창원지방법원 2025타경30902. 경상남도 사천시 축동면 가산리 246-1에 위치한 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 건물은 단독주택과 창고로 파악되며, 토지는 566㎡의 목장용지로 등재되어 있지만 실제로는 주거용 건부지로 사용되고 있습니다. 현 소유자 심홍철은 2015년 협의분할 상속으로 소유권을 취득했고, 2016년 현대캐피탈이 채권최고액 104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다.

권리관계에서 주목해야 할 사람은 정순자입니다. 전입일이 2006.01.20으로 말소기준 근저당 설정일인 2016.06.17보다 빠릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인으로, 선순위 대항력 가능성이 존재하지만 보증금과 확정일자, 현재 점유 및 임대차관계가 명확히 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 낮아도 매수인이 추가로 부담할 보증금이 얼마인지는 알 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

등기부상 말소기준은 을구 7번 현대캐피탈 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 한국자산관리공사로 이전등기되었으나, 이는 기존 근저당권의 이전이지 새로운 말소기준권리 설정이 아닙니다. 매각으로 근저당권과 현재 경매개시결정 등기는 소멸하는 구조입니다.

과거 삼천포농업협동조합 근저당권, 사천시 압류, 이전 경매개시결정 등은 이미 말소되거나 취하 처리되었습니다. 그렇다고 매수인이 인수할 권리가 전혀 없다고 판단할 수는 없습니다. 등기상 근저당권 소멸 여부와 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 최대 위험

실제 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입일 기준이며, 확정일자·보증금·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 보증기관 대위신고에 따른 중복 임차인은 없습니다.

특히 선순위 대항력이 인정되고 임차보증금이 매각대금보다 큰 경우, 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 보증금이 전액 인수 구조이고 낙찰가보다 크다면, 낙찰가 + 인수 보증금이 사실상 보증금 총액으로 고정되는 구조가 나타납니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 17%가 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 31,497,000원으로 감정가 187,403,400원의 약 16.81%입니다. 총 5회 유찰된 결과이며, 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 만한 실거래 비교가 확인되지 않고, 선순위 임차보증금도 미상입니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 후속 매각기일이나 가격 확정을 의미하지 않습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 104,000,000원을 기준으로 한 계산값으로 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 임차보증금 인수액도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,497,000원 가정)

이 배당 추정에 따르면 집행비용 966,946원을 제외한 30,530,054원이 근저당권에 배당되며, 채권최고액 대비 73,469,946원의 미배당이 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 78,318,503원입니다. 다만 채권최고액과 청구액은 실제 확정 채무액 및 배당순위별 인정 채권액과 구별해야 합니다.

중요하게도 이 배당표는 정순자의 보증금과 우선변제 관계를 확정해 반영한 결과가 아닙니다. 따라서 표시된 근저당 예상배당과 소유자 잔여는 실제 배당절차에서 달라질 수 있으며, 매수인의 임차보증금 인수액이 0원이라는 의미도 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등 역시 최종 배당에서 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천시 축동면 가산리, 남해고속도로 사천축동IC 북측 약 1.2km 지점이며, 축동구호농공단지 서측 인근입니다. 주변은 공장, 농경지, 임야, 농가 등이 혼재한 농촌지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내버스정류소 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 566㎡의 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공부상 지목은 목장용지이지만 실제 이용상태는 주거용 건부지입니다. 지목과 현황의 차이에 따른 이용·행정상 문제를 확인해야 합니다.
• 주택 구조. 기호 2 건물은 1998.04.09 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 단층 건물 등으로, 외벽 벽돌치장쌓기, 내벽 벽지·타일, 샤시창호 등이 사용되었습니다. 현상은 보통으로 평가되었으며 급수·위생·태양열 온수설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 부속 건물. 기호 2-1은 공부상 창고로 등재되어 있으나, 현황에서는 창고·방·화장실 등으로 이용되었던 것으로 추정됩니다. 공부상 슬래브지붕과 달리 현황은 슬래브 위 강판지붕입니다. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ도 일괄매각에 포함됩니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역(전술)에 속합니다. 인접 준보전산지와의 관계도 확인이 필요합니다.
• 면적·경계. 정확한 지적경계와 건물 면적 등은 측량을 요합니다. 토지·건물의 실제 범위와 제시외 건물의 위치를 지적도 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 단독주택·창고·토지 복합 물건으로, 일반적인 공동주택과는 매수층과 처분 방식이 다릅니다. 5회 유찰 이력도 있어 향후 매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 정순자 보증금 확인이 최우선. 실제 임대차보증금, 계약관계, 주택 인도, 주민등록 유지 여부 및 현재 점유상태를 확인하세요. 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 가정하지 않아야 합니다.
• 대항력·배당순위 검증. 2006.01.20 전입과 2016.06.17 근저당 설정의 선후관계를 바탕으로 확정일자, 배당요구, 우선변제권 및 보증금 미배당 승계 여부를 검토하세요.
• 실질취득비용부터 계산. 최저가 31,497,000원에 인수 가능한 임차보증금과 취득·명도·수선 관련 비용 등을 더해 실제 필요한 자금을 산정하세요. 선순위 보증금 인수형이면 낙찰가격 하락이 총취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 실거래 및 현장가격 검증. 감정가 대비 매각비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 주변 단독주택 및 토지의 최근 거래, 개별 건물 상태와 이용가치를 비교하세요.
• 지목과 현황 불일치. 공부상 목장용지와 실제 주거용 건부지 사이의 차이가 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 측량·제시외 건물. 건물 면적과 지적경계를 검증하고, 제시외 건물의 현황·위치 및 매각 포함 범위를 감정평가서, 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
• 공부와 다른 건물 현황. 창고 부분의 지붕 및 실제 이용상태, 건축물대장 등재 내용, 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 세금·배당 검토. 미납 조세, 집행비용, 실제 근저당 피담보채권액, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 가능성을 확인하세요. 예상배당표 수치를 확정 배당액으로 취급하지 않아야 합니다.
• 매각 전 원본 재확인. 매각기일 2026.11.02를 기준으로 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “3,149만원짜리 물건”이라고 단정하지 마세요

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 31,497,000원입니다. 감정가 187,403,400원의 약 17%까지 내려온 최저매각가이기 때문입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가격이 아니라 모든 인수 부담을 반영한 실질취득비용입니다.

정순자는 말소기준보다 앞선 2006.01.20 전입자로, 선순위 대항력 및 보증금 인수 문제가 남아 있습니다. 보증금 액수와 배당 가능성이 확인되지 않은 이상 최저가를 곧 총취득비용으로 볼 수 없습니다. 여기에 5회 유찰, 농촌지역의 환금성 제약, 목장용지와 주거용 현황의 차이, 건물·토지 측량 필요성이 겹칩니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 접근입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차인 보증금과 부동산 현황의 불확실성이 남아 있기 때문입니다. 현재 우선할 일은 더 낮은 입찰가를 예상하는 것이 아니라 정순자의 임차보증금과 대항력·배당관계를 확인하는 것입니다. 이 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다.