🏷️ 지분 15분의 2 📅 2026.09.07 👤 전입 2010.07.07 ⚠️ 미배당 21,980,694원
전주지방법원 2025타경32047. 전주시 덕진구 진북동 1167-15, 도로명 숲정이1길 42-1 물건입니다. 감정상 이용상태는 단독주택과 창고이고 토지면적은 178.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 최인·창숙현·창숙희·창숙진·창숙정·창동욱·창동완 등 7명의 공유자로 구성되어 있으며, 이번 강제경매는 그중 창숙현의 15분의 2 지분에 대해 진행됩니다. 따라서 최저매각가 28,286,270원만 보고 일반적인 단독주택 전체 취득과 같은 방식으로 접근해서는 안 됩니다.
권리분석의 또 다른 핵심은 점유자입니다. 최인 씨의 전입일은 2010.07.07.이고, 경매개시결정 등기일은 2025.12.15.입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나 인수금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득비용은 최저가 28,286,270원에 잠재 인수액이 더해질 가능성을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32047 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1167-15 · 숲정이1길 42-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택·창고 |
| 토지 | 178.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 매각대상 | 창숙현 지분 15분의 2 · 지분매각 |
| 공유자 | 최인 15분의 3 · 창숙현 15분의 2 · 창숙희 15분의 2 · 창숙진 15분의 2 · 창숙정 15분의 2 · 창동욱 15분의 2 · 창동완 15분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 28,286,270원 / 28,286,270원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이앤엘파이낸스대부주식회사 / 49,357,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 지분경매와 선순위 전입 점유자
등기상 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 경매개시결정이 2025.12.15. 등기되어 있습니다. 이 결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 등기부상의 후순위 권리보다 2010.07.07. 전입한 최인 씨의 점유관계입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권 여부와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인 | 2010.07.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득’ 확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 최저가 28,286,270원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 게다가 지분매각이고 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상이라, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수하게 되는 금액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,286,270원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 909,153원 |
| 1. 경매개시결정 · 제이앤엘파이낸스대부주식회사 | 49,357,811원 | 27,377,117원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 49,357,811원 중 27,377,117원이 배당되고 21,980,694원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 점유자 최인의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차관계에 따른 잠재 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주시 덕진구 금암동 소재 고속버스터미널 남측 인근이며, 주위는 단독주택 등이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스승강장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 연와조 스라브즙 구조이며 외벽은 돌붙임·적벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 마감입니다. 창고는 시멘트 벽돌조 스라브즙 구조입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 소로3류에 접하며 공시지가는 354,700원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 지분매각이고 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 최인 확인. 2010.07.07. 전입의 실제 점유 목적, 임대차 여부, 보증금, 확정일자와 계약 상대방을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 보증금이 확인되면 최저가에 인수 가능 금액을 더해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 지분매각 구조. 매각 대상은 창숙현의 15분의 2 지분입니다. 낙찰 후에도 다른 공유자의 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 1회 제한 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 수목의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 매각가를 전제로도 신청채권 49,357,811원 중 21,980,694원이 미배당됩니다.
맺으며 — 싼 지분인지보다, 무엇을 함께 떠안을지가 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가 28,286,270원이 아닙니다. 첫째, 전체 부동산이 아니라 창숙현의 15분의 2 지분만 매각됩니다. 둘째, 최인 씨가 2010.07.07. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 셋째, 공유자우선매수권도 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 입증할 수 없는 상태이므로, 이 물건은 “신건 2,828만원”이라는 숫자보다 점유관계·보증금·공유관계 확인이 선행돼야 하는 권리검토형 지분경매로 보는 것이 맞습니다.
