전주지방법원 2025타경31827. 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 3층 303호로, 감정 이용상태는 제2종 근린생활시설(학원)입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 391,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사강산개발이며, 2021.05.14. 소유권보존과 같은 날 전주김제완주축산업협동조합 명의의 채권최고액 282,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 2022.07.11. 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지 명의의 근저당이 설정됐고, 2023.12.29. 주식회사티엠지개발 명의의 근저당도 추가됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 하민정의 전입일은 2022.07.06.으로 말소기준인 2021.05.14.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31827 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(학원) · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사강산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주김제완주축산업협동조합 / 228,709,973원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 760.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 1,209,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.05.14. 을구 1번 근저당권입니다. 전주김제완주축산업협동조합의 채권최고액은 282,000,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권들, 2023.12.29. 주식회사티엠지개발 근저당, 2025.10.23. 임의경매개시결정 및 주식회사티엠지개발 근저당권부채권에 대한 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하민정 | 303호(129.96제곱미터) | 40,000,000원 | 1,200,000원 | 2022.07.06 | 2026.01.09 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
하민정의 보증금은 40,000,000원, 월차임은 1,200,000원이며 배당요구는 2026.01.09. 접수됐습니다. 전입일 2022.07.06.은 말소기준 2021.05.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 회차별 배당 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 391,000,000원 | 384,726,000원 | 2,097,274,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 2,174,379,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 2,236,063,360원 | 0원 | 0원 |
채권최고액 기준 배당대상 채권총액은 2,482,000,000원입니다. 현재 최저가 391,000,000원에서는 집행비용을 제외한 채권 배당액이 384,726,000원이고, 2,097,274,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 문제이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 전주김제완주축산업협동조합 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김성수 | 200,000,000원 | 102,726,000원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 강백한 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 송미령 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 2번 근저당권 · 조윤순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 2번 근저당권 · 이성곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 2번 근저당권 · 김민지 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 5번 근저당권 · 주식회사티엠지개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 6,274,000원으로 계산됐고, 전주김제완주축산업협동조합에 282,000,000원, 김성수에게 102,726,000원이 배당되는 시나리오입니다. 이후 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 반월초등학교 남서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설인 학원으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·빈도수 등을 종합한 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 3층 303호이며 공용 위생설비·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 760.0㎡의 부정형 토지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호와 경계 확인. 303호가 인접 302호와 일부 경계 구분 없이 이용 중인 상태를 현장에서 직접 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 하민정은 303호 129.96제곱미터를 점유하는 것으로 조사됐으며, 보증금 40,000,000원·월차임 1,200,000원입니다.
- 대항력. 임차인의 전입일 2022.07.06.은 말소기준 2021.05.14.보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 배당요구. 임차인은 2026.01.09. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
- 인수 여부. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차의 채권 미배당은 2,097,274,000원이지만 후순위 채권 미회수분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 303호 이용상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 303호의 실제 경계”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.14. 전주김제완주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정·근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 하민정도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 제2종 근린생활시설(학원)이며, 현황상 302호와 일부 경계 구분 없이 이용 중입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 인수는 깔끔하지만, 현황은 확인이 필요한 물건. 신건 최저가 391,000,000원에 응찰하기 전에는 303호의 실제 경계와 점유·이용상태를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
