전주지방법원 2025타경31939. 전주시 덕진구 송천동1가에 있는 현대아파트 에이동 304호, 전용 39.57㎡의 소형 아파트입니다. 1989년 준공된 118세대 단지로, 대상 물건은 5층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자는 조앤민주식회사이며, 2022년 6월 21일 거래가액 77,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 채권자 김다솜이 강제경매를 신청했고, 2025년 11월 26일 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 과거 한국주택은행 근저당권은 2022년 말소됐고, 이번 경매의 말소기준은 2025년 11월 26일 강제경매개시결정입니다. 신청채권자의 청구금액은 33,166,027원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 해당 청구금액이 전액 충당됩니다.
그렇다고 낙찰하기 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 실제 거래가격이 2022년의 높은 수준에서 크게 내려온 상황인데, 감정가와 현재 최저가는 그 하락폭을 충분히 반영하지 못한 모습입니다. 이 사건에서 가장 경계해야 하는 것은 권리 인수가 아니라 고가 낙찰과 재매각 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 107-17 에이동 3층 304호 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 오송1길 13-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.57㎡ · 5층 중 3층 |
| 단지명 / 규모 | 현대(107-17) · 118세대 · 1989.07.10 준공 |
| 소유자 | 조앤민주식회사 (2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다솜 / 33,166,027원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.26 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (명세서상 인수권리 해당 없음) |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
이 사건의 핵심은 현재 유효한 근저당권이 없다는 점입니다. 1997년 설정된 한국주택은행 근저당권은 이후 국민은행으로 이전됐으나, 2022년 6월 21일 설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 2025년 11월 26일 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
현재 예상 인수액 0원은 확인된 권리와 명세서 기재를 전제로 한 판단입니다. 임대관계가 미상인 이상 이를 실제 명도 부담까지 없다는 뜻으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 특히 법인 소유 물건이므로 실제 사용·점유 관계를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 한 번 유찰돼도 최근 거래가보다 비싸다
동일 단지 현대(107-17), 전용 39.57㎡의 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 48,241,666원이지만, 이 수치에는 2022년의 고가 거래가 상당수 포함돼 있습니다. 현재 가격의 적정성을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 가장 최근의 실거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.57㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2026.03 | 39.57㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2025.08 | 39.57㎡ | 5 | 28,400,000원 |
| 2024.06 | 39.57㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 39.57㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2023.08 | 39.57㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2022.09 | 39.57㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2022.09 | 39.57㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2022.05 | 39.57㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.05 | 39.57㎡ | 1 | 58,500,000원 |
| 2022.04 | 39.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 39.57㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.57㎡ | 2건 | 20,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 39.57㎡ | 12건 | 48,241,666원 |
가격 변화가 뚜렷합니다. 2022년에는 같은 면적이 53,000,000원~80,000,000원에도 거래됐지만, 2024년 6월에는 45,000,000원, 2025년 8월에는 28,400,000원으로 내려왔습니다. 이후 2026년 3월과 8월의 거래는 모두 20,000,000원입니다. 최근 거래가격과 과거 거래가격을 비교한 추세 지표 역시 -62.9%로 뚜렷한 하락을 나타냅니다.
