창원지방법원 2025타경30902. 사천시 축동면 가산리 246-1 토지와 인절미고갯길 47 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정 이용상태는 기호 2가 단독주택, 기호 2-1이 창고 등입니다. 토지는 566㎡이며 공부상 지목은 목장용지, 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
등기부의 현재 말소기준권리는 2016.06.17. 설정된 현대캐피탈 채권최고액 104,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.14. 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.02. 접수됐으며, 소유자는 2015.06.17. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득한 심홍철입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30902 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 축동면 가산리 246-1 · 경상남도 사천시 축동면 인절미고갯길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고 등 |
| 토지 | 566㎡ · 목장용지 · 현황 주거용 건부지 · 계획관리지역 |
| 건물 | 1998.04.09. 사용승인 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 등 |
| 소유자 | 심홍철 (2015.06.17. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 187,403,400원 / 91,827,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 78,318,503원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㅁ 및 건물 지붕의 태양열 온수기 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소 이력과 현재 기준권리를 분리해야 한다
1998년 사천농업협동조합 근저당, 2002~2004년 압류·가압류·경매개시, 2003년 신용보증기금 근저당은 2005.03.07. 임의경매 매각을 원인으로 2005.03.11. 말소됐습니다. 2005년 설정된 사천축산업협동조합 근저당도 2015.04.08. 해지됐고, 2015년 삼천포농업협동조합 근저당은 2016.06.21. 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 출발점은 옛 권리들이 아니라 2016.06.17. 현대캐피탈 근저당입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 정순자의 전입일은 이보다 앞서므로, 등기권리가 소멸하더라도 임차보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순자 | 2006.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
정순자는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 선순위이지만, 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 정확한 판정은 전입세대열람, 주민등록 변동내역, 임대차계약서, 점유 현황과 배당요구 서류를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 실질취득부터 확정
현재 최저매각가는 91,827,000원으로 감정가 187,403,400원의 49.0%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않고 선순위 전입자의 보증금도 미상이므로, 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 표면상 입찰 기준가 | 91,827,000원 |
|---|---|
| 실질취득 산식 | 낙찰가 + 정순자의 인수될 미배당 보증금 |
| 현재 실질취득액 | 산정 불가 |
| 감정가 대비 최저가 | 49.0% (2회 유찰) |
| 가격 결론 | 보증금과 인수액을 확인하기 전까지 할인 여부 판단 보류 |
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 91,827,000원 가정·임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,052,886원 |
| 2. 사천농업협동조합 근저당 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 86,575,000원 | 47,774,114원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 축동새마을금고 가압류 | 15,834,411원 | 0원 |
| 6. 축동새마을금고 가압류 | 21,562,740원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 근저당 | 101,000,000원 | 0원 |
| 8. 횡천농업협동조합 가압류 | 23,177,127원 | 0원 |
| 9. 사천축산업협동조합 근저당 | 26,000,000원 | 0원 |
| 10. 삼천포농업협동조합 근저당 | 58,500,000원 | 0원 |
| 11. 현대캐피탈 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 493,649,278원 중 계산상 배당액은 89,774,114원, 미배당액은 403,875,164원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 정순자의 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남해고속도로 사천축동IC에서 북측 약 1.2㎞, 축동구호농공단지 서측 인근입니다. 공장·농경지·임야·농가 등이 형성된 농촌지대로 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 566㎡의 완경사·부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 55,200원/㎡이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 토지는 공부상 목장용지이나 현황은 주거용 건부지입니다. 기호 2-1은 공부상 슬래브지붕·창고이나 현황은 슬래브 위 강판지붕이고 창고·방·화장실 등으로 이용됐던 것으로 추정됩니다.
- 경계·면적. 정확한 지적경계와 건물 면적은 측량이 필요합니다. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ과 태양열 온수기는 매각에 포함됩니다.
- 건물 상태. 기호 2는 1998.04.09. 사용승인을 받은 단층 건물로 외벽 벽돌치장쌓기, 내벽 벽지·타일, 샤시창호 등이며 현상은 보통입니다.
- 환금성. 농촌지역의 단독주택·창고·토지 일괄물건이고 공부와 현황 차이도 있어, 일반 공동주택보다 매수층과 재매각 수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정순자 임대차 원본. 보증금, 계약기간, 임차 부분, 실제 점유 여부와 주민등록 유지 상태를 확인하세요.
- 배당요구·확정일자. 배당요구 신청서, 확정일자 부여내역과 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 정순자의 미배당 보증금 전액을 더한 금액으로 상한가를 정하세요.
- 현 경매 채권 확인. 2005년 말소된 옛 권리가 배당 계산에 포함된 경위를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 토지·건물 측량. 지적경계, 실제 건물 면적, 제시외 건물 ㄱ~ㅁ의 위치와 점유·사용관계를 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 목장용지의 주거용 건부지 이용, 기호 2-1의 강판지붕과 방·화장실 이용에 따른 인허가 문제를 확인하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역과 준보전산지 접함이 증·개축과 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 비용. 임차인과 소유자의 실제 점유 여부, 인도명령 가능 범위와 이사협의 비용을 현장에서 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·태양열 온수기의 목록과 현황을 원본 감정서에서 대조하세요.
- 기일·원본 확인. 매각기일 변경 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
이 사건의 표면 가격은 감정가 187,403,400원에서 91,827,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위 전입자 정순자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 곧 취득원가가 아닙니다. 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남으면 그 금액이 낙찰자에게 승계될 수 있어, 실질취득가는 현재 계산할 수 없습니다.
여기에 농촌형 단독주택·창고·토지 일괄물건이라는 낮은 환금성, 토지 지목과 현황 차이, 창고의 지붕·이용상태 차이, 측량 필요성이 겹칩니다. 등기상 오래된 권리들은 2005년 매각으로 말소된 이력이 있지만, 배당 계산에는 다시 포함돼 있어 배당관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 가격 보류·권리 재조사입니다. 정순자의 보증금과 인수 여부가 확정되기 전에는 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.