전주지방법원 2025타경31832. 전주시 덕진구 반월동 422-21에 있는 주건축물제1동 4층 402호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사강산개발로 기재되어 있으며, 2021년 5월 14일 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 여러 근저당권이 설정되었고, 2025년 10월 23일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기에는 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지의 후순위 근저당권과 주식회사티엠지개발의 근저당권이 남아 있습니다. 그러나 이들 권리는 배당금이 부족하더라도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 매수인이 후순위 채권액을 별도로 변제해야 한다는 의미는 아닙니다.

주의할 지점은 가격과 실제 이용상태입니다. 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설입니다. 주거용 아파트의 매매가격이나 전세가격을 기준으로 평가해서는 안 되며, 실제 임대수익 가능성·점유상태·건축물 용도·상가 수요 등을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 담보권은 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021년 5월 14일 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며, 경매 신청 청구금액은 399,202,861원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아니므로 배당액을 단정하는 기준으로 사용해서는 안 됩니다.

2022년 7월 11일 설정된 개인 근저당권들과 2023년 12월 29일 설정된 주식회사티엠지개발 근저당권은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 후순위 근저당권에 배당 부족액이 발생해도 매수인이 그 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 462,700,000원으로 감정가 661,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 경매 최저가격은 내려왔지만, 감정가를 할인한 비율과 실제 시장가격보다 저렴한 정도는 서로 다릅니다.

근린시설은 동일 지역 내에서도 층별 접근성, 이용 업종, 임대 가능성, 전용면적, 건물 상태 등에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다. 특히 4층 402호라는 위치를 고려하면 저층 점포와 동일한 수익성 또는 환금성을 전제로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 462,700,000원 가정)

최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 7,027,000원을 제외한 455,673,000원이 선순위 전주김제완주축산업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자들에게는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다.

채권최고액 등을 합산한 금액은 2,692,000,000원이고, 그 기준으로 계산된 예상 미배당액은 2,236,327,000원입니다. 다만 이는 실제 확정 채무액이 아닌 채권최고액 기준의 산술적 부족액이며, 공동담보 관계와 실제 채권 잔액에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 채권액, 조세채권 및 배당요구 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 담보권의 배당 부족은 매수인의 채무 인수와 구별해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지·등기자료 기준)

• 위치. 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21, 도로명주소는 쪽구름로 118입니다. 경매 대상은 주건축물제1동 4층 402호입니다.
• 용도. 근린시설입니다. 실제 영업 가능 업종과 용도 적합성은 건축물대장 및 현장 이용상태를 통해 확인해야 합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 지목은 대, 토지 전체 면적은 760.0㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적을 402호의 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 도로·지형. 도로접면은 중로한면, 지형높이는 평지, 지형형상은 부정형으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다. 실제 영업 및 시설 이용에 미치는 영향은 개별 용도에 따라 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,209,000원/㎡입니다. 토지 공시지가를 집합건물 402호의 시장가격으로 직접 환산하는 것은 적절하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으나, 실제 건물 구조·설비 상태와 내부 이용현황은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 매수 수요 및 가격 결정 요인이 다릅니다. 특히 4층 구분건물의 이용 편의성과 임대수요를 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인 착시 주의. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 실제 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 근린시설의 유사 매매사례와 임대수익을 먼저 검증해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 실제 현장 점유자가 누구인지까지 단정할 수는 없습니다. 사용 중인 영업장인지, 점유자가 있는지, 인도 협의가 필요한지 확인하세요.
• 근저당권 공동담보 확인. 2022년 설정된 개인 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 실제 채무 잔액과 공동담보 관계를 확인하되, 배당 부족액이 매수인 인수액과 동일하다고 오해하지 마세요.
• 압류·조세채권 확인. 주식회사티엠지개발 근저당권부채권에 관한 국·군산시의 압류 및 조세 배당관계를 확인하세요.
• 관리비·시설비 확인. 집합건물 공용부분 관리비 체납과 시설 유지보수 필요성 등을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 323,890,000원, 3회 유찰 시 226,723,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰 여부와 향후 매각조건은 실제 법원 진행사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 중”

이 사건의 핵심은 많은 근저당권이 있다고 해서 모두 매수인이 떠안는 것은 아니라는 점입니다. 말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 명세서에도 인수권리가 표시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 661,000,000원에서 1회 유찰되어 462,700,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격과 임대수익이 확인되지 않은 이상 이를 저렴한 매물이라고 결론 내릴 수 없습니다.

또한 근린시설이라는 용도 특성상 점유·용도 적합성·상업적 수요·환금성 검증이 중요합니다. 권리 정리는 비교적 명확하지만 가격과 현장 리스크가 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.

결론은 권리상 인수 위험 낮음, 가격 판단 보류. 감정가 대비 할인율보다 실제 이용가치와 거래 가능 가격을 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.