전주지방법원 2025타경31939. 전주시 덕진구 송천동1가 107-17, 에이동 3층 304호의 전용 39.57㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조앤민주식회사이고, 2022.06.21. 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 77,000,000원입니다. 등기부상 과거 한국주택은행 근저당은 2022.06.21. 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.26. 접수된 김다솜의 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 선순위 권리가 아니라 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 53,000,000원이지만, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 각각 20,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 265.0%이므로 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 107-17 에이동 3층304호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 오송1길 13-16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.57㎡ · 5층 중 3층 304호 |
| 소유자 | 조앤민주식회사 · 2022.06.21. 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김다솜 / 33,166,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 명시권리는 없다
과거 1997.06.11. 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2022.06.21. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 등기부에는 근저당권이나 별도 압류가 확인되지 않으며, 2025.11.26. 김다솜의 강제경매개시결정이 이 경매의 말소기준으로 계산돼 있습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 2,000만원
동일 면적 39.57㎡의 확인된 실거래 12건은 2022년부터 2026년까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 48,241,666원이지만, 과거 7,000만~8,000만원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 20,000,000원, 최신 2026.08 거래도 20,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -62.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.57㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2026.03 | 39.57㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2025.08 | 39.57㎡ | 5 | 28,400,000원 |
| 2024.06 | 39.57㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 39.57㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2023.08 | 39.57㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2022.09 | 39.57㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2022.09 | 39.57㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2022.05 | 39.57㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.05 | 39.57㎡ | 1 | 58,500,000원 |
| 2022.04 | 39.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 39.57㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.57㎡ | 2건 | 20,000,000원 |
현재 최저가 53,000,000원은 전체 12건 평균 48,241,666원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최신 가격대와의 격차입니다. 최근 12개월 평균 20,000,000원 대비 265.0%, 최신 거래 20,000,000원 대비 역시 265.0%입니다. 최근 실거래가 과거 구간보다 62.9% 낮아진 상황에서 신건 53,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김다솜 | 33,166,027원 | 33,166,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,479,973원 |
현재 53,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 33,166,027원이 전액 배당되고 18,479,973원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 현재 회차 | 53,000,000원 · 신청채권자 33,166,027원 전액 배당 · 소유자 잔여 18,479,973원 · 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 42,400,000원 · 신청채권자 33,166,027원 전액 배당 · 소유자 잔여 8,070,773원 · 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 33,920,000원 · 신청채권자 32,909,440원 배당 · 미배당 256,587원 · 소유자 잔여 0원 · 인수 0원 |
2회 유찰 시에는 신청채권자에게 256,587원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 304호입니다.
- 주위환경. 오송중학교 남측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입이 자유롭고, 간선도로 연계성과 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로3류에 접하고, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 2,895.0㎡, 공시지가 456,500원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 현대(107-17) · 118세대 · 1989.07.10. 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 48,241,666원보다 최근 12개월 평균 20,000,000원과 최신 거래 20,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 구간은 과거 대비 -62.9%입니다. 과거 7,000만~8,000만원대 거래를 현재 가치의 직접 근거로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰만으로 안심 금지. 1회 유찰 42,400,000원, 2회 유찰 33,920,000원도 최근 실거래 20,000,000원보다 높습니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대 등 실제 점유상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 배당요구 종기 이후 권리신고 변동을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 훨씬 큰 문제
이 사건은 매수인 인수액이 0원이고 명시된 인수권리·법정지상권도 없어 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 신건 최저가 53,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 20,000,000원의 265.0%입니다. 더구나 최근 가격 추세는 -62.9%입니다. 1회 유찰 42,400,000원과 2회 유찰 33,920,000원도 최근 시세보다 높은 만큼, 이 물건은 “권리는 단순하지만 가격은 강한 경계 구간”으로 보는 것이 맞습니다.
