전주지방법원 2025타경32065. 평화동엠코타운 103동 15층 1501호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2013.06.28. 주식회사전북은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 김희창의 근저당권 200,000,000원과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 364,000,000원이 현재 거래 흐름에서 충분히 낮은 가격인지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 953 평화동엠코타운 103동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9441㎡ · 15층 아파트 중 15층 |
| 소유자 | 양병모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 강동콘크리트 / 32,109,604원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
실제 임차인 0명. 현재 확인된 임차인이 없어 대항력 보증금의 인수 문제는 없습니다. 말소기준인 전북은행 근저당권 이후 김희창 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.05.03. 설정된 송영은 근저당권 200,000,000원은 2023.09.07. 해지로 이미 말소됐고, 2016.12.28. 시작됐던 종전 강제경매 역시 2017.04.24. 기각 후 등기가 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
평화동엠코타운은 510세대, 2013.01.31. 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.9441㎡이고, 면적이 일치하는 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 374,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 359,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 437,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 374,083,333원 |
신건 최저가 364,000,000원은 최근 12건 평균 374,083,333원의 97.3%입니다. 평균만 보면 감정가보다 거래 평균이 높지만, 12건에는 415,000,000원과 437,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 반면 가장 최신 거래는 359,000,000원이고, 2026.07.에는 358,000,000원·359,000,000원· 360,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 신건 364,000,000원을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,896,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김희창 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주식회사 강동콘크리트 | 32,109,604원 | 32,109,604원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,994,396원 |
현재 회차 364,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구 352,109,604원이 전액 배당되고 5,994,396원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양지초등학교 남서측 인근의 평화동엠코타운으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 남측 인근으로 왕복4차선 난전들로가 지나며 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 중 15층 1501호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·생산녹지지역·제1종지구단위계획구역 등이 걸쳐 있으며, 공시지가는 650,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 510세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 350,000,000원부터 437,000,000원까지 편차가 커 개별 층·상태에 따른 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12건 평균 374,083,333원보다 낮다는 이유만으로 할인 물건으로 단정하지 말고, 최신 거래 359,000,000원과 2026.07. 거래들을 함께 비교해야 합니다.
- 15층 개별 가치 확인. 본건은 15층 중 15층입니다. 같은 단지의 2026.06. 15층 거래 360,000,000원도 함께 대조해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 291,200,000원, 2회 유찰 시 232,960,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이지만 후순위 채권 미배당액은 증가합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인도 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 신건 364,000,000원에서 채권도 전액 배당되는 구조여서 권리분석만 보면 단순합니다. 다만 가격은 별개입니다. 최근 12건 평균은 374,083,333원이지만 가장 최신 거래는 359,000,000원이고, 2026.07.에는 358,000,000원과 360,000,000원 거래도 있습니다. 따라서 현재 회차는 ‘권리가 깨끗해서 바로 살 만한 가격’이라기보다, 최신 거래와 본건의 층·상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 보수적으로 정해야 하는 신건입니다. 권리는 합격, 가격은 신중이 이 사건의 결론입니다.
