창원지방법원 2025타경30893. 산청군 단성면 방목리의 연립주택과 토지를 묶은 사건입니다. 감정평가상 건물 이용은 한 가지가 아닙니다. 기호 4는 1층 화장실·2층 단독주택·3층 카페, 기호 4-1은 단독주택, 기호 4-2는 정자, 기호 5는 고급주택, 기호 9는 컨테이너 형태의 관리사, 기호 14는 식당·카페, 기호 15는 현재 이용이 중단된 찜질방입니다.
최저가는 감정가 6,460,683,200원에서 두 차례 유찰돼 3,165,735,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 용도와 구조가 서로 다른 건물, 농림지역·계획관리지역 토지, 과수원·임야, 제시외 물건과 평가제외 동산이 혼재해 있어 일반 주택처럼 단순한 평형 시세를 적용하기 어렵기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30893 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 단성면 방목리 산100 · 방목리 911, 912 에이동 · 경상남도 산청군 단성면 석대로281번길 229-30 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 단독주택·고급주택·카페·식당·찜질방·관리사·정자 |
| 소유자 | 이매자 지분 2분의 1 · 이미정 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,460,683,200원 / 3,165,735,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주서부농업협동조합 / 3,077,344,522원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 ㄱ~ㅊ · 제시외 구축물 ㅋ · 제시외 수목 a 약 971주 |
| 평가 제외 | 이동이 용이한 석탑·석등·조형물·조경석·제빵시설·냉동창고 등 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 건물 등기와 전체 배당순위를 함께 봐야 한다
확인된 에이동 건물 등기에서는 2007년부터 2021년까지 설정된 근저당과 압류·가압류에 각각 말소 또는 해제 기록이 이어지고, 2022.08.19. 진주서부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 채권최고액은 최초 3,480,000,000원이며 2023.05.17. 3,700,000,000원으로 변경됐고, 2025.11.05. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후의 국세·건강보험 압류, 경남신용보증재단 가압류, 정대인 근저당, 우리금융캐피탈 가압류, 진주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 전입·사업자등록·보증금 존재 여부는 현장 및 법원 서류로 별도 확인해야 합니다.
② 가격·회차 분석 — 49% 할인보다 자산별 가치 검증이 먼저
이 사건의 실질취득액은 배당 계산상 인수액 0원을 전제로 하면 최저가와 같은 3,165,735,000원입니다. 그러나 일반 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형 거래가를 바로 적용하기 어려운 복합 부동산이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 49% | 3,165,735,000원 | 3,131,677,650원 | 8,908,132,292원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 2,216,014,500원 | 2,191,454,355원 | 9,848,355,587원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 1,551,210,150원 | 1,533,298,048원 | 10,506,511,894원 | 0원 |
현 회차에서 총 채권 신고액은 12,039,809,942원, 채권 배당액은 3,131,677,650원, 부족액은 8,908,132,292원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 매수인이 추가로 지급하는 인수금이 아니라, 배당받지 못하는 채권액입니다. 다만 신청채권자 배당액이 모든 회차에서 0원으로 계산될 만큼 선순위 채권이 크게 잡혀 있다는 점은 전체 목록별 권리순위를 다시 확인해야 한다는 강한 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,165,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,057,350원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사진주상호저축은행 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 정영순 | 36,613,698원 | 36,613,698원 |
| 을구 5번 근저당 · 이원희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 봉곡새마을금고 | 1,700,000,000원 | 1,015,063,952원 |
| 을구 9번 근저당 · 상봉새마을금고 | 620,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 이원희 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 봉곡새마을금고 | 170,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 봉곡새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 산청군농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 경남신용보증재단 | 100,623,005원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당 · 정대인 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 12,573,239원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금은 집행비용과 선순위 배당으로 전액 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액은 추가로 달라질 수 있습니다. 확인된 건물 등기의 말소기록과 위 배당순위가 상충하므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방목마을회관 서측 인근으로, 주위는 전원주택단지·농경지·임야·과수원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 단독주택·고급주택·카페·식당·찜질방·관리사·정자가 함께 있으며 찜질방은 현재 이용이 중단된 상태입니다.
- 구조. 철근콘크리트조, 일반목구조, 강파이프구조가 혼재합니다. 주요 건물 사용승인일은 2007.04.04. 또는 2007.06.08.입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 기름보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 임야 2,479㎡, 과수원 이용, 완경사·부정형·세로한면 접면이며 공시지가는 23,500원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·계획관리지역과 사방지·보전산지·임업용산지·준보전산지·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 관련됩니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물·구축물과 수목 약 971주는 매각에 포함되지만, 이동 가능한 석탑·석등·조형물·조경석·제빵시설·냉동창고 등은 평가에서 제외됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐으나, 목록 17은 공부상 판넬지붕이고 현황은 아스팔트싱글지붕입니다.
- 환금성. 주거·영업·휴양 기능이 혼재한 비정형 자산으로 일반 연립주택보다 매수층이 제한될 수 있어 재매각 가능성과 운영 목적을 먼저 정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전체 목록별 등기부 대조. 에이동 건물 등기와 예상배당표의 선순위 권리 구성이 상충합니다. 토지·다른 동 건물마다 말소기준과 존속 권리를 따로 확인해야 합니다.
- 농지취득 절차 선확인. 목록 10·12·18의 농지 아님 증명 또는 농지취득자격증명원 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 점유·임대관계 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 주택 전입, 카페·식당 사업자등록, 실제 점유자와 보증금 여부를 조사해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 7건과 당해세 가능성을 확인하세요. 당해세라면 선순위로 차감돼 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 매각 포함·제외 경계. 제시외 건물·구축물·수목은 포함되지만 이동 가능한 석물과 제빵·냉동시설 등은 평가제외입니다. 소유권과 철거·반출 가능성을 확인하세요.
- 용도와 인허가. 주택·카페·식당·찜질방의 실제 허가, 영업 재개 가능성, 용도지역 및 산지·환경 규제와의 정합성을 확인하세요.
- 가격 분해. 3,165,735,000원을 토지·주택·영업시설·수목·제시외 시설별로 나눠 평가하고, 유지보수비와 공실·운영중단 비용을 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 복잡성 해소가 먼저”
이 사건은 감정가 6,460,683,200원에서 3,165,735,000원까지 내려왔고 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 가격표만 보면 놓치는 조건이 많습니다. 여러 토지와 건물, 서로 다른 이용상태, 제시외 건물·구축물·수목, 평가제외 동산, 농지취득 절차와 세금 압류가 한 사건에 얽혀 있습니다.
특히 확인된 건물 등기에는 과거 권리의 말소기록이 있는데 예상배당표에는 해당 권리들이 선순위로 반영돼 있습니다. 이는 일괄매각 전체 목록의 등기관계가 단순하지 않다는 의미입니다. 실질취득액 3,165,735,000원이 시세보다 싼지 판단하기 전에, 전체 목록의 권리순위와 농취증, 실제 점유·영업 상태를 먼저 확정해야 합니다. 가격 할인은 분명하지만 권리·절차·환금성 검증이 끝나지 않은 상태에서는 보수적으로 접근해야 하는 고난도 물건입니다.
