전주지방법원 2025타경31900. 전주시 덕진구 만성동 청옥빌딩 제1동 4층 401호, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(헬스장)입니다. 소유자는 주식회사황제입니다. 등기 흐름에서는 2019.11.22 인후신용협동조합의 채권최고액 172,800,000원 근저당권 설정이 있었고, 등기부상 해당 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.11.12 인후 신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 이 경매개시결정이 현재 권리판단의 기준일로 제시되어 있습니다.
입찰자가 가장 먼저 볼 부분은 임차관계입니다. 김준영은 4층을 점유하고 2023.08.18 전입했으며 2025.12.05 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 우선변제권도 확인되지 않습니다. 반면 대항력은 있는 것으로 정리되어 있어 예상배당 계산상 보증금 3,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 210,003,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31900 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 4층 401호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(헬스장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 주식회사황제 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 156,469,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력과 기준일 확인
현재 기준일은 2025.11.12 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 2023.08.18 전입의 김준영은 조사상 대항력이 있는 것으로 판단되어 있습니다. 2025.11.27 국의 압류와 2025.12.29 전주시 압류는 기준일 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.11.22 설정된 인후신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 2026.02.24에는 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전 등기가 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제권 확인 안 됨
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 | 4층 | 2023.08.18 | 확인되지 않음 | 3,000원 | 2025.12.05 | 대항력 有 우선변제 미확인 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 2023.08.18 전입으로 기준일보다 앞서 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아, 예상배당에서는 임차보증금 3,000원 전액이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 감정가로 시작
이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가보다 싸다거나 비싸다는 식의 시장가격 판단은 할 수 없습니다.
현재 예상 인수액 3,000원을 더하면 매수인의 실질취득액은 210,003,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 제시되어 있고, 각 회차에서도 예상 인수액은 3,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 인수 · 임차인 김준영 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 206,260,000원 |
예상배당 계산에서는 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원을 소유자 교부로 잡고 있습니다. 임차인 김준영 보증금 3,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 3,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 헬스장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제4층 제401호이며, 급배수·위생·엘리베이터·스프링클러·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 도로, 남측 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 720.4㎡, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 401호와 402호는 실제로 경계벽이 제거된 상태로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 김준영의 전입일 2023.08.18, 보증금 3,000원, 확정일자 여부 및 실제 점유 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 상충 확인. 대항력·인수 계산과 “명시 인수권리 해당사항없음” 기재가 서로 다른 이유를 반드시 확인해야 합니다.
- 401·402호 현황. 경계벽 제거 상태와 실제 헬스장 사용 범위, 낙찰 후 401호 단독 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권관계 확인. 2019.11.22 인후신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전 등기를 원등기에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래가가 없어 신건 210,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상충 확인’이 먼저다
이 물건은 근린생활시설인 헬스장으로 이용 중인 청옥빌딩 401호입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 210,000,000원이고, 예상 인수액까지 포함한 실질취득은 210,003,000원입니다. 다만 가격 메리트를 판단할 실거래 자료가 없으므로 신건 가격 자체를 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
권리 쪽에서는 김준영의 2023.08.18 전입이 기준일보다 앞서 대항력 있음으로 정리되어 있고 보증금 3,000원 전액 인수 계산이 존재합니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 여기에 401호와 402호 경계벽 제거라는 현황 이슈까지 있으므로, 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소 여부가 아니라 임차관계와 실제 점유·호실 경계를 원문과 현장에서 일치시키는 것입니다.
