📅 2026.09.07 🏠 주택 이용 👤 임차인 1명 💰 산정 인수 0원
전주지방법원 2025타경31578. 김제시 요촌동 384-20의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 주택으로 이용 중이고, 토지는 212㎡입니다. 등기상 소유관계는 여러 공유자로 나뉘어 있으며, 2026.01.27 씨리얼팝 주식회사를 채권자로 하여 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기되었습니다.
이 물건의 가장 중요한 포인트는 ‘등기상 근저당이 있느냐’가 아닙니다. 현재 등기에는 과거 근저당권이 모두 말소되어 있고 산정 배당표 역시 채권자 배당액을 0원으로 잡고 있습니다. 대신 현황조사·매각물건명세서에 확인된 김태형의 1998.08.26 전입이 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매수인이 얼마를 추가 부담할지는 현재 수치만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31578 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 요촌동 384-20 · 사정거리3길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호1-가 주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 시멘트 기와지붕 단층 |
| 토지 | 212㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 146,300원/㎡ |
| 공유자 | 김태학, 김현주, 김효정, 씨리얼팝주식회사, 이건호, 최귀엽, 홍두례 |
| 감정가 / 최저가 | 93,217,300원 / 93,217,300원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기호1-가에 제시목록 외 다락 소재 |
① 권리 흐름 — 과거 채무권리는 정리됐지만 임차인 확인은 별개
등기 이력에는 1997년 가압류·근저당, 2000년 임의경매, 2008년 및 2013년 압류, 2023년·2024년 공유지분 강제경매 등 여러 사건이 존재하지만 상당수는 이미 말소되었습니다. 데이터상 말소기준으로 산정된 권리는 2025.05.01 김제시 압류이고, 2026.01.27 현재 사건의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 실질취득비용 확정 금지
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 | 1998.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 김태형은 1998.08.26 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 산정됐다는 이유만으로 실제 인수 위험도 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,217,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,077,911원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 · 씨리얼팝 주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,139,389원 |
현재 계산상 채권자 총 청구액·배당액·미배당액은 모두 0원이고 산정 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 보증금·우선변제 여부와 당해세 등은 이 표만으로 확정할 수 없어 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 보증금이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 93,217,300원 | 91,139,389원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 74,573,840원 | 72,831,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 59,659,072원 | 58,185,209원 | 0원 |
표면상으로는 1회 유찰 시 74,573,840원, 2회 유찰 시 59,659,072원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 것 자체만으로 안전마진이 생긴다고 볼 수 없습니다. 임차인의 실제 보증금과 배당 가능액이 확인되지 않았기 때문입니다. 보증금 인수가 현실화된다면 실질취득비용은 각 회차의 낙찰가보다 커집니다.
⑤ 공매 이력·공유물분할 구조
2025.04.02 한국자산관리공사 2024-15661-003 공매공고가 등기되었고, 2025.07.21 공매를 원인으로 김중훈 지분 91분의 14가 이건호에게 이전되었습니다. 현재 사건은 2026.01.27 공유물분할을 위한 경매로 개시되었습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·각종 근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호1-가는 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 212㎡ 대지, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 제시목록 외 다락 및 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김태형 보증금 확인. 가장 먼저 매각물건명세서 원본·현황조사·주민등록 전입세대 열람과 점유관계를 대조해 보증금 및 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 인수금액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 배당 후 잔존 보증금 위험을 산정할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가만 보지 말고 미배당 인수액을 더한 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 공유물분할 매각 범위 확인. 다수 공유자 지분과 2025년 공매에 따른 지분 이전, 2026년 증여 내역을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 공매 절차 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 지분 공매 이력이 있으므로 현재 남은 공매 관련 절차가 있는지 확인하세요.
- 제시외 건물·다락 확인. 일괄매각에 제시외 건물과 다락이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 산정”과 “0원 확정”은 다르다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 93,217,300원인 신건이고, 계산상 채권자 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 그러나 실제 의사결정의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 1998.08.26 전입한 김태형의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다.
전입일이 산정 말소기준일보다 훨씬 빠른 만큼 임차관계가 실제로 존재한다면 대항력 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 상태에서는 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수도 없습니다. 그래서 결론은 명확합니다. 권리관계는 서류상 상당 부분 정리됐지만, 임차인 확인 전에는 실질취득비용이 닫히지 않은 사건. 신건 가격보다 먼저 김태형의 임대차 원본을 확인해야 합니다.
