44,995,000원
창원지방법원 2025타경30902. 경상남도 사천시 축동면 가산리 246-1 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 566.0㎡이고 공부상 지목은 목장용지이나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 감정상 기호2는 단독주택, 기호2-1은 창고 등으로 확인됩니다. 소유자는 심홍철이며, 현재 말소기준은 2016.06.17 현대캐피탈주식회사 근저당권 104,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.14 한국자산관리공사로 이전 등기됐습니다.
등기만 보면 현재 경매개시결정과 말소기준권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 정순자의 전입일은 2006.01.20으로 말소기준인 2016.06.17보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인이라고 단정하기보다는, 대항력 가능·미상, 인수액 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30902 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 축동면 가산리 246-1 · 경상남도 사천시 축동면 인절미고갯길 47 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 기호2 단독주택, 기호2-1 창고 등 |
| 토지 | 566.0㎡ · 지목 목장용지 · 현황 주거용 건부지 · 계획관리지역 |
| 건물 | 기호2 1998.04.09 사용승인 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 기호2-1 창고 등 |
| 소유자 | 심홍철 · 2015.06.17 소유권이전 · 2015.01.10 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 187,403,400원 / 44,995,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 유찰 / 2026.09.21 |
| 청구금액 | 78,318,503원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자 확인이 핵심
현재 말소기준은 2016.06.17 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며 토지 가산리 246-1과 공동담보로 설정됐습니다. 2025.06.02 현대캐피탈주식회사가 임의경매를 개시했고, 이후 2025.11.14 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 동일 근저당권의 이전으로 별도의 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다.
임차인 확인표
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순자 | 2006.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 정순자 본인의 점유 조사 내역입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 44,995,000원으로 감정가 187,403,400원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 사건에서는 최저가 44,995,000원을 그대로 실질취득가로 보아 ‘감정가 대비 매우 싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다. 실제 임차보증금이 존재하고 인수되는 구조라면 낙찰가에 그 인수액이 더해져 실질취득액이 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,209,910원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 104,000,000원 | 43,785,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 104,000,000원 중 43,785,090원이 배당되고 60,214,910원이 미배당으로 남습니다. 정순자의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 관련 배당 및 매수인 인수 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 축동면 가산리, 남해고속도로 사천축동IC에서 북측 약 1.2Km, 축동구호농공단지 서측 인근입니다. 공장·농경지·임야·농가 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 관내버스정류소 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 면적 566.0㎡, 공부상 목장용지이나 현황은 주거용 건부지입니다. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 55,200원/㎡입니다.
- 건물. 기호2는 1998.04.09 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이고, 주택부분에 급수·위생·태양열온수설비가 갖춰져 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 ‘ㄱ~ㅁ’이 매각에 포함되고, 건물 지붕의 태양열 온수기도 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
- 현황 차이. 기호2-1은 공부상 슬래브지붕·창고이나 현황은 슬래브 위 강판지붕이며 창고·방·화장실 등으로 이용됐던 것으로 추정됩니다. 정확한 지적경계와 건물 면적은 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정순자 임대차 원본 확인. 전입일 2006.01.20은 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 다시 계산. 최저가 44,995,000원만 보지 말고, 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 인수액을 합산해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 토지·건물 현황 대조. 공부상 목장용지와 현황 주거용 건부지의 차이, 기호2-1의 지붕·이용상태 차이 및 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 측량 필요성. 정확한 지적경계와 건물 면적은 측량이 필요하다는 감정 의견이 있으므로 경계·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 공장·농경지·임야·농가가 섞인 농촌지대이고 4회 유찰된 물건이므로, 향후 매도 수요와 활용도를 가격과 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 확정 전제 금지. 현재 배당 계산에는 정순자의 미상 보증금과 우선변제 관계가 확정되어 있지 않으므로 실제 배당·인수 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 얼마를 떠안을지가 먼저다”
이 사건은 감정가 187,403,400원에서 4회 유찰돼 최저가가 44,995,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 최저가 자체가 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 정순자는 2006.01.20 전입해 2016.06.17 말소기준 근저당권보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미확정”입니다.
등기상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리되고 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 그것만으로 정순자의 보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 44,995,000원이 시장가치보다 싼지도 단정할 수 없습니다. 선순위 임차관계 확인이 끝나기 전에는 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다.
