창원지방법원 2025타경30866. 진주시 가좌동 스카이시티프라디움 상가동 2층 106동204호에 관한 경매입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 아파트가 아닌 상가 물건의 권리·임대차·가격 구조로 접근해야 합니다.
소유자는 김현우와 류나율로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2020년 진주원예농업협동조합 근저당권이 먼저 설정됐으며, 이후 경남신용보증재단 근저당권과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 지분 전체 매각이라고 기재되어 있습니다. 다만 최초 경매개시결정이 류나율 지분을 특정하고 있으므로 입찰 전 실제 매각대상 지분 범위를 원본으로 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30866 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 1958 스카이시티프라디움 상가동 2층106동204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 개양로 100 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(상가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 2층 건물 중 제2층 제106동204호 |
| 연계 대상면적 | 67.7739㎡ (공부상 면적 확인 필요) |
| 소유자 | 김현우(지분 2분의 1), 류나율(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 340,000,000원 |
| 최저매각가 | 340,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 가정 시 34,000,000원 (실제 보증금은 매각공고 확인) |
| 청구금액 | 56,177,670원 |
| 경매개시 채권자 | 경남신용보증재단 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각대상 비고 | 지분 전체 매각 |
| 등기 발급일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.06.30 설정된 진주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원입니다. 2023.06.01 설정된 경남신용보증재단의 후순위 근저당권(채권최고액 62,592,000원)과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
경남신용보증재단의 근저당권은 2026.02.11 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 별개의 채권최고액을 추가 합산하지 않습니다. 과거 경남신용보증재단 가압류 54,509,350원은 2023.06.02 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 확인 필요
확인된 임차인은 엄현정 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 700,000원이며, 전입일은 2024.09.23입니다. 2020.06.30 말소기준권리보다 후순위여서 제시된 분석상 대항력은 없는 것으로 판정됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄현정 106동 204호 |
20,000,000원 | 700,000원 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 엄현정 1명 |
|---|---|
| 보증금 / 차임 | 20,000,000원 / 월 700,000원 |
| 전입신고 | 2024.09.23 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 신청 있음 · 2025.06.23 |
| 대항력 판정 | 없음 말소기준권리보다 늦은 전입일 |
| 우선변제권 | 미상 확정일자 및 상가 임대차 요건 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
따라서 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조로 계산하지는 않습니다. 현재 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 사업자등록·실제 점유·배당요건을 재확인해야 합니다. 임차인이 실제 점유하고 있다면 낙찰 후 명도 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 볼 수 없다
스카이시티프라디움 단지의 최근 거래는 12건이며 평균 거래금액은 618,416,666원입니다. 그런데 거래 표본 면적은 84.98~84.99㎡이고, 연계된 경매 대상면적은 67.7739㎡입니다. 무엇보다 거래 표본은 공동주택 매매이며 경매 목적물의 이용상태는 근린생활시설입니다.
따라서 최저매각가 340,000,000원이 해당 평균의 55.0%라는 수치는 산술상 비율일 뿐, 상가를 시세보다 45.0% 저렴하게 취득한다는 의미가 아닙니다.
참고용 아파트 거래 내역은 다음과 같습니다. 상가 감정가의 적정성을 판단하기 위한 직접 비교거래는 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 4층 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 13층 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4층 | 608,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 33층 | 652,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 17층 | 649,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 37층 | 728,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 34층 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 19층 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 6층 | 587,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 18층 | 598,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3층 | 599,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3층 | 580,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.98~84.99㎡ | 12건 | 618,416,666원 |
가장 최근 거래는 2026.09의 500,000,000원입니다. 이 역시 공동주택 거래이므로 상가 가격 하락이나 상승의 근거로 사용할 수 없습니다. 아파트 거래 자체도 금액 편차가 크므로 해당 수치들로 상가의 가격 추세를 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 경남신용보증재단 설정분 | 62,592,000원 | 62,592,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,848,000원 |
후순위 근저당은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 표의 금액은 채권최고액 기준 추정치이며 실제 채권잔액 및 배당권자에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용 5,560,000원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 별도 우선배당은 반영되지 않았으며 실제 배당결과는 확정되지 않았습니다.
