전주지방법원 2025타경1085. 김제시 요촌동 서해화인빌아파트 3동 5층 501호, 전용 47.28㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 서해산업개발주식회사이고, 권리분석의 출발점은 2015.02.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,309,080,000원이며 공동담보목록 제2015-40호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 이후 설정된 이종일의 전세권, 김창룡 근저당, 각종 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이종일은 2023.04.12 전입했고 2025.12.29 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2015.02.03보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 등기부에는 같은 이종일 명의의 전세금 45,000,000원 전세권이 2016.06.07 설정돼 있으나 이 역시 말소기준권리 이후입니다. 배당표상 전세권 예상배당도 0원이고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 514-29 서해화인빌아파트 3동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 47.28㎡ · 철근콘크리트조 9층 공동주택 중 5층 |
| 소유자 | 서해산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,659,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 서해화인빌3동 · 29세대 · 2015.01.29 사용승인 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준인 우리은행 근저당보다 앞선 임차권·전세권은 확인되지 않습니다. 2016.06.07 전세권, 2019.05.02 근저당권과 그 근저당권부 채권에 대한 가압류·압류, 2023.09.22 국의 압류, 2025.12.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
임차인 — 대항력은 없고, 인수도 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·전세금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종일 | 3동 5층 501호 | 2023.04.12 | 45,000,000원 | 2025.12.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
서해화인빌3동의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 63,400,000원이지만, 2022.09의 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.05의 52,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 52,000,000원입니다. 신건 최저가 55,000,000원은 이 최근 기준의 105.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.56㎡ | 8 | 52,000,000원 |
| 2024.08 | 47.56㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 47.56㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2024.07 | 47.28㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2022.09 | 47.56㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 63,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 52,000,000원 |
가격 흐름도 주의해야 합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -21.5%로 나타납니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 63,400,000원을 근거로 신건 55,000,000원을 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 판단 기준은 최신 거래와 최근 12개월 평균 52,000,000원이며, 이에 비하면 신건은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,309,080,000원 | 53,610,000원 |
| 3. 전세권 · 이종일 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김창룡 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 29,488,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,653,568,497원 가운데 신건 가정 배당액은 53,610,000원, 미배당액은 1,599,958,497원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자 측의 배당 부족이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 1,599,958,497원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 1,610,760,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 1,619,402,097원 | 0원 |
회차가 내려가면 선순위 우리은행에 돌아가는 배당액이 줄어 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 9층 공동주택 중 5층 501호입니다.
- 주위환경. 구산사거리 남서측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 동측과 남측으로 동서로·남북로가 지나며 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 249,500원/㎡, 토지면적 410.0㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 29세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 63,400,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 52,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.5%이므로 신건 55,000,000원에 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
- 전세권·전입 확인. 이종일의 전세권과 전입 모두 말소기준 이후라 인수는 없지만, 실제 점유와 명도 상황은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지에 관한 별도등기가 명시돼 있으므로 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 조세·토지 별도등기 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.02.03 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이종일의 전세권과 전입을 포함한 핵심 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 깔끔하지 않습니다. 신건 55,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 52,000,000원의 105.8%이고, 최근 추세는 -21.5%입니다. 과거 100,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 63,400,000원보다 최근 시세를 우선해야 하므로 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 토지 별도등기와 조세 압류 확인까지 남아 있습니다. 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
