전주지방법원 2025타경31988. 전주시 완산구 남노송동 152-9의 토지 179.0㎡와 주택·창고가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 등기상 공유자는 최점기 11분의 9, 조현준 11분의 2이고, 2025.12.04 조현준이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 이 경매가 진행되고 있습니다. 등기부상 근저당은 없지만, 권리분석에서 가장 먼저 확인할 대상은 금융권 담보가 아니라 1999.04.10 전입한 이순재의 임차관계입니다.
이순재의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 단정할 수도 없고, 반대로 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만 보고 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 실질취득액은 임차보증금 확인 전에는 계산을 보류하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31988 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 남노송동 152-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호1-가) 주택 · 기호1-나) 창고 |
| 토지 | 대 · 179.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 최점기 11분의 9 · 조현준 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 107,798,400원 / 107,798,400원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 임차관계가 핵심
현재 계산상 말소기준은 2025.12.04 갑구 16번 경매개시결정입니다. 그 이전에 있던 라미령 지분의 가처분·강제경매·가압류·압류는 등기부상 이미 말소됐고, 라미령의 11분의 2 지분은 2024.04.01 공매를 원인으로 조현준에게 이전됐습니다. 다만 2024.01.17 한국자산관리공사 2023-14025-003 공매공고 부기등기가 확인되므로, 현재 법원경매와 과거 공매 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순재 | 미상 | 1999.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증금이 확인된 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 특히 대항요건이 인정되는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있으므로 단순한 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 건물 상태 — 건축물대장 없는 미사용승인 건물
매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 기호1-가)와 기호1-나)는 건물등기사항전부증명서에는 등재되어 있으나 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인 건물입니다. 또한 기호1-가)는 제시목록상 지붕구조가 “슬래브지붕”이나 현황은 슬래브 위 판넬지붕입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,798,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,178원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 조현준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,489,222원 |
채권액이 확인되지 않아 경매개시결정 채권 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이순재의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 임차확인 전에는 판단 보류
| 회차 | 비율 | 최저가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 107,798,400원 | 105,489,222원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 86,238,720원 | 84,286,423원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 68,990,976원 | 67,349,138원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없어 감정가 107,798,400원이 현재 시장가격 대비 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 임차인입니다. 1회 유찰 시 86,238,720원, 2회 유찰 시 68,990,976원으로 최저가가 내려가더라도, 임차보증금이 확인되기 전에는 이를 곧바로 “싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주제일고등학교 남측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호1-가)는 주택, 기호1-나)는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 179.0㎡ 대지이며 제1종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·전주제일고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 226,200원/㎡, 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이순재 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유부분과 현재 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가별 배당 후 미배당액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 건축물대장 확인. 기호1-가)·1-나)는 등기돼 있으나 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인 건물입니다.
- 지붕 현황 대조. 기호1-가)는 제시목록상 슬래브지붕, 현황은 슬래브 위 판넬지붕입니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2024.01.17 한국자산관리공사 공매공고와 2024.04.01 공매에 따른 지분 이전 이력이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현장 경계와 포함 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.08억”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 근저당이 없다는 이유만으로 단순한 물건으로 보면 안 됩니다. 핵심은 1999.04.10 전입한 실제 임차인 이순재의 보증금이 미상이라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않으니 현재 계산표의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득액도 산정할 수 없습니다.
여기에 건물등기는 존재하지만 건축물대장이 없는 미사용승인 건물, 제시목록과 현황이 다른 지붕구조, 한국자산관리공사 공매공고와 공매에 따른 지분이전 이력도 함께 존재합니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 107,798,400원의 시세 적정성은 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차관계·건물 적법성·공매 이력을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
