광주지방법원 2025타경51989. 여수시 학동 스위트엠학동 8층 811호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사지아이엘드림입니다. 권리의 기준점은 2021.06.17 새천년종합건설주식회사의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 여수시 압류, 한국자산관리공사 300,000,000원 가압류, 이안섭 300,000,000원 가압류, 경매개시결정, 국 압류가 이어졌고 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 그보다 앞선 임차인의 점유·주민등록이 핵심입니다. 이안섭의 임대차 최초계약일은 2021.04.26, 주민등록일자와 점유개시일자는 각각 2021.05.27, 확정일자는 2021.04.26입니다. 이후 2025.06.30 임차보증금 300,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 매각물건명세서 역시 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 명시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51989 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층 811호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 8층 811호 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.17. 을구 3번 근저당권 · 새천년종합건설주식회사 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 임차가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이안섭 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 대항력 있음 명세서 명시 | 배당요구 있음 확정일자 2021.04.26 | 미배당 잔액 인수 |
임대차 최초계약일은 2021.04.26, 주민등록·점유개시는 2021.05.27이고, 말소기준 근저당은 2021.06.17입니다. 임차권등기 자체는 2025.06.30이지만, 명세서는 이 임차권의 대항력을 인정하고 미변제 잔액 인수를 명시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,720,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 새천년종합건설주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 한국자산관리공사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이안섭 | 300,000,000원 | 75,280,000원 |
| 5. 갑구 4-1번 가압류 · 한국자산관리공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정에서는 총 채권 650,000,000원 중 425,280,000원이 배당되고 224,720,000원이 미배당됩니다. 다만 별도의 대항력 임차보증금 300,000,000원은 매각물건명세서상 미변제 잔액 인수 대상이므로, 실제 배당순위와 변제액 확인이 매수인 부담액 판단의 전제입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘보증금 고정효과’
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 임차보증금과의 관계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 432,000,000원 | 224,720,000원 | 최저가가 보증금 300,000,000원보다 높음 |
| 1회 유찰 | 345,600,000원 | 310,038,400원 | 최저가가 보증금 300,000,000원보다 높음 |
| 2회 유찰 | 276,480,000원 | 378,190,720원 | 최저가가 보증금 300,000,000원보다 낮음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 학동 쌍봉시립도서관 남서측 인근. 주변은 아파트단지·상업용시설·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 8층 811호. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종일반주거지역, 공시지가 1,464,000원/㎡, 토지면적 2,852.9㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 이안섭의 300,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 명세서 인수문구 우선 확인. “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 가압류 관계 확인. 이안섭이 임차권자이면서 300,000,000원 가압류 채권자로도 등장하므로 두 권리의 원인관계를 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 착시 주의. 최저가가 276,480,000원으로 내려가도 대항력 보증금 300,000,000원보다 낮아 실질취득은 약 300,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 세금·배당순위 확인. 여수시 압류와 국 압류가 있으므로 실제 배당 시 조세채권의 법정기일과 우선순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실질취득액과 인수 가능액을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 “소멸권리”보다 “남는 임차보증금”을 봐야 한다
말소기준은 2021.06.17 새천년종합건설주식회사 근저당 50,000,000원이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난도는 후순위 권리에 있지 않습니다. 이안섭은 2021.05.27 주민등록과 점유를 시작했고, 매각물건명세서는 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 명시했습니다. 보증금은 300,000,000원이며 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 신건 432,000,000원에서의 실질취득액도 실제 배당결과를 보기 전에는 단순히 432,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 특히 2회 유찰 시 최저가는 276,480,000원으로 보증금보다 낮아져, 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되고 실질취득이 약 300,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 됩니다. 여기에 임차인 이안섭이 동일 금액의 가압류 채권자로도 등장한다는 점까지 확인해야 합니다. 입찰 전 핵심은 최저가가 아니라 실제 배당 후 남는 보증금 잔액입니다.
