전주지방법원 2025타경1083. 전주시 완산구 평화동1가 장승배기로에 위치한 6층 건물의 6층 601호 근린생활시설입니다. 감정평가서상 현황은 공실이며, 현재 소유자는 박철입니다. 박철은 2018년 9월 28일 거래가 240,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 216,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

그 뒤 삼성카드, 신용보증기금, 전북신용보증재단, 농협은행 등의 가압류와 국민건강보험공단·전주시의 압류가 이어졌습니다. 신한은행은 청구액 212,167,818원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기부상 채권관계는 복잡해 보이지만, 현재 권리들은 모두 신한은행 근저당 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 소멸과 상가의 사업성은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

핵심은 2018년 9월 28일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로, 이후 발생한 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권최고액은 216,000,000원이며 실제 신청 청구액은 212,167,818원입니다. 두 금액은 동일한 개념이 아닙니다.

과거 등기에는 전세권 설정 이력도 있습니다. 유미향 명의의 전세금 50,000,000원 전세권은 2009년 6월 4일 설정되었지만 2012년 2월 15일 말소됐습니다. 과거에 말소된 전세권을 현재 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다. 이전 소유자 시절의 다른 근저당·압류·경매 등기도 말소된 이력과 현재 유효한 권리를 구분하여 판단해야 합니다.

② 가격 분석 — 70% 낙찰 하한과 시장가치는 다르다

감정가 230,000,000원이었던 물건은 1회 유찰 이후 161,000,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락률을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

후속 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 향후 매각기일이나 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액은 명시된 권리 및 현재 배당 가정 기준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다. 신한은행 배당은 채권최고액 216,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며 실제 확정채권액·배당순위와 다를 수 있습니다. 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원이 신한은행에 배당되는 구조로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여도 0원입니다. 채권총액 대비 미배당액은 259,040,342원이지만, 이 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다.

④ 유찰별 배당 시나리오

어느 시나리오에서도 신한은행의 신청 청구액 212,167,818원은 충족되지 않습니다. 채권자에게는 회수가 부족한 경매이지만, 매수인에게는 채권 부족액 자체를 떠안을 의무가 발생하는 구조가 아닙니다. 입찰자가 별도로 판단해야 할 문제는 적정 매입가격, 실제 점유관계, 취득 부대비용과 근린시설의 활용 가능성입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평화1동 행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 노선 상가지대로, 주변 주거수요와 상업시설 이용수요를 함께 검토할 수 있는 입지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장, 장승배기로 및 덕적골2길이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 36m 도로에 접하고, 남동측 약 4m 도로를 통해 출입합니다. 실제 상가 출입 동선과 고객 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 최상층 601호입니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터설비, 소방설비가 갖춰져 있으며 감정평가 당시 공실입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역 및 평화초등학교·전주남중학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 희망 업종의 입점과 용도변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적 829.0㎡, 공시지가 1,185,000원/㎡이며 감정요항표상 토지는 인접지와 평탄합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 여부도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 동일 건물에서도 층별 접근성, 입점 업종과 임대수익에 따라 가치가 달라집니다. 현황 공실이고 비교 실거래가 확인되지 않아 향후 재매각 가능성에 대해서는 보수적인 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 최저가 161,000,000원이 실제 시세보다 낮은지, 인근 유사 근린시설의 최근 매매 사례와 현재 호가를 대조하세요. 감정가의 70%라는 숫자만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 검토. 공실 상태의 근린시설이므로 예상 임대료, 임차 수요, 임대까지의 공실 부담과 관리·수선비용을 확인하세요.
• 점유·임대차 재확인. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차 관련 신고 및 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.
• 조세·압류 검토. 국민건강보험공단 및 전주시 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기와 실제 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 최상층 601호의 누수 가능성, 엘리베이터 및 소방설비 상태, 냉난방·전기·급배수 시설을 점검하세요.
• 업종 제한 검토. 근린생활시설로서 실제 사용 가능한 업종과 교육환경보호구역 등 관련 규제를 확인하세요.
• 관리비·취득비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 취득 관련 세금·등기·수선비를 별도 확인하세요.
• 후속 회차 판단. 2회 유찰 시 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원의 시나리오가 있으나 단순히 더 낮은 가격이라는 이유만으로 수익성을 확정하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 수익성이 확보된다”

이 사건은 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 근린시설 경매입니다. 2018년 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액이 259,040,342원에 이르더라도 이를 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 감정가 230,000,000원에서 최저가 161,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 싼 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이며, 감정상 공실이고 임대관계가 미상입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 적정 낙찰가 산정에 불확실성이 남습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익, 점유관계 및 공실 부담이 검증된 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 그 가격이 시장가치보다 낮다는 근거가 없다면 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.