압류, 국민건강보험공단 압류와 관련하여 법정기일·당해세·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 원대희의 실제 점유관계와 계약관계, 보증금 반환조건을 확인하고 인도·명도에 필요한 절차를 점검해야 합니다.
• 최근 시세. 2024년 8월 실거래 1건만으로 현재 적정가격을 확정하기 어렵습니다. 추가 거래와 개별 호수의 상태를 비교해야 합니다.
• 관리비 및 원본 대조. 관리비 체납과 공용부분 부담, 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70%보다 권리 정리가 먼저”

김제 서암성덕하이빌 401호는 감정가 155,000,000원에서 최저가 108,500,000원으로 내려온 아파트입니다. 하지만 현재 가격이 2024년 실거래의 70.0%라는 사실만으로 매수 매력이 높다고 평가하기 어렵습니다.

핵심은 원대희의 전세금 70,000,000원입니다. 동일인이 임차인·전세권자·경매신청채권자이고, 전세권은 말소기준보다 먼저 설정되어 있습니다. 예상배당에서는 전액 변제되는 것으로 계산되는 반면, 선순위 전세권의 인수 표시와 매각물건명세서의 인수권리 없음 표시 사이에는 확인할 사항이 남아 있습니다.

전세금이 배당으로 전액 정리되고 관련 권리가 소멸하는 것으로 확정된다면 가격 검토가 가능해집니다. 그러나 전액 별도 인수되는 경우라면 현재 최저가 기준 실질 부담은 178,500,000원으로, 확인된 과거 실거래금액 155,000,000원을 웃돕니다.

따라서 현재 판단은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 이 물건의 투자 판단은 추가 유찰 여부보다 전세권 말소, 실제 배당, 대항력 임차보증금의 잔존 여부를 명확하게 정리하는 데서 시작해야 합니다.