전주지방법원 2025타경31820. 전주시 완산구 동서학동 849-121 소재 토지와 건물이 경매에 나왔습니다. 토지는 169.0㎡, 건물은 시멘트벽돌조 평슬래브지붕의 3층 건물로, 근린시설과 토지를 대상으로 하는 사건입니다. 다만 감정평가상 기호 2-가)의 1~3층은 모두 주택으로 이용 중이며, 기호 2-나)의 단층 화장실은 현황상 멸실 상태입니다.

소유자는 김대만이며, 2020년 9월 28일 설정된 전주원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 234,000,000원이고, 같은 금융기관이 신청한 이번 임의경매의 청구액은 210,930,926원입니다. 이후 가압류와 주택임차권등기가 여럿 발생했지만, 모두 말소기준권리보다 늦은 권리라는 점이 중요한 출발점입니다.

현재는 한 차례 유찰되어 감정가의 70%가 최저매각가입니다. 그러나 근린시설과 주거 사용이 혼재된 건물인 만큼 최저가의 할인율보다 실제 매수 수요·임차관계·건물 현황을 확인하는 일이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준권리는 2020.09.28 설정된 전주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며 토지와 공동담보 관계가 있습니다. 이후 등록된 전북신용보증재단·농업협동조합중앙회·완주군산림조합의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.10.23의 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거에 존재했던 전세권, 주택임차권, 근저당권과 일부 압류·가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 2025년 회생절차도 폐지되었고, 관련 회생절차개시 및 보전처분 등기는 말소되었습니다. 다만 실제 입찰 시에는 건물뿐 아니라 공동담보 토지의 등기사항도 함께 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 등기 임차권자 4명과 추가 점유 확인

이 건물에는 이은수·윤지우·정광금·조영종의 주택임차권등기가 존재합니다. 각 전입신고일은 말소기준권리인 2020.09.28보다 늦습니다. 제시된 권리관계상 이들 임차권의 매수인에 대한 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되어 있고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

대항력 판단은 각 전입신고일과 말소기준권리 2020.09.28의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 우선변제 관련 표기는 실제 배당순위 확정이 아니라 추가 확인 필요 사항입니다. 보증기관의 대위·승계로 분류된 임차인은 없습니다. ‘기사항전’이라는 인적 표기는 원문 대조가 필요하므로 독립된 실제 임차인으로 확정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 저렴한지는 미확인

감정평가액은 371,640,000원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 260,148,000원입니다. 감정가 대비 가격 수준은 70%입니다. 그러나 주변의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 이 할인율을 곧바로 투자수익이나 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다.

위 회차별 미배당금액은 채권자에게 배당되지 않는 채권의 규모로, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득 기준액은 최저매각가와 같은 260,148,000원이며, 취득세·명도비용·수선비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 260,148,000원 가정)

채권총액 571,403,149원 · 채권자 예상배당 255,705,928원 · 미배당 315,697,221원 · 소유자 잔여 0원. 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정으로, 실제 피담보채무 및 배당액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 210,930,926원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 배당은 미반영된 단순 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 국립무형유산원 남측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 169.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지로 광대로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 419,100원/㎡입니다.
• 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 고도지구, 시가지경관지구(일반), 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 및 지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 건축·증개축·용도변경 가능성은 관련 부서 확인이 필요합니다.
• 건물 현황. 기호 2-가)는 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 기호 2-나)의 단층 화장실은 현황상 멸실된 상태입니다.
• 환금성. 근린시설과 주거 사용이 혼재하고, 실제 점유·임대 상태가 복잡해 매수자별 활용 가능성이 다를 수 있습니다. 거래 사례를 확인하기 전에는 유동성이나 매도 가능 가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 최저가 260,148,000원이 인근의 유사 토지·건물 거래가격보다 낮은지 먼저 비교해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임차인별 점유 확인. 이은수·윤지우·정광금·조영종의 실제 퇴거 여부, 배당요구 적법성, 임차권등기 말소 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 원본 대조. 이희용의 보증금·계약관계와 ‘기사항전’ 표기의 정확성 및 중복 여부를 확인하고, 실제 임차인과 거주 세대 수를 확정해야 합니다.
• 건물 용도 및 적법성. 근린시설 분류와 현황 주택 사용의 관계를 건축물대장·사용승인자료 등으로 확인하고, 필요한 경우 주거 사용 및 용도변경의 적법성을 검토해야 합니다.
• 멸실 건물 확인. 기호 2-나)의 멸실 상태를 현장과 공부에서 대조하고, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 매각 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 토지 등기와 규제 확인. 건물 등기뿐 아니라 공동담보 토지의 등기사항, 지적재조사 진행상황, 역사문화환경 관련 제한, 경관·고도 규제를 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 추정 배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 피담보채무, 임차인 최우선변제, 당해세, 배당요구 종기와 관련 증빙을 확인해야 합니다.
• 입찰자금 및 명도비용. 매수인 인수액 0원과 별개로 입찰보증금, 취득 관련 비용, 명도비용, 건물 수선·정비비용을 구분하여 계산해야 합니다.
• 최종 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부와 기일 변경, 매각물건명세서 정정, 현황조사 내용 변경 등을 법원 공고 및 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

이 사건의 장점은 분명합니다. 2020년 전주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 등기권리들은 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리가 없습니다. 최저매각가도 감정가의 70%인 260,148,000원까지 내려왔습니다.

하지만 다수의 임차권등기와 추가 점유 관련 기록, 근린시설과 현황 주택 사용의 차이, 일부 부속건물의 멸실, 실거래 비교가격 미확인이라는 요소가 함께 존재합니다. 특히 임차인에게 보증금이 배당되지 않는다고 해서 그 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 인수되는 것은 아니지만, 실제 인도와 점유관계 정리에는 별도의 확인과 비용이 따를 수 있습니다.

따라서 이 물건은 권리 인수 부담은 낮지만, 점유관계·건물 이용상태·가격 적정성을 추가로 검증해야 하는 유형입니다. 낙찰가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 실거래 시세와 현장 상태를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다. 권리 인수는 긍정적, 가격과 명도는 확인 후 판단. 이것이 이번 경매의 핵심입니다.