창원지방법원 2025타경30872. 사천시 사남면 월성리 ‘사천 푸르지오’ 106동 14층 1401호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 이상욱의 주민등록일자와 확정일자는 모두 말소기준으로 선언된 2023.12.13. 사천시 압류보다 앞서 있어 대항력이 인정되고, 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026.07.22.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권에서 계산되는 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 451 사천 푸르지오 106동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 75.5438㎡ · 지상15층 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우림다온 · 2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
데이터상 말소기준권리는 2023.12.13. 사천시 압류입니다. 이상욱의 임차권은 2024.04.23. 등기됐지만, 임대차계약일 2022.01.28., 주민등록일자와 확정일자가 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 등기에는 주민등록일자가 당초 2022.03.20.로 기재됐다가 2024.06.25. 경정등기를 통해 2022.03.30.으로 정정된 내용이 확인됩니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2023.12.13.보다 앞서므로 대항력 판단 자체는 달라지지 않습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이상욱 | 건물의전부 | 180,000,000원 | 2022.03.30. / 2022.03.30. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 확인되는 임차인은 이상욱 1명입니다. 을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 주민등록일자를 경정한 등기입니다. 배당요구는 2024.04.23. 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 75.5%
사천푸르지오 동일 면적 75.54㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균 162,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 165,000,000원, 표본 최저가는 154,000,000원, 최고가는 178,000,000원입니다. 현재 최저매각가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.54㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 75.54㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 75.54㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.06 | 75.54㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 75.54㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 75.54㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 75.54㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 75.54㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 75.54㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2026.01 | 75.54㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2025.12 | 75.54㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 75.54㎡ | 1 | 164,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 75.5438㎡ | 12건 | 162,333,333원 |
감정가 175,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있지만, 이미 3회 유찰돼 현재 최저가는 122,500,000원까지 내려와 있습니다. 확약서가 없다면 대항력 임차보증금 때문에 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되지만, 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로 권리상 실질취득 기준도 현재 최저가 122,500,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 이상욱 보증금 | 180,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 60,015,000원입니다. 다만 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 사남초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 사천푸르지오는 998세대, 2006.06.23. 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 도로. 서측·북측으로 대로·중로·소로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 비행안전제5구역·제6구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 742,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물 중 14층이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 가치 판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 2026.07.22.자 대항력포기확약서의 내용과 적용범위를 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약에는 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있으므로 낙찰 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 주민등록일자 경정 확인. 임차권등기의 주민등록일자는 경정 전 2022.03.20. 기재와 2024.06.25. 경정 후 2022.03.30.이 함께 나타나므로 원등기와 경정등기를 대조하세요.
- 가격 비교 기준. 확약 효력이 확인되면 현재 권리상 실질취득 기준은 122,500,000원이고 최근 12개월 평균 162,333,333원의 75.5%입니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 경우 4회·5회 유찰로 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유가 임차권이지만, 확약이 그 위험을 지웠다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 122,500,000원을 초과하는 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 60,015,000원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있고, 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
그러나 2026.07.22. 제출된 확약서는 이 사건의 결론을 바꿉니다. 대항력을 포기하고 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 전제를 원본에서 확인하면 실질취득 기준 122,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 162,333,333원의 75.5%이고, 최신 거래 165,000,000원보다도 낮습니다.
권리 구조는 복잡하지만 확약으로 핵심 인수위험은 해소됐고, 가격은 최근 실거래 대비 낮아진 상태. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아니라 2026.07.22.자 확약서의 효력과 적용범위를 입찰 전에 원본으로 확인하는 것입니다.
