전주지방법원 2025타경1115. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 사건 표기 소재지는 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 634-4이고, 등기 건물은 백화리 632-1, 도로명주소는 전북특별자치도 진안군 안천면 상배실길 20입니다. 소유자는 임성연으로, 2022.10.21. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.10.21. 설정된 진안농업협동조합 근저당권 68,000,000원입니다. 이후 주식회사전북은행 근저당, 신용보증기금·주식회사 에스비아이저축은행·주식회사전북은행의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2014년 진안농업협동조합 근저당과 2025년 이동훈 근저당·관련 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1115 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 634-4 |
| 등기 건물 | 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 632-1 · 전북특별자치도 진안군 안천면 상배실길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 슬래브지붕 1층 · 위생설비 · 유류온수보일러 난방 |
| 토지 | 2,020㎡ · 지목 답 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 13,000원/㎡ |
| 소유자 | 임성연 · 2022.10.21. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,632,000원 / 276,632,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 29,710,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수권리 0원
신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 법정지상권 역시 해당사항 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유상태와 인도 문제는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 100%인 276,632,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액 역시 276,632,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 시장 시세와 동일한 개념이 아니므로, 신건 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 276,632,000원 | 0원 | 41,208,019원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 221,305,600원 | 13,343,811원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,044,480원 | 56,985,276원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지고 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 이 변화가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 회차별 차이는 권리 인수보다 낙찰가와 채권자 회수율에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,672,848원 |
| 1. 근저당 · 진안농업협동조합 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 33,350,000원 | 33,350,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 9,259,770원 | 9,259,770원 |
| 5. 가압류 · 주식회사전북은행 | 21,141,363원 | 21,141,363원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,208,019원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 230,751,133원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 41,208,019원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 소재 상리마을 남측 인근이며, 주위는 농가주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량접근이 가능하고 남측 인근 간선도로에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 벽돌구조 슬래브지붕 1층입니다. 위생설비와 유류온수보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 2,020㎡, 지목·토지이용상황은 답, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 목록1·2 토지 일부에는 토지 보호를 위한 옹벽과 조경 수목이 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 대상 범위와 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 옹벽·수목. 목록1·2 토지 일부에 옹벽과 수목이 소재하므로 경계·이용범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 276,632,000원은 감정가 100%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장가치와 주변 거래수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농지 절차가 더 중요하다”
이 사건의 말소기준권리는 2022.10.21. 진안농업협동조합 근저당권 68,000,000원이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다고 입찰도 단순한 것은 아닙니다. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있으며, 주택·토지 일괄매각과 제시외 건물까지 포함됩니다. 토지 일부의 옹벽과 수목, 실제 점유관계도 확인 대상입니다. 현재 가격은 감정가와 동일한 276,632,000원이므로 가격 자체에 별도 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 정리형, 절차는 주의형. 이 물건의 승부처는 농지 취득요건을 확실히 충족하고 일괄매각 범위와 현장가치를 정확히 확인하는 데 있습니다.
