전주지방법원 2025타경31854. 전주시 덕진구 인후동1가에 위치한 아중1차대우아파트 105동 905호입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 9층에 자리한 전용 84.84㎡ 아파트로, 870세대 단지입니다. 소유자 황호연은 2023년 4월 10일 거래가액 204,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험 명의의 채권최고액 115,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 한국자산관리공사가 임의경매를 신청하면서 매각절차가 진행된 사건입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 최근 거래가 꾸준히 확인되는 단지에서 최저가가 최근 실거래 평균보다 상당히 낮아졌다는 점은 긍정적입니다. 그러나 경매에서는 가격만큼 중요한 것이 어떤 권리가 소멸하고, 낙찰 이후 실제로 무엇을 인수하는지입니다. 특히 이 사건은 등기상 근저당권의 말소·이전 관계와 예상배당 계산을 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 858-1 아중1차대우아파트 제105동 제9층 제905호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소로 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.84㎡ · 지상 15층 중 9층 |
| 단지 규모 / 준공 | 870세대 · 1998.03.27 준공 |
| 소유자 | 황호연 · 2023.04.10 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원 |
| 감정가 | 252,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 111,459,833원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당권 승계와 말소기준 확인
등기상 중요한 흐름은 2023.04.10 삼성생명보험 근저당권 설정 → 2025.06.02 한국자산관리공사로 근저당권 이전 → 2025.10.30 한국자산관리공사 임의경매개시결정입니다. 최초 근저당권의 채권최고액은 115,500,000원이고, 경매 신청채권액은 111,459,833원입니다. 채권최고액과 실제 청구액은 서로 다른 개념이므로 중복 합산해서는 안 됩니다.
과거 한국주택은행, 전북은행, 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 각각 말소된 이력이 확인됩니다. 이전 소유자의 과거 담보권과 현재 경매의 기초가 되는 담보권을 구분하는 것이 중요합니다. 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 71.0%
아중1차대우 단지의 전용 84.71~84.84㎡ 유사 면적 실거래입니다. 2026년 3월부터 10월까지 확인되는 12건을 기준으로 최근 12개월 평균은 248,291,666원입니다. 최근 거래와 비교하면 현재 최저가 176,400,000원은 가격상 우위가 있는 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.71㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.09 | 84.71㎡ | 13 | 251,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 11 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 1 | 216,500,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 10 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 6 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 12 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 7 | 271,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 248,291,666원 |
최근 거래가격의 범위는 216,500,000원~271,000,000원입니다. 최신인 2026년 10월 거래가는 255,000,000원이고, 2026년 9월에도 251,000,000원의 거래가 확인됩니다. 따라서 감정가 252,000,000원은 최근 거래가격대에 위치하지만, 1회 유찰된 최저가는 그보다 확연히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
현재 회차의 계산상 집행비용은 3,269,600원입니다. 그러나 한국자산관리공사의 신청채권액 111,459,833원과 근저당권 관련 채권 배당이 배당 계산에 반영되지 않아, 아래 소유자 교부액을 실제 배당예상액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,269,600원 |
| 1. 한국자산관리공사 신청채권 | 111,459,833원 | 배당 재산정 필요 |
| 2. 근저당권 관련 채권최고액 | 115,500,000원 | 실제 채권액 확인 필요 |
| 소유자 교부(채권 배당 미반영) | — | 173,130,400원 |
신청채권액과 근저당권 채권최고액은 동일한 담보채권과 관련될 수 있어 별개 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 소유자 교부 173,130,400원은 집행비용만 공제한 계산상 잔액으로, 실제 소유자 배당액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 확정 반영된 금액이 아닙니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 176,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 123,479,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 86,435,999원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 실거래 평균 대비 가격 경쟁력이 있지만, 추가 유찰이 발생하면 최저가가 더 내려갈 수 있습니다. 반대로 현재 가격대에 응찰자가 집중되면 낙찰가는 최저가보다 높아질 수 있습니다. 위 금액은 각 회차의 최저매각가 시나리오이며 실제 낙찰가격이나 배당액을 보장하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주인후초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 구성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 북서측으로 왕복 6차선 건산로가 지나며 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통조건도 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 1998.03.27 준공된 870세대 아파트로, 철근콘크리트조 15층 중 9층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전·경보·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 아중 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로1류와 소로2류에 접하며, 공시지가는 698,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 관련 상대보호구역 및 절대보호구역 사항이 확인됩니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 870세대 단지에서 2026년 3~10월 유사 면적 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 거래 사례가 있습니다. 다만 실거래 범위가 216,500,000원~271,000,000원으로 넓어 층·향·상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2023.04.10 삼성생명보험 근저당권의 설정·말소 여부와 2025.06.02 한국자산관리공사 근저당권 이전의 유효성을 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
- 채권자 배당 재검토. 신청채권액 111,459,833원과 채권최고액 115,500,000원의 관계를 확인하고, 누락된 채권자 배당을 반영해야 합니다. 계산상 소유자 교부액 173,130,400원은 실제 배당액이 아닙니다.
- 임대차·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대확인, 실제 점유 상태를 확인해 대항력 가능성 및 명도 절차를 점검해야 합니다.
- 시세와 입찰가. 최근 12개월 평균 248,291,666원, 최신 거래 255,000,000원 및 최저 거래 216,500,000원을 함께 비교하고 대상 호수의 실제 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 단지 유찰 이력. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재 1회 유찰이라는 사실만으로 다음 회차 유찰을 예상하거나 과도하게 높은 입찰가를 제시하지 않도록 주의해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 공용부분 장기 체납 관리비, 실제 점유자 및 인도 협의 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 최종 확인”
전주 아중1차대우 105동 905호는 1회 유찰로 최저매각가가 176,400,000원까지 내려온 사건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 248,291,666원 대비 71.0%이고, 최신 실거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 인수액이 없다는 전제에서는 실질취득금액 역시 최저매각가 수준이므로 가격상 장점이 뚜렷합니다.
다만 2023년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 승계의 관계를 확인하고, 신청채권이 누락된 예상배당 계산을 바로잡아야 합니다. 또한 임대관계 미상인 만큼 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 가격은 긍정적이고 명세서상 인수 부담도 없지만, 권리의 최종 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가에만 주목하는 것이 아니라 권리와 점유의 불확실성을 해소한 뒤 합리적인 입찰가를 정하는 데 있습니다.
