전주지방법원 2025타경31809. 전주시 덕진구 송천동1가 114-12에 있는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 1층 제1·2종 근린생활시설의 일반음식점(현황 공실), 2층 독서실, 3층 사무소, 4층 사무소입니다. 소유자는 양옥자이며, 현재 경매의 신청채권자는 이오라입니다. 권리구조는 2003년 설정된 전주농업협동조합 근저당을 출발점으로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2003.08.07. 을구 1번 전주농업협동조합 근저당권 224,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당과 이후의 을구 6번 근저당, 배숙이 전세권, 이오라 근저당, 전주시 압류 및 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31809 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 114-12 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 솔내8길 15 |
| 용도 | 근린시설 · 제1,2종 근린생활시설 · 4층 건물 |
| 이용상태 | 1층 일반음식점(현황 공실) · 2층 독서실 · 3층 사무소 · 4층 사무소 |
| 소유자 | 양옥자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,627,150원 / 1,260,627,150원 (신건) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 414.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,037,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
가장 먼저 볼 권리는 2003.08.07. 설정된 전주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 224,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날의 140,000,000원 근저당 2건, 2008년 26,000,000원 근저당, 2010년 배숙이의 50,000,000원 전세권, 2024년 이오라의 80,000,000원 근저당은 모두 후순위입니다.
배숙이의 전세권은 1층 제2종 근린생활시설 153.03㎡ 중 동쪽 109.3㎡를 범위로 하고, 전세금은 50,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 현재 배당표에서도 전세금 50,000,000원이 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 별도의 조사된 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 그대로 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 1,260,627,150원이 최저매각가입니다. 동일·유사 근린시설의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 이 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건의 절대 금액만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 건물의 실제 임대현황·공실·위반건축물 내용과 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,260,627,150원 | 660,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,008,501,720원 | 660,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 806,801,376원 | 660,000,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시까지도 배당 대상 채권 660,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이고 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 매각가는 내려가더라도, 제공된 권리관계만 놓고 보면 별도의 후순위 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,260,627,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,006,272원 |
| 을구 1번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 224,000,000원 | 224,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 7번 전세권 · 배숙이 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이오라 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 585,620,878원 |
현재 최저가 기준 배당 대상 채권 660,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 585,620,878원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라고등학교 북서측 인근이며, 부근은 근린생활시설과 아파트 등이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층 일반음식점은 현황 공실, 2층은 독서실, 3층과 4층은 사무소로 이용되고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 콘크리트스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 스타코마감 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 대 414.0㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역 및 여러 학교의 상대보호구역에 포함·저촉됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 등재 내용이 무엇인지 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 매각대상과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 1층 공실 확인. 감정평가 이용상태상 1층 일반음식점은 현황 공실입니다. 실제 점유·영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 2~4층의 실제 점유자와 임대차 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 배숙이 전세권은 말소기준 이후의 등기라 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유관계는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,260,627,150원의 적정성을 임대수익·현장 상태·인근 상권을 통해 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 확인 필요”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2003.08.07. 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·전세권·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격과 물건 측면에서는 확인할 부분이 남습니다. 비교 실거래가 없어 1,260,627,150원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 자료가 없고, 일반건축물대장상 위반건축물 등재와 1층 공실, 임대관계 미상이라는 요소가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 입찰하기보다 건축물 상태·점유·임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다.