물론 최근 실거래 2건은 모두 5층이고 경매 대상은 3층이므로, 층·향·수리 상태 등에 따라 개별 가치가 달라질 수 있습니다. 또한 최근 12개월 거래 표본이 2건으로 제한돼 있습니다. 그렇더라도 현재 최저가 37,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 20,000,000원의 185.5%입니다. 현재 관측된 거래가격을 기준으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,067,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김다솜 | 33,166,027원 | 33,166,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,866,173원 |
현재 최저가 37,100,000원을 매각가로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 약 2.9%를 기준으로 계산한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 집행비용 1,067,800원을 공제하고 신청채권자 김다솜에게 33,166,027원을 전액 배당한 뒤, 소유자에게 2,866,173원이 남는 구조입니다. 채권자의 청구금액이 전액 충당된다는 점과 매수인이 인수할 권리가 없다는 점은 서로 구분해야 합니다. 이 사건은 명세서상 인수권리가 없으므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 회차별 배당과 가격 시나리오
이 사건은 유찰되면 가격이 내려가지만, 그만큼 신청채권자의 배당금도 줄어드는 구조입니다. 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 같지 않다는 것입니다. 다음은 회차별 매각가를 가정한 예상배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 37,100,000원 | 33,166,027원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 25,970,000원 | 25,102,540원 | 8,063,487원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 18,179,000원 | 17,451,778원 | 15,714,249원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액이 전액 충당되지만, 2회 유찰을 가정하면 8,063,487원, 3회 유찰을 가정하면 15,714,249원의 채권 미배당액이 발생합니다. 그러나 해당 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기존 주거지역의 성격을 갖고 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 서측 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다. 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 1989.07.10 준공된 118세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태와 수선 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다. 토지 공시지가는 456,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 118세대의 1989년 준공 소형 아파트입니다. 최근 동일 면적 거래가 20,000,000원까지 내려왔고 가격 추세도 -62.9%로, 과거 거래가격 수준을 기준으로 한 환금성 판단은 위험합니다. 재매각 가능 가격을 최근 거래에 맞춰 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래를 가격 기준으로 삼기. 전체 평균 48,241,666원보다 최근 12개월 평균 20,000,000원과 최신 거래가 20,000,000원이 중요합니다. 현재 최저가 37,100,000원을 할인된 가격으로 보아서는 안 됩니다.
- 하락 추세 재확인. 최근 거래가격 추세는 -62.9%입니다. 현재의 낮은 거래가격이 일시적 현상인지, 추가 하락 가능성이 있는지 판단해야 합니다.
- 층과 내부 상태 비교. 최근 12개월 거래 2건은 모두 5층이고 경매 대상은 3층입니다. 층 차이와 실제 내부 상태가 가격 차이를 설명할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차·점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금 및 확정일자 유무를 확인해 미확인 대항력 위험을 점검해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2025.11.26 갑구 4번 강제경매개시결정이 말소기준이며, 과거 근저당권은 2022.06.21 말소됐습니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 2회 유찰 가정 매각가 25,970,000원도 최근 거래가보다 높습니다. 3회 유찰 가정 매각가 18,179,000원 역시 부대비용과 추가 하락 위험을 반영해 판단해야 합니다.
- 관리비 및 수선 부담. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 장기수선·시설 노후화에 따른 지출을 확인해야 합니다.
- 명도 및 현장 확인. 소유자가 법인이라는 사실만으로 실제 점유 상태를 판단할 수 없습니다. 현장조사와 인도 가능성 확인이 필요합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.26입니다. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “한 번 유찰됐다고 싼 물건은 아니다”
전주지방법원 2025타경31939는 권리보다 가격이 훨씬 위험한 경매입니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 이번 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 확인된 임차인 신고는 0명이고, 현재 추정 인수액 역시 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전에 해소해야 합니다.
그런데 이 물건의 감정가는 53,000,000원, 1회 유찰 후 최저가는 37,100,000원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가는 모두 20,000,000원으로, 현 최저가는 최근 시세의 185.5%에 해당합니다. 가격 추세는 -62.9%이며, 1989년 준공된 118세대 단지라는 환금성 조건도 함께 고려해야 합니다.
단지 평균 유찰 횟수가 2.3회라는 점을 보더라도 한 번의 유찰만으로 가격적 매력이 충분해졌다고 평가할 수 없습니다. 2회 유찰을 가정한 25,970,000원조차 최신 거래가격보다 높고, 3회 유찰을 가정한 18,179,000원 역시 추가 하락 위험과 취득 부대비용을 검토해야 합니다.
결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 가격은 부적절한 구간입니다. 현재 최저가를 기준으로는 최근 시세 대비 할인 효과가 없으며, 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균으로 가격 메리트를 설명해서도 안 됩니다. 현재 회차는 보수적으로 입찰 보류를 검토할 물건입니다. 실제 점유관계를 확인하고, 최근 거래가격을 기준으로 충분한 안전마진이 확보되는지부터 판단해야 합니다.
