전주지방법원 2025타경31820. 전주시 완산구 동서학동 849-121, 도로명 황학5길 1-4의 근린시설 + 토지 경매입니다. 토지는 169.0㎡, 지목은 대이고 제1종일반주거지역입니다. 감정평가상 기호 2-가)는 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물로, 현황은 1~3층 모두 주택으로 이용 중입니다. 기호 2-나) 단층 화장실은 현황 멸실 상태이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
권리분석의 기준점은 2020.09.28. 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권 234,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 따라서 후순위 채권자가 배당을 받지 못하더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인의 채무로 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31820 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 849-121 · 전북특별자치도 전주시 완산구 황학5길 1-4 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 기호 2-가) 현황 주택 · 기호 2-나) 현황 멸실 |
| 토지 | 169.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김대만 · 2020.09.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 371,640,000원 / 371,640,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.09.28. 전주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 청구액 | 210,930,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2020.09.28. 근저당권이 말소기준입니다. 현재 남아 있는 후순위 가압류인 전북신용보증재단 66,657,412원, 농업협동조합중앙회 86,147,266원, 완주군산림조합 184,598,471원과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 임차권등기 4건 역시 모두 말소기준 이후 전입·점유 관계로 확인돼 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희용 | 2021.02.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이은수 | 2021.08.04 / 2021.08.04 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤지우 | 2024.03.15 / 2024.04.01 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정광금 | 2023.12.18 / 2023.12.18 | 40,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조영종 | 2021.02.15 / 2021.02.15 | 55,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 2021.02.22 / 2021.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
핵심은 날짜입니다. 말소기준권리의 설정일이 2020.09.28.인데, 가장 빠른 전입도 조영종의 2021.02.15.로 그보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차·점유 신고 6건은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 이은수·윤지우·정광금·조영종의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 371,640,000원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가 자체만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 371,640,000원 | 365,637,040원 | 205,766,109원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 297,312,000원 | 292,349,632원 | 279,053,517원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 237,849,600원 | 233,719,706원 | 337,683,443원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려가면 채권자의 미배당은 205,766,109원에서 279,053,517원, 337,683,443원으로 커집니다. 하지만 이 사건에서 중요한 점은 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인의 인수 부담을 혼동해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,002,960원 |
| 2. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 66,657,412원 | 66,657,412원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 86,147,266원 | 64,979,628원 |
| 5. 가압류 · 완주군산림조합 | 184,598,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 571,403,149원 중 채권자 배당은 365,637,040원, 미배당은 205,766,109원으로 계산된 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립무형유산원 남측 인근으로, 부근은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 2-가)는 현황 주택으로 이용 중이며 난방·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다. 기호 2-나) 단층 화장실은 현황 멸실입니다.
- 토지. 169.0㎡, 대, 평지, 가로장방, 광대로한면이며 공시지가는 419,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·지적재조사사업지구에 해당합니다.
- 환금성. 법원 용도와 현황 이용이 다르고 복수 점유가 확인되는 단독·근린형 물건이므로, 표준화된 공동주택보다 가격 비교와 매수자 판단이 복잡할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 현재는 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가 371,640,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다. 응찰 전 인근 유사 토지·다가구·근린주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 이희용·이은수·윤지우·정광금·조영종·기사항전의 실제 현재 점유 여부와 퇴거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이은수 50,000,000원, 윤지우 5,000,000원, 정광금 40,000,000원, 조영종 55,000,000원의 임차권등기는 말소기준 이후이므로 소멸 구조이나, 명도 진행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건과 기호 2-나) 멸실 상태를 현황·감정서·매각목록과 대조해야 합니다.
- 지적·규제 확인. 지적재조사사업지구 및 고도지구·역사문화환경보존지역 등의 규제가 향후 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 205,766,109원은 후순위 채권의 배당 부족이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 본다”
이 물건의 권리구조는 결론이 비교적 분명합니다. 2020.09.28. 전주원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 임차권등기가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 근린시설 + 토지로 경매에 나온 물건이 현황상 1~3층 주택으로 이용되고 있고, 임차·점유 신고도 6건입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 371,640,000원이 시장보다 유리한 가격인지 확인되지 않습니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 검증 필요. 이 사건은 낮은 인수가 아니라 실제 점유 정리 비용과 현지 시장가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐가 승부처입니다.
