전주지방법원 2025타경31900. 전주시 덕진구 만성동 청옥빌딩 제1동 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(헬스장)이며, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 147,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사황제이고, 신청채권자는 인후 신용협동조합으로 기재되어 있습니다.
이 사건은 단순한 가격 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 2019년에 설정된 근저당권, 2025년 경매개시결정, 2026년 근저당권 이전 기록을 함께 살펴야 하며, 2023년에 전입한 임차인의 권리도 확인해야 합니다. 가격보다 먼저 매수인이 실제로 떠안는 권리와 독립된 점포 사용 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(헬스장) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 · 6층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사황제 (단독소유) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 인후 신용협동조합 |
| 청구금액 | 156,469,333원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 관련 | 임차인 김준영 신고 · 401호와 402호 경계벽 제거 상태로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
권리 흐름에서 가장 중요한 부분은 2019.11.22 설정된 인후신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 172,800,000원이며, 등기 기록에는 이 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전도 기록되어 있습니다.
한편 말소기준으로 분류된 기록은 2025.11.12 임의경매개시결정입니다. 하지만 이보다 앞선 근저당권의 설정·말소·이전 내역이 존재하므로, 경매개시결정만을 기준으로 임차인의 선후순위를 확정해서는 안 됩니다. 2019년 근저당권의 실제 존속 및 말소 효력과 경매절차상 기준권리를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수
임차인으로 신고된 사람은 김준영 1명입니다. 현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에 관련 기록이 있으며 배당요구 접수 사실도 확인됩니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고, 선행 근저당권과의 관계가 명확히 정리되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 · 4층 | 2023.08.18 | 3,000원 (금액 단위 확인) | 대항력 판정 상충 | 확정일자 미상 |
배당요구 있음
승계 아님
2025.12.05 접수
|
인수금액을 입력된 원 단위 그대로 가정하면 현재 회차의 매수인 실질취득액은 147,000,000원 + 3,000원 = 147,003,000원입니다. 다만 이 금액에는 세금, 명도비용, 점포 분리·원상회복비용 등이 반영되어 있지 않으며, 임차보증금 금액 단위나 실제 인수 범위가 달라지면 계산도 달라집니다.
특히 매각명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 대항력 인정·보증금 인수 가정이 일치하지 않으므로, 입찰 전 명세서 원본 및 근저당권의 말소 경위를 대조하지 않으면 위험을 확정할 수 없습니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가의 70%, 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰을 거쳤다는 점은 확인되지만, 실제 근린상가 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 저렴한 가격이라고 판단할 수는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 147,000,000원 | 3,000원 | 147,003,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 102,900,000원 | 3,000원 | 102,903,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 72,030,000원 | 3,000원 | 72,033,000원 |
후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 매각조건을 확정한 것이 아닙니다. 실질취득액은 보증금 3,000원을 전액 인수한다고 가정한 산술값으로, 실제 보증금 단위와 인수 여부를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
계산상 집행비용은 2,858,000원으로 추정되어 있습니다. 그러나 신청채권자 청구액이 156,469,333원인데도 채권자 배당액이 계상되지 않고 잔여액이 소유자 교부로 처리되어 있습니다. 이 결과를 실제 배당예상액으로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 관련 항목 | 채권액 / 기준금액 | 모형상 배당·처리액 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 2,858,000원 |
| 임차인 김준영 보증금 | 3,000원 | 0원 배당 · 인수 가정 |
| 신청채권자 청구 | 156,469,333원 | 0원 (배당 미계상) |
| 모형상 소유자 교부 | — | 144,142,000원 |
144,142,000원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 산술상 잔액입니다. 근저당권자 배당, 압류 관련 조세채권, 배당순위와 실제 채권액이 검증되지 않아 소유자에게 귀속되는 금액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물리적 현황 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주지방법원 동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제4층 제401호입니다. 외벽은 화강석판재붙임, 내벽은 페인팅, 바닥은 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 엘리베이터, 스프링클러, 소화전, 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선 도로 및 남측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이가 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 실제 이용. 근린생활시설(헬스장)로 이용 중이며, 401호와 402호 사이의 경계벽이 제거된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019년 인후신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 경위를 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 김준영의 전입일, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 단위, 확정일자 및 선순위 권리와의 관계를 대조해야 합니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서의 '해당사항없음'과 배당 계산상의 보증금 인수 가정이 다른 이유를 확인해야 합니다.
- 배당 검증. 신청채권자 청구액과 근저당권, 국·전주시 압류의 조세채권을 반영한 실제 배당 가능액을 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 401호·402호 경계벽 제거 상태, 독립 출입, 설비 분리, 점유 범위 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 가격 검증. 인근 근린시설 실거래, 임대료, 공실 위험, 관리비와 유지비용을 조사한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 명도와 점유. 현재 점유자 및 임차인의 사용 관계를 확인하고, 인도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁과 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 권리와 점유 확인이 먼저”
전주 청옥빌딩 401호는 한 차례 유찰로 최저매각가가 147,000,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 가격만 보고 접근하기에는 확인할 사항이 많습니다.
임차인 김준영의 대항력 및 보증금 인수 여부가 상충되며, 2019년 근저당권과 그 이후 이전·말소 기록도 확인해야 합니다. 예상배당은 신청채권자 배당이 누락된 상태이므로 실제 배당표로 사용하기 어렵습니다. 여기에 401호와 402호의 통합 이용 상태까지 고려해야 합니다.
상가의 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 판단은 가격 매력 확정이 아닌 권리·점유·배당 검증 우선입니다. 최종 인수 범위와 독립 사용 가능성을 확인한 뒤 시세와 실질취득비용을 비교하는 접근이 적절합니다.
