전주지방법원 2025타경1057. 김제시청 서측 인근의 성덕하이빌 4층 401호, 전용 84.9551㎡ 아파트입니다. 소유자 채복희가 2006.07.03 매매로 취득했고 등기상 거래가액은 118,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 155,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적인 가격만 보면 확인된 최근 실거래 155,000,000원과 같지만, 이 사건은 말소기준 이전에 존재하는 원대희의 전세권 70,000,000원을 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2023.05.10 북대전세무서장 관련 압류입니다. 이보다 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 대전신용보증재단·국민은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 원대희의 전세권은 2008.01.22 설정돼 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 현황조사·매각물건명세서에도 원대희가 401호 점유자로 확인되고 전입일은 같은 2008.01.22, 대항력은 있음으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1057 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 서암동 451-1 서암성덕하이빌아파트 401호 · 도로명주소 성산길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9551㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 채복희 · 2006.07.03 매매 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
등기상 과거 점촌농업협동조합 근저당 84,000,000원과 국민은행 근저당 52,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2008.01.22 원대희 전세권과 2023.05.10 압류의 선후관계입니다. 원대희 전세권은 전세금 70,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부로 설정돼 있고, 권리판정상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원대희 | 401호 | 2008.01.22 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
원대희는 보증기관이나 대위변제기관이 아니라 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2008.01.22로 말소기준일 2023.05.10보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 주택임대차보호법상 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 다만 별도로 같은 날 설정된 전세권 70,000,000원이 등기상 존속하고 있어, 단순한 후순위 임차인 사건으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체는 최근 거래와 동일
성덕하이빌은 18세대, 2005.11.22 준공된 소규모 아파트입니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 1건으로, 2024.08 전용 84.96㎡ 5층이 155,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 155,000,000원으로 집계돼 현재 최저매각가 역시 최근 시세의 100.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 84.96㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.96㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
따라서 최저가만 놓고도 할인은 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 전세권 70,000,000원을 매수인이 부담한다고 보수적으로 가정할 경우입니다. 최저가 155,000,000원에 70,000,000원을 더한 실질취득 부담은 225,000,000원으로 올라갑니다. 이 기준으로는 최근 확인 실거래 155,000,000원보다 훨씬 높은 비용구조가 되므로 ‘신건이라도 시세 수준’이라는 해석 자체가 무의미해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 인수 · 원대희 보증금 | 전세권 70,000,000원 | 매수인 인수 가능성 별도 확인 |
| 을구 4번 전세권 · 원대희 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 82,030,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 대전신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 국민은행 | 54,327,218원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 155,000,000원 가정에서 채권 총액은 324,327,218원, 채권자 배당액은 152,030,000원, 미배당은 172,297,218원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리부터 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 155,000,000원 | 152,030,000원 | 172,297,218원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 202,863,218원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 227,312,818원 |
1회 유찰 시 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원까지 최저가는 내려가지만, 선순위 전세권의 매수인 인수 여부가 해소되지 않은 상태라면 최저가 하락만으로 투자매력이 생겼다고 판단하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 일반적인 후순위 임차인 사건과 달리 등기된 전세권이 말소기준보다 앞섭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시청 서측 인근으로, 소규모 아파트단지·연립·다세대주택·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 중 4층이며 위생·급배수·소방·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20M 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·준보전산지 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 234,400원/㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지이고 확인된 실거래도 1건이므로, 대단지 아파트보다 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 2008.01.22 전세권 70,000,000원의 말소·인수 조건을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기판정 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재와 등기 권리판정의 “말소기준 이전 → 매수인 인수”가 충돌하므로 이 부분이 입찰 여부를 결정합니다.
- 원대희의 법적 지위 확인. 점유자·전세권자·경매채권자 이름이 동일하므로 실제 점유관계와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 155,000,000원은 최근 실거래 155,000,000원과 같아 신건 자체에는 할인폭이 없습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 인도 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비, 명도 조건을 현장과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.55억짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 물건의 표면가격은 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 155,000,000원이고, 확인된 최근 실거래도 정확히 155,000,000원입니다. 그래서 가격만 보면 ‘시세 수준의 신건’처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론이 달라집니다.
2008.01.22 설정된 원대희의 전세권 70,000,000원은 2023.05.10 말소기준 압류보다 앞섭니다. 현황조사상 전입일 역시 같은 날이고 대항력 있음으로 조사됐습니다. 이 권리를 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득 부담은 225,000,000원까지 올라가 최근 실거래를 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건은 가격을 깎는 것보다 선순위 전세권의 실제 인수 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리가 해소되지 않는 한 신건 155,000,000원에는 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
