창원지방법원 2025타경30870. 진주시 상대동 204-11, 도동천로 165에 있는 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설이고 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층입니다. 토지는 245.2㎡, 일반상업지역에 속하고 도로는 광대로 한 면에 접합니다. 매각에는 감정서상 제시외 건물과 지상의 구축물인 화단·옥탑 계단실 등이 포함됩니다.
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 현재 기준이 되는 권리는 2017.03.08 수곡농업협동조합 근저당권 450,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 60,000,000원 근저당과 진주시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 조사된 임차인은 박범수 1명이며, 206호를 주거로 사용하고 월차임은 400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30870 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상대동 204-11 · 경상남도 진주시 도동천로 165 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 / 지상3층 |
| 토지 | 245.2㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 강춘숙 |
| 감정가 / 최저가 | 872,275,960원 / 299,191,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 453,732,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 과거 근저당권이 다수 있었지만, 2017년 이전 권리들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 매각 권리분석의 기준은 을구 16번 수곡농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.20 설정된 을구 18번 근저당권 60,000,000원과 2025년 진주시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박범수 | 206호 · 주거 | 2020.06.22 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박범수의 전입신고일은 2020.06.22로 말소기준권리 2017.03.08보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고 보증금도 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦다는 점이 대항력 판단의 핵심입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 299,191,000원으로, 3회 유찰을 거치며 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 209,433,700원, 5회 유찰 시 146,603,590원입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,988,674원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 수곡농업협동조합 | 450,000,000원 | 294,202,326원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 수곡농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 510,000,000원 중 예상 배당액은 294,202,326원이고 미배당액은 215,797,674원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 토지·건물과 매각조건
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층입니다.
- 토지. 245.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,275,000원/㎡입니다.
- 주변환경. kt플라자 북서측 인근에 위치하고 주위는 상업용 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상의 구축물인 화단·옥탑 계단실 등이 건물 가격에 포함되어 매각됩니다.
- 지적. 정확한 지적 관련 사항이 필요한 경우 측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 299,191,000원이 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
- 숙박시설 운영상태. 현재 영업 여부, 객실 상태, 공실, 수선비와 실제 수익 구조를 확인해야 합니다.
- 206호 점유. 박범수의 실제 점유 범위와 명도 상황, 보증금·확정일자 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 화단·옥탑 계단실 등 구축물이 매각 대상에 포함되는 범위를 현장에서 대조하세요.
- 측량. 정확한 경계·지적이 투자 판단에 중요하면 측량 필요성을 검토해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목과 체납 공과금 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 시장이 왜 세 번 외면했는가
이 물건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2017.03.08 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 실제 임차인 박범수도 2020.06.22 전입으로 대항력이 없습니다. 그래서 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 872,275,960원이 3회 유찰 끝에 299,191,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 숙박시설에서 이 수치를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 읽는 것은 위험합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
