창원지방법원 2025타경30870. 진주시 상대동 204-11, 도동천로 165에 있는 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 245.2㎡이고 일반상업지역에 속하며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층으로 숙박시설로 이용 중입니다. 소유자는 강춘숙입니다. 권리구조의 기준점은 2017.03.08 수곡농업협동조합 근저당권 450,000,000원이고, 이후 설정된 2019년 근저당 60,000,000원과 진주시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 박범수 1명으로 조사되어 있습니다. 206호를 주거로 사용하고 월차임은 400,000원입니다. 전입일은 2020.06.22로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당에서는 임차인 최우선변제 여부를 별도로 대조해야 합니다. 이는 배당액 변동 요인이지만, 현재 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30870 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 204-11 · 경상남도 진주시 도동천로 165 |
| 용도 | 숙박시설 + 토지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상3층 |
| 토지 | 245.2㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 강춘숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 872,275,960원 / 299,191,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 453,732,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.08 을구 16번 수곡농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 450,000,000원이고 공동담보로 진주시 상대동 204-11 토지가 기재되어 있습니다. 2019.06.20 설정된 추가 근저당 60,000,000원과 2025년 진주시 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 206호 박범수, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범수 | 206호 | 주거 | 2020.06.22 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2020.06.22는 말소기준권리 2017.03.08보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않아, 배당표의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되어 있지 않으므로 입찰 전 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세와는 별개
감정가는 872,275,960원, 현재 최저매각가는 299,191,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 209,433,700원, 5회 유찰 시 146,603,590원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,988,674원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 수곡농업협동조합 | 450,000,000원 | 294,202,326원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 수곡농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 510,000,000원 중 294,202,326원이 배당되고, 미배당은 215,797,674원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 건물 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ’ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 구축물. 지상의 화단, 옥탑-계단실 등은 건물 가격에 포함되어 있습니다.
- 지적 확인. 정확한 지적 관련 사항이 필요한 경우 측량이 필요합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 상대동 kt플라자 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 토지. 245.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)(상대), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 1,275,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 박범수의 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당에 미치는 영향은 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 206호를 주거로 사용 중인 임차인이 있으므로 점유현황과 인도 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 시세·수익성 조사. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 숙박시설의 영업·임대수익과 주변 거래가를 대조해야 합니다.
- 제시외·옥탑 확인. 매각 포함 범위와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 측량 필요성. 경계·면적과 관련해 정확한 지적 확인이 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부는 가격과 현물
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2017년 수곡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 박범수의 전입도 2020년으로 뒤여서 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
가격은 다른 문제입니다. 3회 유찰로 최저가가 299,191,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 숙박시설·토지는 아파트처럼 감정가 대비 할인율만 보고 적정가를 판단하기 어렵습니다. 게다가 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지적 측량 가능성까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 실제 경쟁력은 현장가치·수익성과 낙찰가를 얼마나 정확히 맞추느냐에 달린 사건입니다.
