창원지방법원 2025타경30858. 하동군 화개면 덕은리 200-1 일원의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 공장 및 전시실, 판매장 등이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 1996.12.07 사용승인됐습니다. 현재 소유자는 하서룡으로 2020.04.22 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023.04.28 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 설정된 경남은행의 추가 근저당, 삼성카드·경남신용보증재단·제이비우리캐피탈·경남은행·화개악양농업협동조합·소상공인시장진흥공단· 하동군수산업협동조합의 가압류와 하동군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30858 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 덕은리 200-1 · 경상남도 하동군 화개면 중터길 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 전시실, 판매장 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1996.12.07 |
| 소유자 | 하서룡 · 2020.04.22 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 317,044,880원 / 108,746,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 137,517,017원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 462.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계 문제도 없고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심 말소기준은 을구 9번 경남은행 근저당권이며, 같은 은행의 을구 11번 근저당권을 포함해 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 317,044,880원, 현재 최저매각가는 108,746,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 3회 유찰로 숫자만 보면 하락폭이 크지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,444원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 106,423,556원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 33,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,370,788원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 34,613,250원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 25,977,958원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 47,037,981원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 화개악양농업협동조합 | 33,118,878원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,920,187원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 하동군수산업협동조합 | 21,096,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 361,735,719원 가운데 106,423,556원이 배당되고, 미배당은 255,312,163원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 덕은리 ‘중기마을’ 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·주택·농경지 등이 형성된 국도변 농촌취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하고 국도 인근에 위치합니다. 관내 대중교통 사정은 보통정도입니다.
- 건물 이용. 공장 및 전시실, 판매장 등으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 462.0㎡, 잡종지, 공업용, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 98,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부·현황 차이. 기호(3)는 공부상 지목이 도로이나 현황은 잡종지이고, 기호(4)는 공부상 잡종지이나 현황은 도로입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되고, 목록 1·3은 일단지이며 접도구역 저촉을 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 2023.04.28 경남은행 근저당권이 기준이며, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 3회 유찰을 시세 할인으로 오인하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인율은 별도로 확인해야 합니다.
- 지목·현황 대조. 도로와 잡종지의 공부상 지목과 실제 현황이 서로 다른 필지가 있으므로 경계·통행·사용상태를 현장 확인하세요.
- 접도구역·공장설립제한지역. 향후 증축·용도변경·신축 또는 공장 관련 활용에 영향을 줄 수 있으므로 구체적 규제범위를 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함되는 범위와 실제 위치·상태를 감정서 및 현장에서 대조하세요.
- 점유관계. 현재 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2023.04.28 경남은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 최저가가 108,746,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
공장·전시실·판매장으로 이용되는 건물과 토지의 일괄매각이고, 접도구역 저촉과 공장설립제한지역, 공부와 현황의 지목 차이까지 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 현장성과 이용 가능성, 향후 처분 가능성을 확인하는 과정이 더 중요한 물건입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 입찰 판단은 토지 규제와 실제 사용상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
