전주지방법원 2025타경32099. 전주시 완산구 중화산동2가 전주한신코아아파트 4동 9층 903호, 전용 73.82㎡ 아파트입니다. 현 소유자 장정희는 2024.05.29 매매를 원인으로 2024.07.10 소유권을 이전받았고 거래가액은 149,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 근저당 66,000,000원이 설정됐으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 뒤이어 박윤환 근저당, 리딩에이스캐피탈 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리만큼 단순하게 볼 수 없습니다. 최저매각가는 감정가와 같은 150,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 153,000,000원, 최신 거래도 150,000,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균의 98.0%이지만 최신 거래와 동일합니다. 전체 12건 평균 146,041,666원만 보면 최저가가 102.7%로 높지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 이 물건은 시세보다 크게 싸다고 평가하기 어려운 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 482-1 전주한신코아아파트 4동 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.82㎡ · 15층 중 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장정희 (2024.05.29 매매 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박윤환 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.07.10 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 농협은행주식회사 근저당은 같은 날 이미 말소됐고, 과거 한국주택은행 근저당과 인기순 가처분 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준 이후 설정된 박윤환 근저당, 리딩에이스캐피탈 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 아래, 최신 거래와 동일
전주한신코아1차,2차 동일 면적 73.82㎡의 실거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 153,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05 150,000,000원이며 현재 최저가와 같습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.82㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 73.82㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 73.82㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 73.82㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2025.12 | 73.82㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2025.05 | 73.82㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 73.82㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 73.82㎡ | 10 | 144,500,000원 |
| 2025.02 | 73.82㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2024.08 | 73.82㎡ | 9 | 124,000,000원 |
| 2024.07 | 73.82㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 73.82㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.82㎡ | 5건 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.82㎡ | 12건 | 146,041,666원 |
전체 거래 범위는 124,000,000원~165,000,000원이고 전체 평균은 146,041,666원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 153,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 보는 편이 타당합니다. 현 최저가 150,000,000원은 최근 평균의 98.0%로 그보다 낮지만, 최신 거래와는 동일하므로 ‘신건부터 싸게 산다’고 볼 정도의 할인 폭은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박윤환 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 가압류 · 리딩에이스캐피탈 주식회사 | 195,381,712원 | 16,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 326,381,712원 중 예상 배당액은 147,100,000원, 미배당은 179,281,712원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 179,281,712원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 208,861,712원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 232,509,712원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자의 배당도 27,872,000원으로 청구액 50,000,000원에 미달하는 시나리오입니다. 즉 회차가 내려갈수록 이 사건의 변화는 매수인 인수 증가가 아니라 채권자 미회수 확대와 매각가격 하락 쪽에 집중됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성, 대중교통 접근성과 빈도수 등을 종합한 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브위누름지붕 15층 건물 중 9층 903호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 537,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 전주한신코아1차,2차는 444세대, 1990.11.02 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 신건 150,000,000원은 최근 12개월 평균 153,000,000원의 98.0%이지만 최신 거래 150,000,000원과 같습니다. 큰 할인으로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2024.07.10 삼성생명보험주식회사 근저당이 기준이며 이후 박윤환 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본과 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당순위와 금액을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 회차 시나리오. 제공된 가격 시나리오는 현재 150,000,000원, 1회 유찰 120,000,000원, 2회 유찰 96,000,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 근처’
이 사건의 장점은 권리구조입니다. 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 반면 신건 가격 150,000,000원은 최근 12개월 평균 153,000,000원의 98.0%이면서 최신 거래 150,000,000원과 정확히 같습니다. 최근 가격 추세도 이전 구간 대비 +8.5%입니다. 따라서 전체 과거 평균만 보고 비싸다고 할 물건도 아니지만, 최신 거래와 같은 가격을 두고 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거도 부족합니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 응찰가격입니다.
