전주지방법원 2025타경31854. 전주시 덕진구 인후동1가 ‘아중1차대우아파트’ 105동 9층 905호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 9층입니다. 현 소유자 황호연은 2023년 4월 10일 거래가 204,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 115,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권은 2025년 6월 2일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 한국자산관리공사가 2025년 10월 30일 임의경매를 개시했습니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음이고, 예상 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다. 이 사건의 가격 판단은 권리보다 신건 2.52억이 최근 실거래 수준에서 어느 위치인가에 더 무게를 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31854 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 858-1 아중1차대우아파트 105동 9층 905호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소로 77 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 9층 |
| 소유자 | 황호연 (2023.04.10. 거래가 204,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 111,459,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023년 근저당과 그 승계
과거 주식회사한국주택은행·주식회사전북은행·수산업협동조합중앙회 명의의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 흐름은 2023년 4월 10일 삼성생명보험주식회사 근저당, 2025년 6월 2일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 2025년 10월 30일 임의경매개시결정입니다. 근저당권이 이전돼도 순위의 기초가 되는 설정 시점은 기존 근저당의 설정일을 따르므로, 2023.04.10. 근저당을 중심으로 권리순서를 보는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.5% 높은 신건
아중1차대우는 870세대, 사용승인일은 1998.03.27입니다. 비교 대상은 전용 84.84㎡와 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 248,291,666원, 최신 거래는 2026년 7월 267,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.84㎡ | 11 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 1 | 216,500,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 10 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 6 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 12 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 7 | 271,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 4 | 261,000,000원 |
| 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 248,291,666원 |
최근 실거래 범위는 216,500,000원~271,000,000원입니다. 신건 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 248,291,666원의 101.5%이므로, 최근 평균을 기준으로는 할인 매물이라고 볼 수 없습니다. 반면 최신 거래 267,000,000원과 최고 거래 271,000,000원보다는 낮아, 실거래 범위 안에서는 중간 수준에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 111,459,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,672,000원 |
현재 예상배당 산식에서는 집행비용 4,328,000원과 소유자 잔여 247,672,000원이 반영되고, 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 111,459,833원에 대한 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 최종 배당표를 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주인후초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 구성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 북서측으로 왕복 6차선 건산로가 지나고 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전·경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 서측 도로를 주 출입로로 이용합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아중), 공시지가 698,000원/㎡. 토지는 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 포함되며 소로2류·중로1류에 접합니다.
- 환금성. 870세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위는 216,500,000원~271,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 248,291,666원의 101.5%입니다. 최근 평균 대비 할인된 가격으로 보지 마세요.
- 최신 거래와 함께 보기. 2026년 7월 최신 거래는 267,000,000원이지만, 단일 최신 거래보다 최근 12건 평균을 가격 판단의 중심에 두는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 점유관계. 별도로 기재된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액은 111,459,833원이나 현재 예상배당 산식에서는 배당액이 0원으로 표시됩니다. 법원의 실제 배당관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 장점은 비교적 명확합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매를 만든 근저당은 2023년 삼성생명보험주식회사에서 2025년 한국자산관리공사로 이전된 흐름입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 신건 가격은 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 감정가이자 최저가인 252,000,000원은 최근 12개월 평균 248,291,666원의 101.5%입니다. 최신 거래 267,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 낮은 가격은 아닙니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 낮으니 신건에서도 싸다”가 아니라, “권리는 단순하지만 신건 가격은 최근 평균 이상”으로 정리하는 편이 맞습니다. 권리는 합격, 가격은 경쟁 상황과 유찰 여부를 지켜볼 구간입니다.
