창원지방법원 2025타경30860. 남해군 남면 당항리 573-7 소재 토지와 창고·주택·저온창고·사무실 등을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 영남농산 영농조합법인이고, 신청채권자는 교정공제회, 청구금액은 500,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 309,222,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
표면적으로는 할인 폭이 커 보이지만 일반 주거용 부동산처럼 단순 비교하면 안 됩니다. 1층 일부는 공부상 공장 및 창고이나 현황은 창고·숙소·식당·화장실로 이용되고, 2층은 단독주택입니다. 별동은 저온창고·사무실·농산물보관창고 등으로 사용 중입니다. 농림지역과 농업진흥구역, 접도구역 등의 제한도 겹치며, 일괄매각에 포함된 기계기구 상당수가 현장에 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 당항리 573-7 · 경상남도 남해군 남면 남서대로 708 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고·숙소·식당·단독주택·저온창고·사무실·농산물보관창고 |
| 소유자 | 영남농산 영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 631,066,120원 / 309,222,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교정공제회 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 잡종지 · 1,653㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 32,600원/㎡ |
| 매각조건 | 제시외 건물과 제시외 물건, 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구를 포함한 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 현재 산정상 인수 0원
등기상 말소기준권리는 2012.07.05. 한국농수산식품유통공사 근저당권 286,000,000원입니다. 이후의 교정공제회 근저당, 신용보증기금 근저당, 현 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정표상 매수인 인수액도 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 주거로 사용 중인 2층 단독주택과 숙소 부분의 실제 점유자·전입 여부는 현장과 원본 조사서에서 다시 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 물건 구성 — 할인율보다 현장 확인이 먼저다
| 구분 | 공부·구조 | 현황 이용상태 |
|---|---|---|
| 기호 (2-1) 1층 | 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 | 창고·숙소·화장실·식당·샤워장 |
| 기호 (2-1) 2층 | 철근콘크리트 및 블록조 슬래브지붕 | 단독주택 |
| 기호 (2-2) | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 | 저온창고 |
| 기호 (2-3) | 경량철골조 판넬지붕 단층 | 사무실 등 |
| 기호 (4) | 경량철골구조 강판지붕 단층 | 농산물보관창고 등 |
| 기계기구 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2012-4호 | 1차 초벌기 등 23식 중 21식 소재불명 |
일괄매각에는 감정서상 제시외 건물과 제시외 물건도 포함됩니다. 기계기구는 23식 중 21식이 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 잔존 시설과 기계의 실사용 가치가 확보됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,129,108원 |
| 농업협동조합중앙회 근저당 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 창선농업협동조합 근저당 | 260,000,000원 | 109,092,892원 |
| 동남해농업협동조합 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 서면농업협동조합 근저당 | 220,000,000원 | 0원 |
| 서면농업협동조합 근저당 | 80,000,000원 | 0원 |
| 서면농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 동남해농업협동조합 근저당 | 350,000,000원 | 0원 |
| 한국농수산식품유통공사 근저당 | 286,000,000원 | 0원 |
| 교정공제회 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 364,800,000원 | 0원 |
| 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 | 468,354,378원 | 0원 |
| 농협은행 주식회사 가압류 | 82,650,772원 | 0원 |
| 남지농업협동조합 가압류 | 285,322,383원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,307,127,533원 중 예상 배당액은 304,092,892원이며, 미배당액은 3,003,034,641원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용제한·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 남면공설운동장 동측 인근이며, 주변은 간선도로변 농경지와 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 창고·숙소·식당·화장실·샤워장·단독주택·저온창고·사무실·농산물보관창고가 혼재합니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·마을경관관리지역이며, 일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다.
- 경계. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 기재됐으나, 기호 (2-3)은 공부상 슬래브지붕이고 현황은 판넬지붕입니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 농산물 보관·저온창고 중심의 복합시설이어서 사용 목적이 맞는 매수자가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기와 배당표 원본 대조. 2003.08.11. 말소된 과거 근저당이 배당표에 반영된 이유를 매각물건명세서와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 숙소와 단독주택 부분의 실제 점유자·전입·사업자등록을 조사해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부. 목록 23식 중 21식이 소재불명입니다. 현장에 남아 있는 설비와 작동 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 물건, 기계기구가 포함됩니다. 매각대상과 제외대상을 감정서 도면·목록으로 대조해야 합니다.
- 측량과 경계. 정확한 위치와 경계는 측량이 필요하며, 일부 토지가 접도구역에 저촉됩니다.
- 용도·인허가. 농림지역과 농업진흥구역에서 현재 시설의 계속 이용, 증축, 용도변경이 가능한지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1996.12.16. 사용승인 건물과 2008.02.05. 사용승인 건물이 혼재합니다. 냉장설비·방열문·난방·위생설비의 보수비를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 실제 활용가치, 임대 가능성, 시설 복구비와 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 현재 산정상 매수인이 승계할 권리가 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 권리 부담이 없다는 사실이 곧 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 창고·숙소·주택·저온창고·사무실이 혼재한 특수물건이고, 농림지역과 농업진흥구역 등의 제한이 있으며, 매각에 포함된 기계기구 23식 중 21식이 소재불명입니다.
여기에 임대관계가 확인되지 않았고, 과거 말소된 근저당과 예상배당표 사이의 불일치도 원본 확인이 필요합니다. 최저가가 309,222,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저가라고 결론 내리기보다, 현장 실사·점유 조사·측량·인허가 검토·잔존 설비 평가가 끝난 뒤에만 응찰가를 산정해야 하는 물건입니다. 권리는 조건부 합격이지만 가격과 환금성은 신중 검토가 필요합니다.
