창원지방법원 2025타경30858. 하동군 화개면 덕은리 200-1, 도로명주소 중터길 85에 위치한 공장·전시실·판매장 이용 건물과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 1996.12.07. 사용승인됐고, 토지는 확인된 면적 462㎡의 잡종지·공업용 토지입니다. 매각물건명세서상 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다.
등기만 보면 복잡해 보입니다. 과거 근저당과 변경등기가 다수 존재하고, 가압류·압류도 연이어 설정됐기 때문입니다. 그러나 과거 선순위 근저당은 각각 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.28. 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당이며, 그 뒤에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30858 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 화개면 덕은리 200-1 · 경상남도 하동군 화개면 중터길 85 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 전시실, 판매장 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1996.12.07. |
| 토지 현황 | 462㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 하서룡 (2020.04.22. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,044,880원 / 221,931,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 137,517,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 목록 1, 3은 일단지 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 현재 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당의 ‘말소 여부’가 핵심
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 현재 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 인수액이 확인된 상태는 아니며, 현장 점유자와 사업자등록·전입 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 미상 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 점유관계를 확인하지 않은 채 완전히 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다.
② 가격 분석 — 실질취득 221,931,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 221,931,000원으로 감정가 317,044,880원의 70%입니다. 확인된 권리상 인수액이 0원이므로 취득세·명도비용 등 부대비용을 제외한 권리분석상 실질취득액은 최저가와 같은 221,931,000원입니다.
이 물건은 일반 주택보다 매수층이 좁을 수 있는 비주거용 부동산입니다. 감정가보다 낮게 시작하더라도 실제 사용 목적, 영업 가능 여부, 건물 상태와 토지 규제에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 가격 판단의 중심은 할인율이 아니라 해당 장소에서 공장·전시실·판매장으로 실제 활용할 수 있는지에 있어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,907,034원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 화개농업협동조합 | 378,000,000원 | 68,023,966원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 회개농업협동조합 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 화개농업협동조합 | 45,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당 · 주식회사경남은행 | 33,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,370,788원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경남신용보증재단 | 34,613,250원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 25,977,958원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 47,037,981원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 화개악양농업협동조합 | 33,118,878원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,920,187원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 하동군수산업협동조합 | 21,096,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 974,735,719원, 채권자 배당액은 218,023,966원, 미배당액은 756,711,753원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용·당해세·실제 채권 잔액 및 말소된 권리의 배당 제외 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하동군 화개면 덕은리 소재 중기마을 남서측 인근의 국도변 농촌취락지대로, 근린생활시설·주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 출입이 가능하고 국도 인근에 위치합니다. 관내 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 공장 및 전시실, 판매장 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 98,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 지목 차이. 목록 3은 공부상 도로이나 현황은 잡종지이고, 목록 4는 공부상 잡종지이나 현황은 도로입니다. 실제 이용 범위와 경계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되고 목록 1, 3은 일단지로 평가됐습니다. 일부 토지는 접도구역 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 공장·전시실·판매장 용도의 매수층이 제한될 수 있으며, 농촌 지역 입지와 토지이용 제한 때문에 재매각 기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 현재사항 재확인. 과거 을구 1·3·4·6·7번 근저당의 말소 여부와 2023.04.28. 을구 9번 근저당이 실제 말소기준권리인지 원본으로 최종 대조하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 근저당이 배당표에 반영된 부분이 있으므로, 실제 채권신고와 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록과 전입 관계를 확인한 뒤 명도 가능성을 판단하세요.
- 매각 대상 특정. 토지·건물 일괄매각 범위와 제시외 건물·수목의 위치, 소유관계 및 실제 사용 상태를 감정서 도면과 현장에서 확인하세요.
- 지목·도로 확인. 공부상 지목과 현황이 서로 바뀐 목록 3·4의 경계, 도로 사용관계와 차량 진출입 조건을 확인하세요.
- 규제 검토. 접도구역 저촉, 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역이 현재 사용과 향후 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율 대신 인근 공장·근린시설의 실제 거래, 임대수익과 건물 보수비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장 검증 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 등장하는 오래된 근저당을 모두 인수권리로 오해하지 않는 것입니다. 을구 1·3·4·6·7번 근저당은 말소 이력이 있고, 현재 말소기준은 2023.04.28. 경남은행 근저당입니다. 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하므로 확인된 권리상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 안전해지는 것은 아닙니다. 최저가 221,931,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없고, 공장·전시실·판매장이라는 제한된 용도, 임대관계 미상, 제시외 건물과 수목, 지목·현황 차이 및 토지 규제가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 없지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다입니다. 현장 사용 가능성과 원본 서류를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.