전주지방법원 2025타경1059. 전주 덕진구 장동 대방디엠시티 203동 29층 2902호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만 감정평가 현황은 “오피스텔로 이용 중”입니다. 현재 소유자 김보라미는 2023.10.19 매매를 원인으로 2023.10.23 소유권을 취득했고 거래가액은 318,000,000원이었습니다. 이후 2023.11.01 농협은행주식회사 근저당권 150,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
문제는 근저당보다 하루 앞선 2023.10.31 전입 임차인 박기형입니다. 전유부분 전부를 점유하고 보증금 20,000,000원, 월차임 1,200,000원인 임차인으로, 말소기준권리보다 전입이 빨라 대항력이 있습니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 20,000,000원 전액이 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 203동 29층2902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가 현황 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 43층 중 29층 |
| 비교면적 | 84.8853㎡ |
| 소유자 | 김보라미 (2023.10.19 매매 · 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 126,497,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 먼저 존재했던 전주파티마신용협동조합 근저당권 196,800,000원은 2023.10.16 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.01 농협은행주식회사 근저당권 150,000,000원입니다. 그 이후의 주식회사케이비손해보험 가압류 300,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기형 | 전유부분 전부 | 2023.10.31 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 有 | 없음 | 20,000,000원 |
| 강현석 | 전유부분 전부 | 2023.11.27 | 120,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박기형은 말소기준권리인 2023.11.01 농협은행 근저당보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 예상배당상 우선변제권이 없어 보증금 20,000,000원이 전액 매수인에게 넘어옵니다. 반면 강현석은 2023.11.27 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수도 없습니다. 강현석은 2026.01.21 배당요구를 했고, 확정일자는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘339,000,000원’으로 봐야 한다
대방디엠시티 비교면적은 84.8853㎡이고, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 311,041,666원입니다. 현재 최저매각가 319,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 102.6%로 이미 평균 시세 이상입니다. 여기에 박기형 보증금 20,000,000원을 인수하면 실제 자금부담은 339,000,000원으로 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.81㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 26 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 41 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 353,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 15 | 329,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 29 | 298,500,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 41 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 34 | 316,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 2026.03 | 84.81㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8853㎡ | 12건 | 311,041,666원 |
실거래 범위는 280,000,000원에서 360,000,000원이고, 최신 2026.08 거래가는 300,000,000원입니다. 특히 같은 29층 실거래가 2026.04에 298,500,000원으로 존재합니다. 현재 최저가 319,000,000원은 이 최근 시세들보다 낮지 않으며, 실질취득 339,000,000원을 기준으로 보면 신건에서 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 5,266,000원 |
| 인수 · 임차인 박기형 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 300,000,000원 | 163,734,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
채권자 총 청구액은 450,000,000원, 예상 배당액은 313,734,000원, 미배당은 136,266,000원입니다. 박기형 보증금 20,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주혁신동주민센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 고층아파트와 이를 배후로 하는 각종 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다. 감정평가상 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 단지 남측과 서측으로 기지로와 안전로가 지나고 전주 일반버스가 운행합니다. 도로연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 아파트이나 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지도 상업용 및 오피스텔용 토지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 상업구역·산업육성구역·연구개발특구·가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 3,165,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·도시가스 난방, 승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 대방디엠시티는 494세대, 2020.07.24 준공이며 최근 비교 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 280,000,000원에서 360,000,000원까지 분포하고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 319,000,000원에 박기형 보증금 20,000,000원을 더한 339,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 박기형 점유 확인. 전유부분 전부를 점유하는 대항력 임차인이므로 실제 점유 상태와 임대차 관계를 입찰 전에 원본 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 강현석 배당관계 확인. 강현석은 대항력은 없고 2026.01.21 배당요구를 했으며 확정일자는 미상입니다. 매수인 인수 대상은 아니지만 실제 배당관계는 원문을 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 아파트이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균은 311,041,666원, 최신 거래는 300,000,000원이며 현재 최저가 자체가 최근 평균의 102.6%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “319,000,000원이 아니라 339,000,000원을 봐야 한다”
이 물건은 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 실제 권리분석의 결론은 다릅니다. 박기형의 2023.10.31 전입이 2023.11.01 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차에서 비교해야 할 가격은 319,000,000원이 아니라 실질취득 339,000,000원입니다.
최근 12개월 평균 311,041,666원, 최신 거래 300,000,000원이라는 가격대와 비교하면 현재 회차는 권리비용까지 반영한 뒤의 매력도가 낮습니다. 더구나 사건상 아파트로 표시되면서 감정평가 현황은 오피스텔 이용으로 확인되어 이용상태도 추가 확인이 필요합니다. 대항력 임차인 인수는 확실히 반영하고, 가격은 유찰 여부를 보수적으로 지켜볼 사건입니다.