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 근저당권 채권최고액 합계 290,592,000원이 배당되고 소유자에게 43,848,000원이 남는 계산입니다. 다만 신청 청구금액은 56,177,670원으로 후순위 근저당권 채권최고액 62,592,000원과 차이가 있으므로 실제 배당액은 채권계산서를 통해 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
현재는 감정가 340,000,000원 그대로 시작하는 신건입니다. 다음은 회차별 최저가가 변경될 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 유찰이나 해당 가격에 매각되는 것은 확정되지 않았습니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 340,000,000원 | 290,592,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 23,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 76,838,400원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 후순위 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 가좌동 소재 진주역 북측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 2층 건물의 제2층 제106동204호입니다. 외벽은 석재외장마감재 및 복층유리마감, 내벽은 인테리어 및 일부 타일마감이며 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 신진주역세권 지구단위계획구역에 속합니다. 토지는 자체 지반이 평탄하고 공동주택 및 상업용 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 사방으로 대로 및 중로와 접하는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 단지 도로 접근성과 개별 상가의 실제 고객 동선은 구분해서 판단해야 합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 실제 영업 가능 업종은 관련 규제에 따라 확인해야 합니다.
- 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대차·환금성. 임차인 엄현정의 보증금 20,000,000원과 월차임 700,000원이 확인됩니다. 다만 상가의 실제 공실 위험과 재임대 가능성, 매매 환금성을 판단할 직접 상가 거래가격은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 물건 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나 감정상 근린생활시설입니다. 실제 매각목적물과 건축물대장상 용도, 전용면적 및 대지권을 확인하세요.
- 매각 지분 확인. 김현우·류나율 공유 상태이며 매각물건명세서 비고는 지분 전체 매각입니다. 경매개시결정별 대상과 실제 매각 범위를 원본에서 대조하세요.
- 임차인 조사. 엄현정의 사업자등록, 확정일자, 실제 영업·점유 상태, 배당요구 및 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 권리승계 확인. 경남신용보증재단의 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 사항을 등기부와 채권계산서에서 대조하세요.
- 상가 시세 조사. 아파트 실거래를 제외하고 상가동 내 유사 호실의 거래·임대사례를 확보해 감정가의 적정성을 검토하세요.
- 임대수익 검증. 월차임 700,000원의 실제 납부 상황, 관리비 부담 주체, 공실 가능성과 향후 재임대 조건을 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 미납액, 상가 관리규약 및 별도 관리비 부담을 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인이 실제 점유 중이라면 매각 후 인도 및 점유 이전 절차를 확인하고 관련 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10%를 가정하면 34,000,000원이지만, 실제 입찰보증금과 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 상가 가격 메리트”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 1명의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 실제로는 임차인의 점유가 있으며, 상가 임대차의 사업자등록·우선변제·명도 문제를 추가 확인해야 합니다. 또한 소유자가 공유자로 등재되어 있고 경매개시결정에 특정 지분이 표시되므로 실제 매각범위도 검증 대상입니다.
무엇보다 중요한 것은 가격입니다. 아파트 실거래 평균 618,416,666원 대비 최저가 340,000,000원이 55.0%라는 수치는 이 상가의 할인율이 아닙니다. 비교 대상이 아파트와 상가로 서로 달라 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 0.0회로, 유찰 후 유리한 가격에 취득할 수 있다는 근거로 삼기 어렵습니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명료하지만, 상가 가격과 임대차 실태는 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 신건에서 곧바로 가격 경쟁에 참여하기보다는 상가 거래사례·임대수익·실제 매각범위를 먼저 확인하는 접근이 타당합니다.
