전주지방법원 2025타경31832. 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 4층 402호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사강산개발이고, 말소기준권리는 2021.05.14. 접수된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 492,000,000원입니다. 이후 2022.07.11. 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지 명의의 각 200,000,000원 근저당, 2023.12.29. 주식회사티엠지개발의 1,000,000,000원 근저당 등이 설정됐지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있고 임차인도 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 부담할 권리금액은 0원입니다. 반면 채권총액은 2,692,000,000원으로 매각가를 크게 웃돌아 상당한 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족액이지 매수인의 추가 취득원가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사강산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 661,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주김제완주축산업협동조합 / 399,202,861원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.14. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인에 따른 보증금 인수 문제는 없습니다. 2021.05.14. 축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당과 경매개시결정, 주식회사티엠지개발 근저당권부채권에 대한 국·군산시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.08.09. 유상권 근저당 1,000,000,000원은 2023.12.11. 말소됐고, 2023.12.18. 주식회사티엠지개발 가압류 860,000,000원도 2024.01.02. 말소됐습니다.
② 회차별 구조 — 실질취득은 낙찰가, 인수액은 계속 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 661,000,000원입니다. 인수할 보증금이나 존속 권리가 없어 현재 기준 실질취득액도 661,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 528,800,000원, 2회 유찰 시 423,040,000원으로 낮아지는 시나리오에서도 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 661,000,000원 | 651,990,000원 | 2,040,010,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 528,800,000원 | 521,112,000원 | 2,170,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 423,040,000원 | 416,409,600원 | 2,275,590,400원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 661,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,010,000원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김성수 | 200,000,000원 | 159,990,000원 |
| 3. 근저당 · 강백한 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송미령 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조윤순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이성곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김민지 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사티엠지개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,692,000,000원 중 채권자 예상배당은 651,990,000원, 미배당은 2,040,010,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 토지이용상황도 상업용으로 확인됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 760.0㎡, 평지·부정형입니다.
- 도로. 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 1,209,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이므로 실제 매수층과 임대수요를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.14. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권이 기준권리인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 인수권리 확인. 현재 명세상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음이고 임차인도 없습니다. 입찰 직전 변경 여부를 확인하세요.
- 채권자 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 2,040,010,000원은 후순위 채권자의 미회수액입니다. 이를 매수인 추가부담으로 오인하면 안 됩니다.
- 근린시설 가격 검증. 감정가 661,000,000원만으로 적정가를 단정하지 말고 동일·인근 근린시설의 실제 거래와 임대조건을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 528,800,000원, 2회 유찰 423,040,000원입니다. 다만 유찰률 자체를 시세 할인율로 보지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 관리비 등 실제 취득·인도 과정의 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 관련 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.05.14. 축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 낙찰가 661,000,000원에 추가로 얹히는 권리 인수액은 0원, 실질취득액은 661,000,000원입니다.
다만 채권총액 2,692,000,000원 중 2,040,010,000원이 미배당된다는 사실은 “숨은 인수액”이 아니라 후순위 채권자의 회수 부족입니다. 이 점은 권리상 안전성과 별개입니다. 결국 남는 판단은 근린시설 661,000,000원이 실제 시장가치에 맞는가입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 별도 검증이 필요한 신건. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
