전주지방법원 2025타경1083. 전주시 완산구 평화동1가 408-4, 장승배기로 266에 있는 6층 건물 중 제6층 제601호 근린생활시설입니다. 감정평가상 현황은 공실이며, 현재 소유자는 박철입니다. 박철은 2018.09.26 매매를 원인으로 2018.09.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 삼성카드·신용보증기금·전북신용보증재단·농협은행의 가압류, 국민건강보험공단과 전주시의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 순차적으로 들어왔습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권·근저당권·압류·가압류 등 다수의 등기는 이미 말소된 상태여서 현재 매수인 인수권리로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1083 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 408-4 6층601호 · 전북특별자치도 전주시 완산구 장승배기로 266 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 박철 · 2018.09.26 매매 · 거래가액 240,000,000원 · 2018.09.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 212,167,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차관계 | 임차인 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 현황 공실 |
① 권리 흐름 — 2018년 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.09.28 접수된 주식회사신한은행 근저당권 216,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성카드 가압류 19,815,118원, 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 전북신용보증재단 가압류 83,892,518원, 국민건강보험공단 압류, 농협은행 가압류 7,278,706원, 임의경매개시결정, 전주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 230,000,000원의 적정성은 별도 검증
감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 230,000,000원입니다.
다만 이 물건은 근린생활시설이고, 현재 확인되는 자료만으로는 동일 용도·동일 입지의 최근 거래가격을 기준으로 감정가를 직접 검증하기 어렵습니다. 따라서 아파트처럼 “최저가가 시세의 몇 %”라고 단정할 수 없으며, 230,000,000원이 싸다는 전제에서 접근해서는 안 됩니다. 특히 현황이 공실이므로 실제 임대수익·공실 지속 가능성·상가 매매사례를 별도로 확인해야 가격 판단이 완성됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,815,118원 | 9,980,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 83,892,518원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,278,706원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 416,986,342원 중 예상 배당액은 225,980,000원, 미배당은 191,006,342원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화1동 행정복지센터 동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장, 장승배기로, 덕적골2길이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 현재 공실입니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 36M 도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 4M 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 토지면적 829.0㎡, 지목 대, 상업용 건물용지로 이용 중이며 공시지가는 1,185,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역과 전주남중학교·평화초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 출입 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵습니다. 주변 유사 상가의 최근 매매사례와 임대료를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실인 만큼 취득 후 임차인을 구하기까지의 관리비·보유비용과 실제 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2018.09.28 신한은행 근저당입니다. 이후 가압류·압류가 실제 매각조건에서 모두 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 세금·공용부담 확인. 배당 추정은 실제 조세채권 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 체납세금과 건물 관련 공용부담을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 현재 기준 권리의 출발점은 2018.09.28 신한은행 근저당 216,000,000원이고, 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가와 신건 최저가가 230,000,000원이고 과거 소유권 취득 거래가액은 240,000,000원이지만, 이것만으로 현재 상가 시세를 판단할 수는 없습니다. 게다가 현황은 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 임대성은 검증 후 결정이 핵심입니다.
