전주지방법원 2025타경31836. 전주시 덕진구 송천동1가 464-1, 14동 5층 508호 아파트입니다. 현재 소유자는 고해민이고 2014.12.19. 소유권이전 당시 거래가액은 65,000,000원입니다. 같은 날 교보생명보험주식회사 명의의 채권최고액 58,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.01.17. 롯데캐피탈 주식회사 가압류 15,065,958원, 2025.03.31. 토스뱅크 주식회사 가압류 9,722,588원이 이어졌고, 2025.10.23. 주식회사 대신저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 464-1 14동 5층 508호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천3길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1세대로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제508호 |
| 소유자 | 고해민 · 2014.12.19. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대신저축은행 / 5,278,827원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.12.19. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 58,800,000원이고 채무자는 고해민입니다. 이후 등기된 롯데캐피탈 주식회사와 토스뱅크 주식회사의 가압류, 주식회사 대신저축은행의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 80,000,000원, 시세는 별도 검증
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 80,000,000원입니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 80,000,000원입니다.
이 사건은 실거래 시세 비교 대신 배당 구조와 유찰 시나리오를 중심으로 보는 것이 적절합니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 64,000,000원, 2회 유찰 시는 51,200,000원이며, 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 10,707,373원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 26,419,373원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 38,988,973원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 15,065,958원 | 15,065,958원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 9,722,588원 | 4,294,042원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 대신저축은행 | 5,278,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
80,000,000원 매각 가정에서 채권 총액 88,867,373원 중 78,160,000원이 배당되고, 10,707,373원이 미배당됩니다. 토스뱅크 주식회사부터 일부 미배당이 발생하며, 신청채권자 주식회사 대신저축은행의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주용소초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 508호이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측·서측·북측·남측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 553,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.12.19. 교보생명보험주식회사 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸 구조인지 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 80,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 동일 단지·유사 호수 실거래와 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 10,707,373원은 후순위 채권 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 입찰 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 교보생명보험주식회사의 2014.12.19. 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 롯데캐피탈 주식회사·토스뱅크 주식회사 가압류와 주식회사 대신저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 신건 80,000,000원에서 채권 전액 배당은 이뤄지지 않습니다. 총 미배당은 10,707,373원이고 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 이는 매수인 인수 위험과는 별개이지만, 경매의 배당 여유가 크지 않다는 점은 분명합니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 시장 검증 후 결정입니다.
